风财讯 陈文莉 王婷婷

中交地产的弯道赶超之路，道阻且长。

近日，中交地产（000736）公开了和平安理财、百年保险开展“非标供应链金融资产证券化业务”的计划，融资规模合计不超过30亿元。加之1月和东亚银行开展的4亿元保理业务（应付账款融资），半年内，中交地产已经三度启用非标供应链融资。

此外，风财讯注意到，近来中交地产频繁向母公司高息借款、反担保发债、从项目公司不断抽调资金，其短期资金需求可见一斑。中交集团的房地产业务整合，迟迟没有新的实质进展。中交地产似乎不得不高溢价拿地“对外拓展”、顶着紧张的现金和偏弱的利润“冲规模”。其平均融资成本6.72%，也远高于多家央企，甚至高于百强房企平均融资成本，不占优势。

如今，中交地产的掌舵人已四度更换，整合未明朗，后续发展蒙上一层迷雾。

频繁非标融资 短期现金流偏紧

与金融机构的非标供应链金融资产证券化，一定程度上可以延长公司应付账款的付款期限，缓解短期现金流压力。但行业分析师关荣雪向媒体指出，半年内连续三次开展同样的操作，不禁让人质疑，中交地产的短期现金流如此紧张了吗？

根据风财讯统计，今年以来，中交地产频繁通过外部渠道融资、内部渠道借款，多招并举，资金压力的确不小。

1月14日，中交地产曾以加快资金周转，提高资金利用率为由，与东亚银行开展在保理业务合作，交易标的便是应付账款，融资规模为4亿元。加上30亿元的非标供应链融资，半年时间内，中交地产的非标融资其实达到约34亿元。与此同时，中交地产还通过高息借款、反担保发债等方式，紧急融资。

例如6月11日，中交地产公开发行公司债券不超过12亿元，由控股股东中交房地产集团有限公司（下称“中交房地产”）提供连带责任保证担保。拟就上述发行公司债事项向地产集团提供反担保，反担保金额不超过12亿元。

4月28日，中交地产拟按股权比例同等条件调用项目公司润致公司富余资金，调用不超过13.515亿元，使用期限自调用日开始不超过1年。4月29日，中交地产公告称，根据经营需要，将向控股股东中交房地产借款20亿元，期限6个月，年利率不超过10%。

值得一提的是，这一利率远超银行贷款和绝大多数的发债利率。短期频繁的融资背后，或许是来自现金流的压力。

数据显示，2019-2020年，中交地产的现金流特别是经营活动以及投资活动产生的现金流持续为负。其中，经营活动产生的现金净流出额2020年同比大涨288.04%至187.40亿；投资活动产生的现金净流出同比增长99.51%至15.39亿。

这也意味着，生产经营资金更多依赖于筹资活动产生的现金流，也即是开篇所说的内外部融资借款。

为解落后之痛 薄利高息冲规模

将现金流运作得如此紧张，只能大举融资，中交地产在资金端的凌厉打法，似乎一反“央企常态”，这或许源于其对规模的迫切。在中央背景的房企中，相对于中海、保利、华润等企业，中交地产一直远落其后。

2020年，中交地产销售额突破500亿元至533亿元，同比增长81.37%。彼时，保利、中海、华润、招商蛇口，销售规模均已经远超2000亿。中交地产与“央企前三”的差距，很是明显。

这也是为何李永前在2019年掌舵中交地产后，便马上提出了“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上”的目标。虽然中交地产2020年销售回款378亿元，较上年同比增长28.63%，但可惜的是，销售额的大幅增长却未能转化成利润的增加。

财报显示，中交地产2020年实现归母净利润3.47亿元，同比大幅下滑35.87%；2021年一季度归母净利润亏损1.42亿。利润大幅下滑，其原因一在费用，二在合作。数据显示，2020年中交地产的利息费用高达11.09亿元，同比大幅上涨167.37%。2021年一季度2.72亿元，同比增长22.32%。

风财讯发现，相较于中海、保利、华润等央企，中交地产的融资成本偏高。

财报显示，2020年保利地产的融资成本为4.77%，华润置地4.08%，中海3.8%，华侨城4.48%，招商蛇口4.70%。但，中交地产的平均融资成本高达6.72%，甚至高于百强房企的平均融资成本（6.41%）。合作开发的增加则进一步侵蚀着归母净利润的增长空间。2018-2020年，中交地产少数股东损益从3.42亿元增长至5.49亿元，归母净利润则从8.10亿元降至3.47亿元，2020年的少数股东损益甚至是归母净利润的1.58倍。

内部整合迟缓 外拓溢价偏高

“规模愿望”刺激着中交地产在投资端，也不惜“高举高打”。

2020年，中交地产新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较2019年大幅增长176.90%，土地购置总价款535.80亿元。其中，权益价款252.54亿元。

风财讯注意到，其中多有超高溢价拿地。

比如，经过88轮竞拍，以20亿摘得咸阳市沣西新城147亩地，溢价率91.9%；以17.33亿元竞得宁波一宗商住用地，溢价率49.63%；以7.8亿元竞得武汉市东湖新区一宗住宅用地，溢价率44.26%；而2021年，高价拿地仍在持续。

在首批集中拍地中，中交地产拍得重庆Q02-1、Q04-1等地块，溢价率55.36%；随后，又以11.98亿元竞得嘉兴1宗住宅用地，溢价率47.9%。高溢价外拓，似乎有悖于中交地产的原本计划。

因为在早期中交地产、绿城中国、中国住房相互整合时，集团层面承诺，在2021年底之前，逐步启动下属其他涉房企业与中交地产的深度融合。

在原计划中，中交地产最值得期待的是集团整合后，注入的数千亿规模资产。遗憾的是，2021年即将过半，中交集团的房地产业务整合依旧未有新的实质进展。

6月7日，中交地产再度换帅，李永前因工作安排原因申请辞去中交地产总裁职务，汪剑平接任。

整合尚未成功，掌舵人已经几度更换，这让中交地产的后势又蒙上一层迷雾。