「同策观察」魔幻照进现实—捡漏“法拍房”「视频版」

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本期校审：张吉辉 主讲：林丹妮 撰稿：祖冰洋 策划：陈揽月 摄影 后期：郑霆钧

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听说捡漏大师们现在都不去古玩市场了，都在线上法拍汽车珠宝古玩字画 ，这些东西都以实际价值的6、7折开始起拍，上不封顶也不在少数。而真正硬核的“捡漏”还是——法！拍！房 ！哈喽大家好~ 这里是同策研究院出品的同策地产SHOW！今天我们就来深扒一下“魔幻照进现实的法拍房”。

公开数据显示，北京、上海、广州、深圳四大一线城市在去年共计成交法拍房超过万套，截止今天（2021年5月24日）阿里法拍频道正在进行中的法拍住宅用房就有4554套！“法拍房”起拍价一般会低于市场价2-3成，尤其在特大城市，少则几十万多则上百万的价格优势让购房者们“怦然心动” ！但其实细究起来，法拍房也就从2016年才开始进入大众视野。

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魔法化的“法拍房”从“小透明”变“”

明”变“香饽饽”

2016年司法处置开始全面推广网上拍卖，竞拍方式、手续的简化和过程的公开透明使得普通人参与竞拍的门槛大大降低。迄今为止最大的法拍平台阿里法拍已有超140万套住宅进行交易！近几年随着楼市的火热，法拍房则成为当时为数不多可以合法绕过城市“限购”的捷径。

理想很丰满但现实却很骨感。即便有种种优势，由于法拍房市场规模极小、竞拍存在风险等不稳定因素，在楼市中一直都是个“小透明”。随着2020年上海、杭州等地楼市起飞，法拍房成交也水涨船高，行情火热才引得广泛关注。部分房源成交价甚至高出市场价2-3成。以上海为例，2020年9月，静安区某小区（中凯城市之光）一套住宅起拍单价12.2万/㎡，经过433次出价，最终以2417万成交，折合单价15.5万/㎡，而当时小区二手房平均挂牌价仅为12万元/㎡。

但是根据同策研究院的数据显示，上海市市内七区的法拍成交价都已远远超出同区域二手房市场成交均价。所以大家可以不要对上海法拍房抱有“捡漏”的幻想了~~更何况今年以来上海、杭州、长沙等热点城市纷纷出手调控，将法拍房纳入限购范围，法拍房行情逐渐回归理性，对于符合资格的购房者来说，现阶段或许是一个可以关注的入手机会。

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现实中如果想“法拍一套房子”

如果真的想“捡漏”到一套心仪的房子，恐怕你得当个海王。

▲五大“法拍平台”

法拍房市场上，“广撒网重点捞鱼”才是上上策。“法拍房”操作平台有很多，阿里和京东两大巨头房源最多，但除此之外还有人民法院诉讼资产网、公拍网、中拍协会网三个专业的司法拍卖网站，以及北京产权交易所和工商银行融e购。与阿里和京东相比，这些平台房源相对较少，但关注的人数也较少，因此反而可能找到“捡漏”的机会。因为法拍房按规定只能在以上7个平台中的一个里竞拍，所以7个平台的房源不会重复，想要入手的小伙伴可以在挨个平台淘淘看哟~

实践是检验真理的唯一标准，至于能不能捡漏还得自己买了才作数。

STEP 1： 阅读公告

在平台上看到心仪的房子后，第一件事就是要认真阅读竞买公告、评估调查表等信息，公告中对房子各项情况有准确描述，对竞买人需要满足的条件也有详细说明。如果自己符合购房资格，对房子依然感兴趣就要去实地看房！注意，一定要亲眼看一看才作数~部分房源会安排集中实地看房时间，需要提前预约，而部分房源则不安排集中看房时间，由竞买人自行前往。

STEP 2：实地看样

如果有购房意愿和贷款需求，建议开拍前3-5天联系银行确认贷款方案，主要是额度问题。这个时候我们就要敲黑板敲黑板了：很多城市的法拍房是不能贷款的！重要的话说三遍，“不能贷款！不能贷款！不能贷款！”这直接影响到你是否能成功支付尾款，所以一定要慎重确认哦！

STEP 3：交保证金

保证金缴纳成功即视为报名成功，然后就来到我们最最最刺激的竞拍环节！等等！错了，重来。竞拍开始后，每次出价后会进入5分钟倒计时，每最后5分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟，直到没人再出价。啪！成交！落子无悔！

STEP 4：出价竞拍

支付尾款、法院出具拍卖成交确认书、执行裁定书以及协助执行通知书，办理房屋解封、过户等等等一套流程下来，房子就到手啦！需要注意的是，如果竞拍成功但是不付尾款，哼哼~~~胆敢放法院鸽子那你的保证金就凉凉了！

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“法拍房”实际暗藏玄机风险极高

keke言归正传哈~面对“法拍房”如此大的价格优势，在心动之余还是要理性对待。“法拍房”并不是完美的，其实它本身“法拍”的特殊性就暗藏了许多风险。

· 关于房屋情况：

由于法拍房的特殊性，我们在拍房之前一定要对房屋的情况有清楚的了解，否则有可能后患无穷。例如，房屋目前有没有人占用，是否已完成清退；户口是否已经迁出；房子的学位是否已被使用；以及房子是否有大额拖欠的水电/物业费，由谁负责缴纳；买卖双方产生的税费由哪一方承担等等问题。

· 关于保证金问题：

保证金缴纳时系统并不会核查报名人的购房资格，但缴纳后竞拍成功，但因为自己购房资格无法通过或者反悔，那么不仅保证金没有了，还有承担重新定价后造成的损失差价哦！

· 关于贷款问题：

目前一些城市（如上海）是接受法拍房办理贷款的，在阿里竞拍的每套法拍房页面都有合作银行的名单，可进行线上咨询、申请，但很多城市目前还不接受法拍房贷款。这些内容建议拍卖开始前先确认好，否则成功拍到手之后才发现问题就麻烦了哦。

· 关于竞拍和加价：

在参与竞拍前一定要对房子情况和心理价位有明确判断，由于网拍加价只需要轻轻一点鼠标，而且还有5分钟倒计时造成的紧迫感，有的小伙伴就容易冲动，最后变成了“加价一时爽，付款火葬场”的局面。最后竹篮打水一场空~捡漏不成最终成交价反而比二手房市场价还高。

听过了以上关于如何参与法拍房拍卖、法拍房的优势、风险和注意事项，各位是否对于如何捡漏“法拍房”、如何“避坑”更有信心了呢？最后，同策研究院祝大家都能早日买到心仪的房子~

—本篇作者—