干货 | 房贷尚未还清，抵押房产如何过户？

Q

假如今年1月份，你银行贷款买了一套房子，现在贷款还有200W尚未还清，想交易买卖怎么办呢？

你只需要通知银行办理贷款人变更，房屋就可以直接买卖过户。

不需要银行同意

不需要提前一次性结清银行贷款

不需要支付违约金

根据2021年1月1日实施的最新《 民法典》物权编第406条第1款规定： “抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

《民法典》物权编第406条第2款规定：“ 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

这两条法规的意思是， 房子已经设定了抵押，抵押人也就是产权人仍然可以将房子出售，抵押权可以跟着房子走，抵押权不影响房产的交易流转，卖房子不需要取得抵押权人同意，但是产权人卖房子时必须通知抵押权人。

2021年4月6日，自然资源部发布《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》第三条保障抵押不动产依法转让中对此也做了补充：《民法典》施行前（2021年1月1日）已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。如果是在民法典实施以后的，看具体约定的内容进行办理登记。

# 第三条细则

当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定” 栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

那2021年1月1日前抵押的，想要抵押房产怎么办呢？

我们还是要遵循以前的规定，要和抵押权人协商一致，才可以办理产权过户手续。抵押人必须同意才行，不同意的话，不能单方面直接过户，否则只能让法院来裁判。

举例，假如你有一套价值200W的房子，现在银行贷款还有60W，想要买卖交易，必须要银行同意，才能过户交易。

那这种情况下，我们怎么征得银行同意，过户交易呢？

一般有如下方法：

1、卖方个人还清银行的贷款，取消抵押，然后办理产权过户手续。

2. 买卖双方协商，向银行出具双方关于房屋产权变更所达成的书面协议。这种方法要征求银行的同意。若银行同意会出具证明，在房屋已设抵押权情况下办理变更登记。若不同意，就需要按照方法1还清贷款。

3. 赎楼。卖方找担保公司担保然后把余款付清，取出房产证，然后办理过户登记，之后再由卖方偿还担保公司的借款。

4、找靠谱的中介公司。买卖双方需要先支付一定手续费让中介垫资进行解贷，卖方拿到房产证，将房产过户到对方名下，买方再进行按揭还中介公司资金。