直飚4万+，东莞竟涨这么凶！佛山仅5镇微涨，单价1字头随便挑

“去年在东莞买房的都赚了超百万！”

“真后悔，以前没在佛山多买2套！”

短短2句话，是否道出佛莞两市购房者的心声？

2020年的佛山，土拍最高1.8万+、备案价频繁刷新，最高飙至5.9万+！高价地陆续入市，推动房价保持高稳。

2020年的东莞，土拍屡破记录、房价飙升，有盘上涨10000元/㎡！二手房“冰山指数”冠绝全国。

东莞、佛山GDP增量一览

松山湖领涨东莞，千灯湖领涨佛山

作为大湾区最具发展潜力城市：佛山、东莞，往往会成为大家的对比对象。两城在房价、城市能级等方面各有什么不同？

根据安居客的房价数据，佛山房产做了个对比：

安居客统计所示，佛山7月新房均价15751元/㎡，而东莞7月新房均价21121元/㎡，两城有5300元/㎡的差距。

1、直飚38000元/㎡！松山湖领涨东莞

今年6月，东莞某地产网站发布《62城二手房冰山指数涨幅排名》，“冰山指数”显示，东莞二手房涨幅首次超过深圳，排名全国第一！

据了解，从今年3月起，东莞开始突破限价，南城、松山湖新房均价从限价时的2.8万/㎡，直接飚至38000元/㎡！同时也带动二手房上涨至4万+。

以松山湖为例，3个月涨幅高达35%！威力惊人！

另外，也有项目房价直线猛涨，以万江的信鸿御江东岸为例，2019年开盘2.7万/㎡，6月均价35000-38000元/㎡，从开盘至今劲涨8000-11000元/㎡！

2、最高4.5万+！千灯湖领涨佛山

相比起来，佛山会温和一些吗？

据统计，佛山2020年上半年新房成交47789套，同比下降15.8%，创下近6年历史新低。

疫情之下，佛山上半年成交量迎来意料之中的下滑，但房价仍然保持高稳。

图源：中原地产

随着高价地的陆续入市，佛山整体房价将略有上涨。非限购区仍然是佛山楼市的成交主力，而佛山主城依然领涨。

以标杆板块千灯湖为例，均价3万+，最贵4.5万+。

数据来源：安居客

东莞85%镇街上涨，佛山仅5个微涨

分镇街来看，东莞、佛山情况如何？

据合富统计数据显示，6月份东莞楼市均价约2.2万/㎡，同比上涨19%。共28个（约85%）镇街房价同比出现上涨。

其中万江涨幅最大，高达75%！而松山湖成交量惊人，涨幅高达529%！

东莞二手房也不示弱，贝壳显示，松山湖近月涨幅高达30-40%；大岭山、寮步、大朗等以30%涨幅随其后；而长安虎门也涨了20%左右。

东莞片区房价涨幅松山湖30-40%大岭山、寮步、大朗，黄江30%滨海新区和长安虎门20%凤岗、塘厦10-15%

而佛山32镇街中，房价上涨的镇街仅5个，包括西樵、北滘、大良、龙江、西南、杨和。其中北滘上涨幅度较大，环比↑4.61%。

佛山7月上涨镇街西樵↑0.59%龙江↑2.7%北滘↑4.61%西南↑0.52%大良↑0.42%千灯湖

持平

佛山二手房上半年成交超2万套，同比减少24%，势头明显比东莞逊色。其中南海区成交量占全市40%，领跑佛山。

东莞有盘或破4万+，佛山23盘楼面价过万

从未来房价走势来看，东莞、佛山哪个更猛？

1、东莞15盘地价过万，华润入市或破4.2万+

2020年下半年东莞有40个纯新盘入市，松山湖将成东莞主战场，15盘地价过万，楼面价最高2.2万+！

其中，地处东莞CBD的华润万象府，以楼面价22452元/㎡备受瞩目，推测入市将冲破4.2万大关！

楼面价21712元/㎡的鹏瑞天玥广场，同样极受关注，预计至少3.5万+起步。

鹏瑞天玥广场效果图

此外，还有不得不提的万江御江东岸，首开均价2.6万/㎡，今年1月均价3.1万+，6月飚至3.6万+！涨幅高达5000元/㎡，让人咂舌！

2、佛山39盘待入市，鹏瑞或捅破顺德“天花板”

