「同策观察」一文解读3月22日成都楼市新政

成都楼市新政及三个政策特征

2021年3月22日成都市房地产市场平稳健康发展领导小组正式发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从“强化住宅用地供应管理”、“深化房价地价联动机制”、“加大住房保障力度”、“加强住房交易管理”、“严格金融审慎监管”、“加强市场秩序监管”、“落实调控主体责任”7方面对楼市政策进行收紧。

成都楼市政策主要有三方面特征：一、文件整体上响应“两会”期间对房地产行业的表态，坚持“房住不炒”、强化“保障性住房”供应；二、借鉴了近期热点城市的调控政策，防患于未然，如“法拍房限购限售”、“网红盘限售年限增加”、“建立二手住房成交参考价格发布机制”；三、集中对近期热点问题进行了明确回应，如 “土地两集中供应”、“严格金融审慎监管”。

成都楼市新政对土地市场的影响

从政策内容来看，本次成都楼市调控政策贯彻2021年两会提出的要求及措施，明确提出“增加住宅用地供应，2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上，占经营性用地比例不低于65%，单列租赁住房用地计划，保障性住房用地应保尽保。”而此前，成都很少涉及租赁住房用地，并在本次政策中明确提出“加大产业功能区租赁住房等配套住房的建设力度，完善长租房政策，促进职住平衡，解决好新市民、青年人的住房问题。”成都沿天府大道向南发展，重点开发天府新区，成为未来聚集产业的核心区域，可以预见，未来成都天府新区将成为租赁型住宅用地的重点供应区域之一。

在平抑地价方面，成都继续执行2020年已经启用的“限价竞价”方式，但本次政策额外添加“定品质”的要求，在政策中防患于未然，应对房企通过减配方式在双限地上做利润、未来交付可能遇到群体维权事件。

成都政府在政策中也确认将施行“土地两集中供应”，并且额外提出“超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与我市土地竞拍”。将两项政策结合起来看，如果未来“土地两集中供应”大规模推出，房企为应对土拍可能会短期踩线，该条政策也为品牌房企参与热点城市招拍挂敲响警钟，需要房企提前研判应对方法，把握每次集中土拍的资金投入量。

成都楼市新政对商品住宅销售的影响

结合市场来看，成都楼市自2016年开启上涨，在2018年触及顶峰后，楼市热度依然延续。2021年初成都房地产市场跟随深圳、上海楼市行情热潮了一波，近期出台楼市收紧政策也在情理之中。

在市场销售方面，成都前期已经施行3年限售政策，市场上投资性需求已经比较少，此次增加“登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目，所购商品住房限售期限由3年延长到5年。”目的是瞄向网红楼盘，降低网红盘热度，避免塑造房价炒作热点不利于市场平稳。此外，在“法拍房限购限售”方面，政策效仿上海、杭州，但从实际体量来看，法拍房难以对市场形成冲击，政策出台的实际效果不大。在市场监管方面，成都在本次调控政策中也有涉及，如金融方面严查信贷、加强对开发商中介及自媒体的监管，具体情况仍需看未来执行的力度。

整体来看，本次成都楼市调控政策是成都政府贯彻中央两会精神，结合地方市场特点出台的针对性政策，在市场未大热前提前准备好应对方案，杜绝市场漏洞、防范市场短期剧烈波动，做好三稳工作。

本篇作者 张霄霄

德国罗斯托克大学 国民经济学硕士