三招拆解｜许家印如何用“恒大速度”降负债？

遥记得2012年时，许家印曾经说过“越是市场不好的时候，越能展现恒大的功底。”

所言非虚，9年过去了，恒大用时间证明了自己的功底深厚。专注降负债一年后，恒大交出了一份满意的答卷。

6月24日，中国恒大发布公告称，已安排自有资金136亿港元提前偿还美元债。至此，恒大到2022年3月前，再无到期的境内外公开市场债券。

6月29日，从恒大集团获悉，目前恒大有息负债约5700多亿元，与去年最高时的8700多亿元相比，大幅下降了约3000亿元。

商人重诺，许家印已然兑现“到今年6月30日有息负债总额降至‘5字头’的承诺”。一年负债大降3000亿，恒大是如何取得如此惊艳成绩的呢？

战略先行

全力降负债

随着地产行业进入“稳”字当头的下半场，恒大开启了史上最重要的一次战略转型。

恒大的“降负债”决心其实可以追溯到2017年初，彼时许家印已敏锐地捕捉到中国经济去杠杆化的趋势，选择带领恒大回归稳健，避免不确定风险。

正是基于对市场趋势的前瞻预测，恒大连续三年坚定不移地执行“三低一高”战略，实现了2017年到2019年“调整期”的稳健发展，为2020年的战略转型打下了坚实基础。

2020年的中国房地产市场已步入“稳地价、稳房价、稳预期”的平稳发展新周期。房地产发展下半场中，房企杠杆扩张之路已很难走通，高质量增长才是决胜关键。

许家印在2020年3月底的恒大业绩发布会上，作出了“稳健发展”的战略性决策，实施“高增长、控规模、降负债”新战略。这是在2017年的“三低一高”战略基础上，进一步去杠杆，以应对行业不确定性。

不难发现，许家印作出的每一个战略决策，都紧扣时代脉搏，精准地踩在市场变化节奏上，这让恒大抓住了地产黄金十年的发展机遇，也让其先人一步降低了经营风险，将实现持续稳健的发展。

产品过硬

销售高增长

经过多年的发展，恒大的产品在市场上形成了强大的品牌影响力，更是得到了数千万业主的认可，这也为恒大的销售高增长打下了坚实的基础。

恒大楼盘施工单位严格规定是全国前十强，所有的材料也严格规定是国内外知名品牌。恒大的园林在业内有口皆碑，皆因其要求按豪宅标准进行所有楼盘的园林设计。

此外，恒大的楼盘注重配套，往往在楼盘一期收楼前就实现配套竣工。同时，通过高品质的物业服务、完善的售后等措施，实现了产品的高附加值。真正让客户买的省心，住得放心。

以地处成都市彭州城南核心区域的恒大悦府为例，售楼部近日人群络绎不绝，客户争相了解即将加推的房源详情。据了解，该项目集多元醇熟配套、区域开发红利、交通线网等利好于一体。逛商街、享美食、置身园林双湖之中，堪称理想人居典范。自开盘以来销售火爆，轰动全城。

凭借众多高品质、高性价比项目，并辅之以灵活积极的营销举措，恒大的产品赢得市场的热捧。截至今年5月底，恒大累计实现销售额2851.6亿元、销售回款2507.4亿元，均创历史新高。强劲的销售和充足的回款，是恒大持续降负债的关键。

资本驱动

获轮番唱多

除了地产板块的高增长，多元产业协同发展也成为支撑恒大稳健发展的新引擎。

目前恒大已完成以民生地产为基础的“多元产业+数字科技”转型，旗下8大产业已拥有4个上市平台，恒大的多元化战略正迎来收获期。

建银国际认为，自2020年3月以来，恒大已累计偿还7笔境外债券合计106亿美元，证明公司去杠杆计划步入正轨，预计财务改善将成为股价催化剂，维持“买入”评级，目标价23.1港元。

法国巴黎银行则认为，恒大今年前五月实现销售2850亿，现金流足以覆盖短期债务，加上公司拥有2.31亿平方米土地储备，以及价值1660亿的投资性物业与5190亿的非房地产业务股份，远超净债务，全面降负债只是时间问题，给予恒大美元债“买入”评级。

近日，摩根大通针对恒大物业发布研报，给予“优于大市”评级。其认为恒大物业强劲反弹动力充足：一是7月份有机会发布2021年上半年的盈喜公告，预测将有55％的同比收益增长；二是8月份业绩可能就新增在管面积有利好消息；三是可能有并购利好。野村证券也认为，恒大物业股价回调过度，强劲基本面支撑重估，维持“买入”评级和18.5港元的目标价。

作为流媒体市场的黑马，恒腾网络也获得机构垂青。建银国际认为，恒腾网络是中国在线长视频市场的新秀，看好因素主要来自四个方面：一是充分的高品质原创内容库扩充计划；二是儒意丰富的高质量电影和电视剧制作经验；三是南瓜电影强劲的扩张势头；四是与恒大、腾讯两大股东生态的协同效应。

　　恒大物业、恒大汽车、恒腾网络在各自领域强势整合资源，走出了恒大靓丽的“第二增长曲线”。房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等也有望陆续分拆上市，多元产业的资产价值将全面兑现，届时有望进一步充实恒大整体资本实力，助力其未来实现高质量发展。

多举措齐下，恒大降负债水平可想而知，未来恒大的发展也令人期待，可以想象，一个稳健的新恒大将很快呈现在投资者眼前。