2020年佛山楼市下半场预计39个纯新盘上阵，23盘楼面价过万。

顺德方面，鹏瑞皓月湾因“深圳湾1号”自带光环，项目主推230㎡大户型以及别墅产品，坊间推测其洋房会卖到4万+，若真如此，将成为顺德“天花板”。

鹏瑞皓月湾效果图曝光

大沥楼面价17480元/㎡的华侨城侨睿居，预计下半年也将面世，预计售价超3万+。

而石湾楼面价13006元/㎡的佳兆业悦峰，目前已率先开放销售中心，主推低密度双阳台住宅，预计最快月底开卖。

佳兆业悦峰效果图

东莞楼市火爆，佛山房价“亲民”

1、东莞为什么突然这么火？

其一，房价有“挤出效应”。也就是说，若A板块和B板块相连，如果A涨了，很可能会挤出一部分购买力到B板块去。

2020年深圳房价涨幅一骑绝尘，东莞凭借地理优势，承接了深圳大量的外溢购买力。新房供应不足，二手房不限购，从而托高东莞房价也热火朝天。

而异常的火热，也导致7月2日东莞出台重磅“调控政策”，包括：新建商品住宅同一幢（栋）住宅均价相差幅度不得超过20%；精装修价格原则上不得超过2000元/㎡等。

果然，政策大锤不会放过任何一个“侥幸者”。

其二、超3600万㎡的城市更新！打造出一个“新东莞”。

其三、承接了深圳转移的大批产业，“一哥”华为落户松山湖，全力以赴“打造下一个深圳”。

有魄力喊出“新东莞”+“下一个深圳”，难怪房价能如此坚挺。

2、佛山房价“亲民”，底牌太多

同样有“挤出效应”的，还有广佛双城。

2020年，随着地铁的触角越伸越长，广佛之间逐渐编织一张“超级网”，未来规划10条轨道线路衔接，打破城市边界。

以广州为背书，承接大量广州客外溢，佛山的广佛交界地段都卖得更好、房价更贵。

近年来，佛山的城市更新、旧村改造也是如火如荼。当中，桂城夏北的永胜、聚龙南，禅城的果房等，都有了更大进展。

同时，佛山GDP首破万亿；今年5月《2020城市商业魅力排行榜》出炉，佛山首次晋升新一线城市。

然而，多重利好叠加下的佛山房价，却并没有迎来“东莞式”飚涨，整体均价始终保持在1.6万+水平，而地段较好的广佛交界楼盘，站稳3万+。

在大湾区9+2城市中，佛山无疑是更为温和的城市。

湾区第三梯队的佛山、东莞，两城GDP实力相当，同样被定义为特大城市，人口流入量大，产业经济发达，整体状态都很好，年轻人多，城市有活力。

2018年，小师姐曾坐车到过东莞虎门、厚街，碰上下雨天，道路坑坑洼洼，不少大型楼盘旁边都是破厂房、农村民房。甚至官网上都找不到相关控规。

然而，这并不影响东莞在2年内房价飚至4万+，而且，是有强劲购买力消化的4万+！

在同等能级的城市红利下，佛山更懂得“造城”，一系列“新城”拔地而起，村级工业园改造也纷纷“上马”。

佛山新城航拍

而佛山的房价无疑更加“亲民”，非限购区单价1字头随便挑。随着购房门槛的降低，人才吸纳力度的加大，落户佛山越来越容易，外来人员也更容易扎根。

佛山五区首付一览

真正影响房价的是什么？

说到最后，真正影响房价的到底是什么？

是高大上的城市界面？是未来可期的控规？是强大产业？是教育、地铁、民生福利？还真不一定。

有人说，“东莞的这一轮上涨，是刚好天时地利人和都碰上了，房价就上去了。”

而佛山的底牌，还有太多，它的未来，不可估量。