上海楼市为何“人来疯”了？接下来还能“疯”多久？

最近若是提到上海楼市，大家能看到最多的字眼一定是“疯了”！从连续多月的成交量维持高位，到去年年底的房价突然飙升翘尾巴，让人恍惚中似乎又感受到了一丝15年和16年的气息。

楼市每一次的火爆乃至价格的大幅上涨， 实则就是一场不折不扣的“人来疯”！因为点燃楼市必须具备两个基本条件：一是要有足够多的真实参与者，二是这些足够多的参与者在某些外因的推力下出现群体性的“神经质”。这两点合起来不就是“人来疯”吗？

自打疫情被有效控制后直到现在，上海楼市正好完全踩中了这两个点，于是势必就会有了今天这样的楼市局面的出现。

关于为何上海楼市会呈现出当下的情况，各种房地产媒体大咖以及专家们都已经发表了不少的见解，相信大家也都看了不少，应该说这些见解都没错，但我发现这些房地产媒体大咖以及专家们在发表见解时，似乎大多也只是说了观点，而对于观点缺少实质性的剖析。今天小编我打算跟大家聊一些更加接地气，更能揭示真相的东西。

首先，我必须要亮出我的核心观点，上海楼市今天所呈现出来的状况，绝对不是某些所谓专家宣称的完全是市场因素造成的，今天的状况是市场外因素和市场本身因素共同合力作用的结果。

★因素一：疫情

这可以说是影响去年直至今天上海楼市的第一要素。一方面由于我们成功控制住了疫情，给楼市的再度活跃创造了必要的环境条件，而另一方面，疫情对经济的冲击不可谓不大。

虽然官宣称我们或许是疫情之下唯一保持经济增长的经济体，但官宣的2020年经济增长也不过只有百分之二点几，搁到前几年这个数值怎么地也要翻个三倍吧！

经济增长明显放缓，但是通胀呢？通胀并没有因为疫情而停滞，官宣的数据是百分之三点几，而实际大家的感受又是如何的呢？窃以为大多数的老百姓应该和我的感受是一样的，自家的通胀似乎是被平均拉低了。

说句大实话，GDP增加多少，对于普通老百姓而言，钱袋子未必能鼓起多少，但通胀的持续增加，自家的钱袋子一定是瘪下去了不少。不光是普通老百姓，就算是那些尚未达到财富自由，但又积累了不少资产的所谓中产阶层亦不能幸免。

正是在这样的大背景形势下，想要保卫自家的钱袋子，只有找个出路对抗通胀，而在我们这里能明确且有效抗住资产缩水的工具是啥？“房子，只有房子！”，特别是上海这样一线城市的房子，横着看，竖着看，躺着看，应该都没错吧！这已经成为某种深入人心的定向思维了。

疫情促使了那些手中还有闲钱，有能力且不限购（包括创造条件破限购）的民众，无论其是自住或是纯粹资产保值，都加快了“入市”的决心。这势必造成短时间内真实购买力的扎堆集结。

疫情的突发不是纯市场因素，但其实实在在地撬动了楼市各种因素的变化，除了上面所说的人心外，就是银行信贷，这个关键因素。

★因素二：信贷

我们的顶层确实一直在强调银行要严控房地产信贷，不能搞大水漫灌，但是落实到各大商业银行实际操作层面上真的不折不扣执行了吗？说句不好听的话，资本的趋利性决定了现实层面上，还真找不出一家商业银行是真正完全听话的“乖宝宝”。

疫情之后，各家商业银行在不明显触碰“红线”的大前提下，对于资金流入楼市，基本都采取睁一只眼闭一只眼的变相放松政策，最突出的莫过于大家都已经耳熟能详的“经营贷”。

请每个买房者扪心自问一下，如果你有机会和资格可以获取那样划算且能够变相替代正常房贷的银行资金，你会不用吗？所以，自从有了“经营贷”这个银行产品后，指望它会一点不流入楼市，那就是“天方夜谭”！尤其是像上海这样的优质楼市市场，或许上海楼市中这种变相的操作不如之前深圳那么严重，但绝对少不了，这是小编在一线市场的亲身体会。

除了“经营贷”偷偷摸摸变相流入楼市，增加了楼市实际购买资金外，信贷操作层面上还一直存在着一个“灰色”操作，那就是“信贷造假”，这个信贷顽疾始终无法彻底根除，楼市火爆时则更加突出，这同样造成本不能流入楼市的资金溜进了楼市，而且还大大增加了楼市的风险系数。

