几十万的大便宜等你捡！只需盯紧楼市这个信号

上周，有个朋友跟菜鸡诉苦，说自己在上海买了不到一年的房子，最近同小区同户型短短2个月内掉了40万。比起当初买入价，这砍一下就是15%的血，一套豪装费用飞走了，刚需真是感觉痛到肉里了。

不单上海的下行实实在在，其他地方也出现了明显“入冬”迹象——这首先表现在大家关心的房贷利率上。

前几天，深圳一个新盘被赞在楼市寒冬里“逆势而上”，不足半小时卖约1900套，刷新了深圳开盘成交记录。

但尴尬的是，交完定金没两天，准业主们就开始闹维权，原因也比较有意思，说开发商指定银行的房贷利率是首套上浮15%，而市面上其他银行已经有下调到上浮10%的。

在利率松动方面，深圳并非孤例，杭州甚至更早。据了解目前，杭州大部分银行首套房贷利率回落到上浮10%，放款速度也加快不少。

北京、广州、南京等城市也纷纷跟上了，基本都下调了5%左右。

菜鸡今天想说的是，房贷利率是房价变动的重要前瞻信号，近期有刚需的朋友，如果你还看不清入手的时机，现在开始请盯紧当地房贷利率方面的变化。

当你所在城市的房贷利率开始松动下调了，并且放款速度明显加快，房价可能就要下来了。到时再适时下手，省几十万的机会说不定就抓住了。

实际上，房贷利率一直是一种政府干预楼市供求、调控房价的重要手段，其涨跌迟早会影响到楼市房价的调整。

央行会有个统一的基准利率，目前央行的房贷基准利率为4.9%。央行会通过对商业银行资金面松紧的调整，来影响房贷利率的上浮和打折。

在过去异常火爆的行情中，房贷利率一再上浮，明显抑制了购房需求。

据融360统计，10月份全国首套房贷平均利率为5.71%，已经连续上涨了22个月，目前平均上浮了16.5%。从目前情形看，这可能基本上到顶了。

反过来，当房价过高，导致市场成交量明显下降后，贷款需求减弱，房贷利率就可能放松了，新的下行周期将接着到来。

早几年买房的朋友，有的甚至拿到了85折甚至8折的房贷利率，正是因为刚好遇上了楼市低迷期，低利率是为了刺激更多人去买房，从而对房价起到一个托底作用。

当然，房贷利率升降，还跟宏观经济因素有关。

比如，上半年资管新规生效后，银行资金相对较紧，也收缩了房产方面的贷款；而到年中政府调整政策、央行降准之后，资金又比较充裕起来。一般中小企业的贷款不敢放，但个人有房产作抵押的按揭贷款，风险相对小得多，也就没必要设置高门槛（利率上浮太多）拒之门外了。

目前房贷利率回调虽然还主要在局部热门地区，但下调趋势估计会在更多城市蔓延。目前房贷利率上浮超过20%的城市，都很大可能面临一波回调。

在这种利率可能普遍下调情况下，各地的房价松动节奏会怎么样呢？菜鸡这里也简单做些个人预测：

一线城市目前还在下跌，但有望在明年上半年迎来市场底，届时二手房房价可能会企稳。菜鸡认为这是最乐观的情况。

即使如此，就全国而言，未来一段时间很可能面临全面下跌。

当然，城市之间的情况还是很分化的。从以往经验看，二线城市和一线市场之间，至少有一个季度的时差。

三四线的情况则更加复杂。不出意外，有些朋友肯定会说自己家乡还在涨。这也是事实，因为不同的三四五线城市实在分化太厉害。

前不久传出个重磅新闻，“2019年，政府购买棚改服务模式将被取消”。这意味着未来一年，大批经济发展一般、财政收入不丰厚的三四五线城市，因拿到拆迁补偿款而转而购房的人数将随之剧减，这对当地的房价是重大利空。

只有那些靠近一线城市、强二线城市的，属于核心都市圈的成员；或者位置较好，被定位为省里的副中心的“三四五线城市”，才可能还有些中长线的投资价值。

所以如果不是刚需，在三四五线城市的朋友，可以多等一等。房地产冬天可能才刚开始，想要房贷折扣和开发商促销优惠，都需要一定时间。

总结一下：在目前各地行情开始分化的情形下，咱们有买卖房需求的朋友，还是因地制宜，紧盯当地房贷利率变动、放款情况快慢这些相对显性的信号吧。

PS. 你所在城市的房贷利率现在多少，有开始松动了吗？评论区跟大家分享一下吧。