作者：公子不悔

判断一个城市房价的短中长期走势，坊间有个公式，长期看人口，中期看土地，短期看金融。

其实，影响一个城市短期房价走向的因素，除了金融还有两个关键，一个是政策，另一个是供需。

金融当然是影响一个城市房价短期走势的关键，比如城市贷款利率的沉浮，能够在短期内很快影响这座城市的需求，利率升高，需求就会下降。

从这个角度来看，金融还是通过调节需求来调节房价。

政策也是一样，强调控政策一旦出台，短期内必然会影响需求，最终影响这座城市的房价。

所以，归根结底，短期影响房价最关键的因素还是供需。

今天，我们就来看看短期内哪些城市的供需矛盾较大。

根据易居研究院3月末公布的100个城市新建商品房去化周期排名来看，新房供需矛盾非常大的10座城市分别是：

湖州、合肥、南通、珠海、扬州、徐州、中山、九江、嘉善、清远。

这10座城市的区划周期都在6个月以下。

按照住建部的指示，对消化周期在36个月以上的，应停止供地，因为供应远远大于需求，房价下行压力大。

消化周期在36至18个月的，要减少供地，同样是因为供应大于需求。

18个月至12个月之间，最为合理，这时候可以视情况而定。去化周期在12至6个月的，要增加供地，因为供需矛盾在加大。

6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏，因为供需矛盾非常大，房价上涨压力非常大。

换句话说，上面点到的10个去化周期都在6个月以下的城市，房价上涨压力很大。

十座城市除了九江，其他都在长三角和珠三角，因为市场火爆，卖得太好导致去化周期快速缩短。

以位列第一的湖州来说，进入2021年，成交量大涨。1月份湖州中心城市新建商品住宅签约3952套，同比上升229.06%，主城区新建商品住宅签约1974套，同比上升202.30%。2月份，湖州新房成交高达2395套，创下近5年来月度新高，同比上涨466.5%，13373元/㎡的成交价格同比上涨12.3%。

最终湖州不得不在3月20日至27日，对网签进行熔断，以避免3月份的成交量继续扩大。当然同时，还出台了调控，收紧了限购，提出：

在中心城市范围内，连续缴纳社保未满6个月的非本市户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品住房和二手住房），市人才政策规定的除外。

政策收紧，会消化掉一部分需求，能够有效缓解湖州的上涨压力。

位列第二的合肥更是如此，新房遭疯抢，甚至需要全款才能买得到。官方数据显示，3月份合肥共网签住宅5327套，环比上涨30%，同比上涨24.1%。

作为中心城市，合肥的上涨压力在以上10个城市中是最大的。但合肥在4月5日深夜，发布了“新政八条，开启了合肥楼市史上最严调控时代。

合肥加强市区和学区房调控，并延长了限售，将法拍房纳入限购，并停止向法人与非法人组织出售商品房，力度非常大。

这一波调控可以消化掉合肥很大一部分购房需求，缓解合肥的存销压力。

至于南通、珠海、扬州、徐州、中山、嘉善、清远这些城市和县城，都是因为销量过往导致的存销比压力。比如珠海因为深圳、广州、东莞调控收紧，游资涌入珠海，楼市一片叫座，上周珠海一楼盘开盘摇号，直接秒光。

九江存销比压力巨大，是因为棚改因素。去年7月份，九江市住房和城乡建设局发布《九江市中心城区住房建设规划（2019-2025年）》，在规划期内，九江棚户区改造（含货币安置）3.21万套。

拆旧房，发钱补贴让棚改户买新房，这是很多三四线城市的上涨逻辑，九江依然在上演。

再者，九江的区位优势也不错，是江西的北大门，水路陆路优势并举，在八纵八横高铁规划中，九江占据了两条通道，和很多省会城市数量一样，这也决定了九江的楼市存在一定的价值。

我的建议是，这些城市的刚需客，能尽早上车就尽早。