千万不要以为我是在这里“危言耸听”，实际上这样了例子一捞一把，比比皆是。这样的操作往往还和破限购或是获取首套房贷资格联动在一起。如果说房地产可能会成为影响经济最大的“灰犀牛”的话，那么“信贷造假”这个顽疾就是房地产贷款领域实打实的“灰犀牛”。

我们至今尚未被这头“灰犀牛”撞到，完全是因为通胀没停止脚步同时房价还在波浪式地上升，可必须看到越来越多的法拍房的出现，已经在警示风险程度正在加剧之中。

★因素三：动迁

去年据说是上海二级以下旧里完成全部改造的收官之年。二级以下旧里几乎都不具备改建的条件，所以改造说白了就是动迁。

“收官之年”这个词，大家都懂的，对吧？凡是碰上收官之年，相关部门的操作相信大家也都是懂得呀！

于是就出现了动迁年年有，但去年似乎特别多且特别快的状况。只要被动迁了，无论是之前有房还是没房的，拿到足够再买套房子的动迁款却不买房的，当今社会这样的“异类”还剩下几个？

动迁户是房地产市场中最实际且最有效的购买力，而且一般他们买房子，只要不是买动迁基地的房子，基本上就属于“降维打击”。

动迁户通常不会把所有的动迁款一分不剩地用于买房，他们手上的动迁款之于要买的房子的房价都有足够多的余量存在，而且动迁款也不同于辛苦一分一厘挣来的钱，所以动迁户买房大多数对于价格的敏感性远弱于其他买同样房子的买房者。

他们或许会为了大几十万的钱跟房东扯皮，但通常不会为几万甚至是一两万块钱磨叽，这对于购买和他们相同类型房子的购房者而言不啻是一种“降维打击”！这种“降维打击”造成大部分老百姓买得起的房子的价格一步步地被变相推高。

动迁户买房的另一个群体特征就是，基本上总价会集中于两百多万到五百万之间，这个区间段正好是上海楼市上车的起步价点以及大部分普通老百姓买得起且成交量最大的价格范围段。

动迁户拿到动迁款后，往往会出现集中时间段入市买房的情况，这必然会在市场中产生巨大的“鲶鱼效应”，导致上文中所提及的那个价格区间段的房源，尤其是大家都看得中的好房源不断被以较快的速度的消化掉，而且是价格不算太低的被消化掉。

这个价位段的成交量在短时间内的快速增加，对于整个上海楼市，尤其是二手房市场的加速流动起到的是关键性的启动作用，把动迁户比作搅动楼市这一大滩水的“鲶鱼”真的是再恰当不过了！去年这条“鲶鱼”还特别的大，不过随着上海二级以下旧里的改造彻底完成，这条“鲶鱼”的对于今后楼市的作用或许会越来越小，甚至有朝一日会彻底消失。

★因素四：置换

这是个不折不扣的纯市场因素，目前上海市场的买房群体中一大半都属于置换型买房。换句话讲，去年有一大半的买房者都被成交量统计了两遍，所以说真实参与了去年楼市买卖的家庭数应该远低于统计出来的成交量的数值。这点明显有别于15年和16年那波高潮，大家要看清楚这个关键点，不要被某些宣传带沟里去了。

虽然去年至今的上海楼市还远没火到15、16年那个份上，但由于大多是置换买房，市场的流动性被带起来了，特别是有大量动迁户持币介入楼市起步段的市场交易，导致高层次价位的区间段也有了充足可支持交易的资金流入，于是楼市又开始逐渐起浪了。

因为大多数是置换买房，而整个市场的氛围已经不再是17年下半年到19年上半年那个“死寂”的状态，所有置换型买房者都会担心踏空，因此无不是快出快进。短期内势必造成优质以及比较优质房源的短缺，这个过程在去年十月份前尚不明显，到了十一月后开始加速发展，越是如此，则越是导致之后卖房的房东顺势待价而沽，特别是要置换的房东，心里实际也是很慌的，即便是挂了高价也会在卖与不卖之间极度纠结，而已经卖掉房子的置换者则更加焦躁了，两厢情绪一叠加，可不就集体“人来疯”了嘛！

★因素五：开发商

关于这个因素，绝大部分的媒体都只提新房摇号人多，一房难求，然后那些反复摇不到号的买房者就只能放低身段转向次一级别的新盘或是转向二手房市场。

但是大家知道摇号困难的真相是什么吗？真的只是僧多粥少这一条吗？新房限价造成购买力向新房集中确实是摇号困难的一个最关键因素，但是实际情况是并非所有新盘都是一号难求的。

