「2020住房租赁年报」市场篇：特大型城市住难有房供需错配

前言

在当今房价飙升的大背景下，“住房”成为普通人在特大型城市生活的首要难题。但即便如此，各大城市仍迫切引进新鲜、有活力的血液来支撑城市发展，“抢人大战”步伐从未停歇。为解决城市住房供需错配的问题，上海市“十四五”规划公布：“加大住房供应力度，加快完善长租房政策，多主体多渠道增加租赁住房供应，到2025年形成租赁住房供应40万套（间、宿舍床）以上。”

我国特大型城市租赁住房供需错配严重

在申城，“住房难”一直是亟需解决又未解决的问题。特大型城市“住房难”到底有多难？追溯到上世纪90年代，上海市区人均居住面积仅为6.6平方米，有32.7万户的困难户人均居住面积在4平方米以下，住房困难问题十分突出。直至2019年，上海市区人均住房建筑面积达到37.2平方米（数据来源：2019年上海市国民经济和社会发展统计公报），居民住房条件有了较大改善。

然而，根据上海市统计年鉴数据显示，2018年上海市房屋居住面为68651万平方米，按照37.2平方米的人均住房面积计算，上海仅能为1845万人提供住所。可是，2019年上海市常住人口为2435万人。那剩下的600万人睡在哪里呢？

图：上海市房屋居住与非居住面积（单位：万㎡）

数据来源：Wind，同策研究院

很显然，像在上海这样的国际大都市，不是所有人都能住在“住宅”里，必然有人会住在商业属性或是工业属性的楼宇里。当然，37.2平方米的人均住宅面积为调研采样数据，那么意味着可能会忽略很难统计的“N+1”或群租现象。由此，我们也可以得到一个初步结论：目前对于上海的人口来说，这座城市的居住房屋是不够的。

再看上海租赁市场，在当前上海市住房自有率63.2%（数据来源：2019年上海蓝皮书-上海社会发展报告）的情况下，2400万人口规模中有近880万租赁人群，因而，按人均租赁面积25平米来计算，上海租赁人口所需要的住房租赁面积约为2.23亿平方米。然而，目前6.87亿平方米的居住房屋中，除去居住房屋空置面积与居住房屋自有面积，仅有0.33亿平方米是用于租赁。上海市租赁市场也存在着1.9亿平方米的巨大供需错配。

租赁市场短期发展趋势

基于以上简单分析，以申城为代表的特大型城市租赁住房主要矛盾集中于两个方面：1. 整体数量不够；2. 适合的“居住空间”不够。针对这两个问题，我国不断调整市场供应结构，以供给推动租赁市场发展。近年来，在顶层设计的引领下，为提供更多供应、推动市场有序规范发展，我国整体租赁市场正在由散户化供应向机构化运作转变，租赁供应方式也更加多元。

表：重点培育机构主体相关中央政策（部分节选）

相较于散户将居住房屋出租，租赁机构获取房源的方式更加多样化，既可以通过租赁、收购或合作等多重手段获取存量物业（包括商品住宅、商办物业、酒店公寓等）进行改造，也可通过招拍挂途径获取新增土地（包括租赁用地、集体用地）用于建造租赁住宅，将更多的空间改造为适合居住的产品。

▽公寓机构企业房源获取方式

▽我国住房租赁机构物业获取来源

存量改造

存量改造是当前租赁市场最主要的供应来源，也是机构化的第一步。存量改造既包括包租存量改造，也包括自持存量改造。

我国租赁公寓起源于2010年，由创业运营系+中介系最先发展，以轻资产模式发展的他们优先选择包租模式获取租赁物业，再通过装修改造打造租赁产品。“房屋托管+标准化装修+租后服务”是租赁公寓区别于传统租房的显著特征，关键运营点就在于低价获取物业并精细化开发。

