时代中国：失约千亿房企的第N年

等待着，等待着，又到了房企发中报的日子。

大疫在前，整个地产行业跟着经历了一个月的“休克期”。然后整个上半年，所有的房企，都在为了追回这失去的一个月，奋起直追，拼命奔跑。

有的房企跑赢了时间，有的，似乎还没有。
今天，时代中国公布2020年中期业绩。

作为一家以“生活艺术家”自居的房企，时代多少有点傲娇+特立独行的范儿。

比如说，发报的日期每年都是房地产行业的前几名，又比如说，当整个地产行业都在为追求业绩规模拼命的时候，掌门人岑钊雄是局姐印象中，极少数主动“示弱”的那一个。

2014-2017年，时代处于上升期，销售业绩每年妥妥增长40%上下，四年时间里，销售额从百亿起飞，突破400亿大关。

岑钊雄给2018年定下了550亿元销售目标，并且放出豪言，最晚2020年要实现销售额破千亿。

三年翻番，何等踌躇满志。

没想到好景不长。

2019年底，时代忽然祭出全民营销，“卖不出就裁员”的聊天记录截图刷遍全网。

今年年初，在疫情的重压下，岑钊雄在年度业绩发布会上的说辞改成了：公司内部已经不把千亿作为重要目标。

“因为我们相信就算今年不实现，明年也会实现。”

半年过去，看看成绩单，确实有点惨淡。

销售额同比增幅只有4.3%，就算和825亿的年度销售目标比对，整个上半年，时代也只完成了目标的39.5%，即使加上7月份的销量，目标完成率还是不到50%。

嗯，今年的时代确实还没够上冲击千亿销售额的条件。

因为物业被拆分上市，时代的营业额更是首次出现负增长，同比降幅达到6.4%。

同时出现负增长的，是毛利。

2020年上半年，时代中国毛利为40.22亿元，同比减少22.5%；毛利率也在降，由去年同期的32.5%下降至26.9%。

销售放缓，负债却在增加。

时代中国一年内到期的借款，由2019年12月31日的185.98亿元突升至2020年6月30日的241.47亿元。

难怪中报一出，股票就大跌6%，直到下午收盘，也没能收复失地。

二、

究竟是什么，阻碍了时代的千亿梦想？

作为一个老牌粤系房企，广东省，乃至粤港澳大湾区是时代中国无可取代的大本营。

何况，粤港澳大湾区是块福地。

对于房企来说，生长在这儿，本来就相当于衔着金钥匙出生。

这个世界级的城市群一直在吸引一波又一波的外来年轻人，成为楼市源源不断的新生血液，推动房价上升。

作为开发商，只需要深耕本地，积极进取，理应获得不错的回报。

但是，如果细看，作为一个目标千亿的龙头房企，时代在“大本营”的布局，未免有些太密集了。

报表显示，截止2020年6月30日，时代中国总土地储备约为2180万平方米，主要分布在国内一二线城市及大湾区，其中大湾区的土储占比近90%。如果从业绩贡献来看，粤港澳大湾区也占绝对大头，整体贡献占比近87%。

同为深耕大湾区的房企，龙光和佳兆业在湾区的土储，顶多不过70%。

对于这样密集的布局，岑钊雄曾经表示，必须要“先把最熟悉且有发展潜力的区域做好”。

他认为，当下所深耕的珠三角市场能够支持时代实现千亿规模的目标。

“我希望公司可以更稳健更持续地保持业务增长……不需要用到非常极端的方法进行扩张。”

无论岑先生有着怎样的打算，如此执着地把鸡蛋放在同一个篮子里，不可避免的，有赌的成分。

毕竟，无论重仓的区域看起来多么优质，一旦核心城市稍有“风吹草动”，风险就难以对冲。

这个风险，从去年下半年开始暴露。

如果把大湾区拆分成东西两岸，就会发现，时代的重心主要集中在西岸。

佛山和广州排名业绩贡献前两位，占比分别为29%、25.6%，如果按照土储面积来算，清远、广州、佛山是三大重镇。

去年年底开始，大湾区开始明显的“东热西冷”，深圳以及环深红得发紫，而广佛，以及其他地区完全没有被焐热的迹象。

时代在环深区域的布局，是相当弱的，在最火热的深圳，一块地都没有。

所以，这大半年下来，对比起同为区域房企的佳兆业和龙光，时代中国确实没有占到什么便宜——

即使强推“全民营销”，千亿目标也难以达成，而毛利率之类的关键指标，还不可避免地被压低了。

正如CFO牛霁旻对于毛利率下降所解释的那样：结转项目中占比12%的是江门鹤山项目，毛利率偏低，而且，由于疫情影响，广佛地区实行价格促销，也拉低了毛利率水平。

对于时代来说，好消息是，随着深圳东莞升级限购，购买力开始被挤出到湾区西岸，包括广州、珠海，以及中山。

风水轮流转，各城市轮流去化，下半年，时代似乎可以盼望着分上一杯羹。

但是，清远、江门这些重仓城市能去化多少，真不好说。

说实话，对于投资者来说，这些城市的房子真的不要问，问就是不要买。

三、

即便如此，时代中国依然不愿离开这片熟悉的土地。

宁愿在不一样的领域发力。

过去几年，时代中国把城市更新提升为核心业务板块，在轰轰烈烈的旧改大潮里，时代确实做到了在“大本营”努力圈地，力图让别人无地可圈。

截至2020年6月30日，时代中国手握的旧改项目总数超过150个，集中在大湾区7个城市，妥妥的湾区旧改龙头。

这个数据还是蛮可怕的，要知道，时代中国目前拥有的项目，不过130个而已。

岑钊雄在业绩会上表示，今年会继续优先购买旧改项目，预期今年将有10个旧改项目完成转化。

借着旧改，时代也终于在深圳有了姓名——拥有了5个项目。

旧改被认为是一门以时间换空间、利润高于短期项目的好生意。但是，因为开发周期长、转化节奏慢，旧改的天花板一直很明显，对于短期业绩而言，贡献尤其小。

财报显示，2019年，时代中国通过旧改项目获得营业收入21.7亿元，与2018年27.8亿元相比已经有所下滑，到了2020年上半年，旧改项目干脆没有一分钱入账。

旧改项目的利润什么时候才会真正爆发呢？

或许明年，或许更久。

但是，对于一直徘徊在千亿目标门外的岑先生来说，或许这才是他敢开口承认今年业绩增长乏力，并喊出“（千亿目标）就算今年不实现，明年也会实现”的真正底气吧。