就在去年的十一月份，我一个朋友之前在二手房市场屡次碰壁后转头买新房，依然轻松买到宝山外环附近，大华集团开发的新房。

新房市场真正摇号困难的是那些热门的，价位段在七八百万到两千万来万的新盘。这些楼盘符合上海许多置换客的需求，如果带有学区的话，扎堆摇号现象就更加剧烈了。但是即便是人多扎堆，也不是这些热门新盘摇号极端困难的全部原因。开发商在新房摇号上依旧会搞些见不得光的“潜规则”，隐晦点的解释就是越是热门的楼盘，开发商越是会想办法玩点猫腻，当然明面上是不会去严重踩踏红线的。千万不要天真地以为这样的“潜规则”不存在，实际上越是红的盘越是存在的多。

不要小看了这个“潜规则”的威力，虽然或许一个楼盘被“潜”掉的貌似不多，但累计起来足可以让不少热衷于摇号的买房者一次又一次的铩羽而归，你总是摇不到，有可能未必是你运气真的很背！

★因素六：中介

看到网上有些文章下面的评论把这波上海楼市的行情活跃以及价格的飙升翘尾巴直接归结于中介的挑动。

和历次楼市行情相似的是，在本次上海楼市行情整个过程中，中介尤其是某些所谓大中介的兴风作浪行为确实没有缺席。

但和以往不同的是，这次中介一开始并没有用，更加确切地讲从去年三月份开始后的大半年时间里，绝大部分中介并未刻意大肆挑动市场的神经。

原因很简单，在当时好房源还有一定数量的情况下，过分挑动市场神经，不符合中介促成成交的根本利益。可是当到了去年最后的一两个月，市场上能被看得上眼的房源变得越来越少，而新鲜的能被看得上眼的房源一直没能跟上，于是挑动房东，逼迫客户的老招数又被“祭”了出来。

最近一个多月，如果你有中介业务员，尤其是大中介业务员的微信的话，一定会看到他们隔三差五就要发一条撩神经，带节奏的消息或是视频，这些可不是发给同行看的，这些就是发给你看的。对于这些消息，绝大部分的外行基本上都会被撩到，也基本上会顺手一转，散播到更广的朋友圈中去。

客观地讲，这些兴风作浪的招数充其量只是催化剂，没有合适的市场态势，光有催化剂也掀不起风浪，但一旦市场态势合适，中介的这些招数一用，在通过朋友圈一散播，立马就能改变买卖双方的心态，打破两者之间原有的平衡态势。

★因素七：媒体

绝大部分的普通老百姓都是房地产的外行，大家获得关于房地产方面的信息和认知基本上除了中介就是媒体了。而在各类媒体中，现在更多的人是看传播更快捷，范围更广泛的自媒体。

房东最近为何突然间大幅提高挂牌价，买房客为何突然焦虑大增，除了中介撩神经的操作外，自媒体，特别是一些所谓大号房地产自媒体的带节奏也“功不可没”。虽然这些自媒体貌似在说客观事实，但他们往往只谈事情的一面性，而有意忽略事情另一面性的可能。

不过最近一些时日，突然发现一些原来经常“唱多”带节奏的自媒体大咖们似乎转性大谈上海未来楼市或许不会大涨了，你千万不要真以为这是他们改变了本性，真相或许是再一味“唱多”带节奏可能要被“禁言”了。

必须非常客观的说一句，目前上海楼市买卖双方的强弱态势已经被颠覆，房东又抢回了失去两年多的优势地位，这必然导致上海楼市大部分房源的挂牌价普遍上涨，议价更加困难，结果成交价也随之攀升。这是包括以上七大因素以及其他一些零散因素共同合力作用的结果，和学区房大涨的拉动关联并不大，普通房源和学区房本质上就没跑在一条赛道上。

以上所讲的七个因素，疫情因素和信贷因素好似点火器，开发商因素，中介因素，媒体因素类似助燃的柴火，而动迁和置换因素就好比楼市火爆的主料，接下来的上海楼市还将“疯”上多久，取决于这几个因素未来的表现。

以一个资深房地产老江湖的过往经验看，我的预计并不乐观，这种不乐观不是针对这轮“人来疯”会持续多久，说实话，即便这轮热度“退烧”比较快，但其对上海楼市健康发展的负面效应依然很大。