随着市场的逐步发展，存量市场中也逐步汇聚更多的参与主体，包括地产开发商、国企等，这类背景的公寓运营商选择存量改造的主要目的是帮助集团解决商改住、类住宅问题。

▽我国长租公寓发展历程

▽我国长租公寓市场参与者

新增自持用地

增量的起源则可追溯至2017年，新增自持用地为最先入市的方法之一。自“十九大” 起，“租售并举+地方政策”推动了开发商“竞资产拿地”，众多住宅用地出让条件中包含“15%自持面积用于租赁”。如今，上海市各大房企自持住宅面积已累计约达200万方。

图：上海市房企自持住宅用地规模排行榜

数据来源：同策租赁事业部，同策研究院

目前对于房地产开发企业关于自持用地租赁住房的政策红利，主要在于税收方面，财政部公告明确按简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。但房地产开发企业本身在拿地时，成本较高，因而存在盈利难以及出租压力大等难点。

租赁住宅用地

土地自持造成的资金沉淀给开发商带来较大压力，因而，房企自持要求近年来逐步放松。租赁住宅用地，成为租赁住房新增的主要供应来源之一，是长效机制下的可持续性方法。

近年来，我国租赁用地持续出让，成交热情不减。上海，作为租赁用地的主战场，截至2020年底，已成功出让101幅纯租赁住宅用地，总体量达696.9万方，可提供约18.7万套房源。

图：2017-2020年上海纯租赁住宅用地成交面积（单位：㎡）

数据来源：同策租赁事业部，同策研究院

租赁住宅用地以招拍挂的方式入市，目前以国企和企业竞得自用为主。

表：上海市纯集中租赁地块企业拿地排名

数据来源：同策租赁事业部，同策研究院

集体用地

除了租赁用地外，近年来集体用地供应也持续加码，一方面对于我国农村土地盘活有着深刻意义，另一方面意味着利用集体用地建设租赁用房已取得阶段性探索成效。

相较于租赁住宅用地，集体用地提供了更为多样化的入市方式，分别为出让、包租、作价入股三种方式。

图：北京市集体用地入市方式

北京，作为我国首批13个“集体土地租赁试点城市”之一，不断加大及租房建设力度，推进进度与成效最为显著：已累计开工41个项目，可提供房源约5.5万套。2020年7月，全国首个集体土地租赁住宅项目——万科泊寓北京成寿寺项目入市，这将赋予集体土地建设租赁住宅的参与主体更深厚的信心。

图：北京市部分集体土地租赁住宅项目分布

综上可见，市场供应结构的调整将是推动整个租赁市场行业发展的动能。短期内，我国租赁市场将会逐步机构化、多元化。

图：我国住房租赁市场供应结构发展方向

租赁市场长期发展趋势

相较于短期的明显趋势，长期来看我国住房租赁市场的发展趋势和特征并不那么突出。主要是由于，自2015年起，我国租赁行业刚刚迈入发展的第六个年头，整体仍处于探索的初期阶段。

而与此相对的，国际上发达国家的租赁市场已发展较为成熟，住房市场租赁比例都在40%以上。主要分为两个类：以英国、法国、荷兰为代表的高福利国家，公共租赁住房比例高达17%-40%；以德国、瑞士、美国为代表的市场化国家，虽福利租住房较少，但私人住房租赁市场极其活跃，占比约为35%-55%。

而上海，作为特大型城市的典型代表，整体看来住房自有率为63.2%，与国际水平相当，但公共租赁住房比例仅为4.6%，远低于高福利国家水平，个人租赁住房比例25%，远低于国际市场化国家水平。整体来说，不论公租还是市场化都需要进一步的发展。

表：各国居民不同居住途径占比分析

数据来源：2019年上海蓝皮书-上海社会发展报告，公开资料，同策研究院整理

长期发展趋势1——城镇化影响

城镇化的发展，带来了新的常住人口，而新的常住人口是租赁住房的主要需求者。以美国为例，尽管美国已经是高度城镇化的国家，近10年来，从各州的角度来看各州常住人口依然不断攀升，其租赁人口的增速高于常住人口的增速，租赁需求极其旺盛，因此，其总的租赁规模仍在不断上升，且涨幅高于总供给。

图：2008-2018年美国各州人口增速与租赁人口增速对比（单位：%）