中国的REITs能不能买

REITs是房地产信托投资基金。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。他的风险主要在于受不动产周期性波动和股市整体周期波动的影响,在不动产景气度较低或股市系统性风险较高的情况下,会影响基金的收益水平。此外通过QDII基金间接投资REITs,投资者都可能面临其他境外投资的特定风险,比如汇兑风险、外汇管制风险、境外税法风险等。

国内最早的一批REITs基金成立在2015年其中的代表就是鹏华前海万科REITs。

基金介绍

这只基金是2015年7月6日成立但是平时是不开放的而是一个10年封闭产品从收益来看，现在已经是接近第6年，获得了46%的收益，不算复利年化回报不到8%左右这个收益如果从成立拿到现在应该会比大部分炒股的人应该赚得多。

基金介绍

他的基准业绩就是十年期国债收益率+1.5%，这说明他不是跟股票作比较而是跟债券相对比的，因为在一个长达十年的周期中股票应该会有一个牛熊转换不太好对照，而跟债券相比也是合情合理的，比较这个类似一个大号的房地产债。

我们通过债券表现就能总结出，他虽然叫做REITs，但是还是通过债券来赚钱，2017年利率大幅上升，债券市场熊市，所以他的表现不好，其他时间点，都还不错。

配置

从他的持仓他并不是纯粹的REITs，因为他还持有少部分股票，债券上面也加了杆杆。

投仓明细

上图债券部分他持有不到30%的各类企业债，说明他并不全靠房地产方面的赚取利润，这与我们当代房价高租金回报率低有关，如果他全指望房地产租金来赚钱那估计连4个点都不到。

第三，那么通过国内，投资海外市场，有产品吗？

而纯正的REITs在美国资本市场是比较多的，对应到国内的QDII基金中有一只广发美国房地产指数，代码是000179。

他追踪的也是REITs指数将近8年时间，累计收益是84.48%，不算复利年化回报在10%左右。但最近半年涨势凶猛达到20%如下图，主要原因就是美国这半年通货膨胀很厉害，大多数流动资金都进入了股市和房市，所以连带着REITs一起上涨了，要不是美元持续下跌那这只基金可能半年能达到25%。

半年收益率20%

说到底REITs相当于一个可以抵御通胀的债券，基本长期收益在5%-10%之间，遇到大的通货膨胀能达到20%以上。国内的发行的其实并不是纯正的REITs产品，而美国的这只产品现在价格已经涨上去了也没必要再追热门了，我们可以把这个产品纳入到我们的武器库等下次大通胀来临前买入做为进攻的武器。