为什么我坚信房价要跌？银行行长给出的五大理由

最近不少人问我，对房价走势怎么看？我很肯定地回答：一二线城市上涨幅度大大下降，部分楼盘会下跌；三线及以下城市，房价明显下跌是大概率。因为今年国家对房价的调控力度，我觉得是前所未有的。举几个例子说明一下。

一、银行按揭贷款规模高度紧张。2020年年底，中国央行与银保监会发布联合通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，这个制度大概的意思，就是对各层次的银行在房地产开发贷款和按揭贷款上的投入进行红线控制，超过的要压降，没超过的要克制。这么一来，各家银行对房开的支持空间就小了很多。最直观的例子，2021年3月份之前，各家 银行还能正常投放按揭贷款，从4月份开始，按揭贷款额度高度紧张，原先一两周就能放贷，现在要三四个月，而且大多保障一手房去了，这就导致房开回款速度变慢、控制房价以加快销售回款，而且这种紧张的状态，预计还会持续很长时间，这对房开企业的打击是非常之大的。 随着按揭额度的高度紧张，按揭贷款利率也水涨船高，今年3月份之前，按揭利率还在5.1%左右，现在已经飙升到5.9%了，可能还会继续往上走。20年的贷款期限，那就得多付至少16%的利息，还没计算资金的时间价值，300万的按揭就得多付50万的利息，所以有钱人选择全额付款，缺钱的又多了观望，房子热度下降。

二、二手房交易量急剧萎缩。这一点，做二手房中介生意的应该感觉很明显，2021年二手房中介生意，可能是2020年的十分之一，因为市场极其不活跃，观望的人多了，出手的人少了，即使要买，银行没三五个月也放不下来贷款，按揭额度都有限保障一手房去了，毕竟那边的收益更高。房子脱手难，价格自然就下来了。原先卖500万的房子，现在挂400万可能也无人问津。

三、上海房产税的开征。这是一个里程碑式的信号，一直说的房产税终于来了，虽然现在还是比较温和的，但是毕竟是新鲜事物，有一个大众接受的过程，而且对只有一两套房的人影响不大，对专业炒房的，每年房产税和过户费用就是一个惊人的数字，所以也导致手头不敢留太多房子，炒房热情下降，带来房价的下降。

四、为了给二胎三胎减负。有孩家庭最大的负担是什么？大学前是教育支出，大学后是买房支出，只有把这两座大山搬掉，大家才愿意生二胎、三胎，不然生得起也养不起。所以国家现在出台很多政策给家长、学生减负，这是为了消减教育支出和教育精力投入，另外一个，就是要控制房价了，这是很明显的趋势。包括现在国家开始淡化学区房的概念，也是因为学区房一度被爆炒，带动了房价的上涨。

五、监管部门的高压政策。今年银保监罚款罚得最多的是什么？信贷资金违规流入房市，说白了就是原本应该用于企业生产经营的资金，被老板挪用去买房子了，这里面的杠杆是非常惊人的，之前也不是没有这种情况，但今年监管扣罚的力度非常之大，动不动几十万罚款起步。 特别是因为国家这几年对普惠小微企业力度支持很大，利息一般4%-6%，国有银行可以做到4%以下，而很多按揭贷款的利率都超过了6%，很多企业主把钱贷出来用于提前归还按揭贷款，这样每年还能省一些利息，这里面的数字也是很惊人的。 银行也出台了很多政策，包括要求借款人签订资金用途承诺书，承诺资金不流入房市、提前收回贷款等、新办权证几个月之内不得用于抵押办理经营性贷款、经营性贷款发放前后几个月内不能有按揭提前还贷等，这些都是新情况，都是以前没有的。国家的宏观调控力度和决心可见一斑！

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