虽然很多媒体宣称这次年末的价格飙升幅度还不能和15年16年那次相提并论，但他们没有告诉的大家另一方事实。

这次涨幅的价格基点实际上要明显高出15年上涨前的价格基点，因为15年那次涨幅是普涨了50%以上，而之后的下跌最多的也只是跌了20%多一点而言。

因此同样或是略低的增幅换算成人民币的实际数值，这次都要比15年那次更加“吓人”。这次不仅吓到了买房者，连不少有良知的中介同行都“吓”得感觉现在的楼市真的不太健康了。

这轮的很多类房源所能触到的浪顶必然会超过2017年上半年的峰顶，即使浪退后，浪底的位置多半也很可能会高于18年到19年之间的那个浪底。这对于接下来买房者相当不利也相当艰难，不仅是因为错失了浪底入市获取更大利益的机会，而且还存在着踩到阶段性次高点或是高点的危险。

虽然说只要通胀趋势不变，楼市波浪式上升的总趋势也不变，今天的高点多半会是明天的起点，但踩在阶段性的浪头入局，总是意味着要比别人付出更多的真金白银，今后即使获利也要比别人少不少。

今年接下来的时间里，买房者究竟该如何应对呢？送大家六个字：“看天”，“接地”，“问心”。

★“看天”

接下来，每个买房者都要时刻关注上海政府部门的表态和动作，可以肯定的是上海管理层必定会有动作。

就在我写此文的时候，已经看到又说已经在研究对新房摇号做了一些“打补丁”的限制措施了，不过这样的措施似有些“隔靴搔痒”的意思，官方倒是马上辟谣了，但这面头“辟谣”这事，大家都懂的。

未来的时间里，是不是有后续的针对整个楼市的措施，如果有的话，后续措施是不是足够震撼到足以让这股“人来疯”冷静下来，关键取决于上海的领导是否会被中央约去“谈心，亦或是被央媒“点名”。

事实上，这轮行情已经让上海成了出头鸟，这种出头鸟绝不是上海领导们愿意当的，所以上海领导们是一定会主动作为一下的，但发多大了力，真的就要看是不是去中央“喝茶”了！这就是“看天”。

★“接地”

从现在开始，如果是买二手房，那么就要花更多力气去和各种不同类型的中介打交道。你或许听说过要分别扮演买房者和卖房者的角色去套中介的真话，这个方法可以用，但只对初步探究市场有用，而且此招也容易被资深中介识破。

如果想要更加确实地知道市场的状况，建议你或是和家人一起，分别以不同迫切程度的买房者的身份与不同的中介深入接触，这样有利于你分辨中介的话，哪句是真实的，哪句是带节奏的。

如果你在接触过程中有疑惑的话，欢迎联系我，柯南会根据具体情况给到你专业的解答。

★“问心”

所谓“问心”，就是要做好各种心理建设的工作。

（1）要相对客观的明确自己愿意接受的房价以及能力范围内“跳一跳”能触碰到的房价，这两个数的中间值，多半会是你最终买房的价格。对于这个数，是需要事先心里有个底的，这有助于你在最终下决心订房子时的判断。

（2）做好反复数次被“降维打击”的其他购房者捷足先登，买掉了你想要的房子的心理准备。估计接下来比较长一段时间里，和你争夺心仪房子的买房客中，会有不少是从其他更高房价区域过来的，他们的出现对你而言也算得上是一种“降维打击”，你必须现在就做好相应的心理准备，避免到时候日益焦躁，思路变乱。

（3）做好更换购房区域，更换购房小区档次，降低对户型要求的心理建设。许多买房者在买房开始阶段都存在一个通病，死盯着自己之前想好的区域，小区，户型看房，而且要经过很长一段时间才能慢慢和现实妥协。

就目前上海楼市所呈现出来的态势看，无论是新房还是二手房，这样的习惯从一开始就要不得，如果一味坚持，很大可能会“竹篮打水”或是“高位站岗”。

做好以上三个方面的工作，接下来的买房之路或许也未必会百分之百顺心，但如果做不好，接下来买房一定会烦躁焦虑，思维混乱，不是迟迟下不了决心，就是疲惫得乱下决心。

如今的上海楼市在各种因素的协同作用下，油门已经被踩下，虽然终会刹车，但若没有市场因素外的政策强力作用，刹车的速度或不会很快速。

和历次楼市起“风浪”相同，今日上海楼市的“起火”背后仍然隐约可见提前兑现未来购买力的影子。每个购房者都应该仔细看清市场，同时准确评估自身，买房路上，情绪要“稳”，腿脚要“勤”，真到了下决心的节骨眼上一定要“狠”，如果你是女性朋友，再加一句：“少问老公，少点遗憾！”

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！