「同策观察」上海规范租赁市场行为的同时，谨防租金价格提升

文：同策研究院资深分析师 张吉辉

2月4日下午，上海市住房和城乡建设管理委员会等十部门正式印发了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》。提出了九条规范租赁市场秩序的意见，其中对于租金管理的部分浓墨重彩。

1）开立资金监管账户。原则住房租赁经营机构与承租人和收储房源业主之间的租金和押金往来必须经过监管账户（租赁经营机构与法人单位签订合同时，如有约定，可以例外）。

2） 严格资金收付要求、专款专用。机构不得强制诱导承租人一次性支付超三月租金，同时，向承租人收取租金的周期与向业主方支付租金的周期相匹配。承租人支付租金三个月以上者，租金按月划至租房经营机构；承租人支付租金不超过三个月的，按月或按季度转划。承租人所付押金只能用于支付收储房源押金。

3）严控租金贷业务。未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增。按照本市有关规定已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前向市房屋管理部门报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。

4）对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。

《意见》通过对租金的监管和约束，强制性的匹配了住房租赁经营企业现金（租金、押金）流入流出的途径、目标账户、时间节点和资金额度。在《意见》的规范下，住房租赁经营企业既不可能对于相应资金进行“时间错配”，也无法对其进行“空间腾挪”（使用目的）。几乎从源头上杜绝了住房租赁经营机构滥用“租金贷”的可能性。

需要注意的是，《意见》的规范改变了住房租赁经营机构的现金流形状，有可能影响到了部分住房租赁经营机构当前的运营状况，加剧了其经营风险，（1、在入住率无法达到稳定水平的时候，无法通过足够的预收账款支付业主方租金；2、住房租赁经营机构供应商借款周期可能与1-3个月不匹配，如：大笔装修款、IT维护费用等）。因此，在严控市场秩序的时候建议予以调整的窗口和扶持的方式。从另一个角度来说，监管严控资金流向从某种程度上来说，收紧了中小型住房租赁经营企业的融资渠道来源，推高了企业的资金成本，从而加剧了租赁经营企业推高租金的意愿。因此，在严抓租赁市场秩序的同时，也要谨防市场价格出现异常波动。