「年报洞察」宋广菊未竟的梦想

原创 房小评 中国房评报道 今天

从去年开始，保利地产的投资者们就开始操心一个问题：

宋广菊，什么时候退休？

因为2020年，宋广菊60岁了。

一般央企领导退休年龄为60周岁，视情况也有放宽至63岁的。

面对投资者的关切，保利地产总经理刘平的回应是：将按照国资相关规定及大股东的相关安排执行。

今年3月，国资委发布了一则人事任免通知。在这份涉及17户央企44名领导人员的职务任免中，只有“免去宋广菊（女）的中国保利集团有限公司党委常委职务，不再担任中国保利集团有限公司副总经理职务”的内容后面，明确加上了“退休”这两个字。

此时，距离宋广菊的保利地产董事长任期结束还有1年多。

早从去年，就有知情人士透露，宋广菊正在筹划退休事宜。

1992年，保利地产由广州军区军办企业转变而来，转业军人宋广菊，追随保利地产创始人李彬海打天下，成为公司元老。

8名元老中，第7个报到的宋广菊，在2010年从李彬海手中接过权杖，成为这家央企的掌门人。

执掌保利地产超过10年，铁娘子踩对了房地产市场发展的节拍，把保利地产带到了5000亿规模，是她接手这家企业时的近10倍。保利也一直保持着央企房地产企业老大的位置。

宋广菊的离任，对保利的影响会有多大，没人能估量。

可以明确的是，宋广菊在保利地产的时间进入了倒计时。

Part 1

带走高分红

近日发布的2020年度业绩报告，可能是宋广菊交给投资者的最后一份成绩单。

铿锵玫瑰的半生事业都付给了保利，每天7点多到办公室，每周末下工地，为午休的员工准备折叠床。

军人的自律和勤奋，无疑是宋广菊能在男人扎堆的行业里，将事业做得如此出色的一个重要因素。

而若有什么未竟之遗憾，那大概是：保利无法在她手中重回行业前三。

宋广菊接掌保利地产时，这家公司规模位居行业第二，仅次于万科。

在房地产最后的黄金时代，碧桂园、恒大、融创等民企趁势追击超越，万科暂且保住了前三席位，而保利地产滑落到行业第五。

57岁的宋广菊，曾经立下重回行业前三的目标，说：人只要有梦想，总会实现的。

而60岁的宋广菊要把这个待完成的梦想，留给继任者了。

同时，宋广菊也将要带走一个高分红的保利。

2020年，保利地产的业绩算是差强人意。报告期内，营业总收入2432.08亿元，同比上升3.06％；净利润400.48亿元，同比上升6.64％；归母净利润289.48亿元，同比上升3.54％。

在各项核心指标小幅上涨的同时，保利地产做出了一个让股民不爽的决定：降低分红。

从2019年的每10股分红8.2元，降到2020年每10股分红7.3元。

通常房企尤其是央企，会保持积极稳定的分红比例，减少投资者的心理波动。而保利在过往历史上，随着每年行情不一，分红偶尔会出现下降，但整体趋势是增长的。

这次保利地产降低分红的一个前提，是2019年，保利地产因为净利润大增超过4成，提高了分红比例，股息率上升至34.89%。

所以，2020年分红这一下降，虽然仍保持着往年行业普遍30%的股息率，可由奢入俭难。

更让股民不爽的是，保利地产还同时发布了一份《2021-2023年股东回报规划》，写到未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%。

这意味着，保利地产的分红未来还可能继续下降。

行业整体都在过紧日子，保利地产并不是唯一一家。而且，作为“三道红线”全绿的企业，保利地产的偿债压力，跟其他房企比，还算可以接受。

为什么保利选择减少分红呢？

Part 2

梦想的接力

保利地产管理层在线上业绩会中表示：分红方案及回报规划均是结合行业政策、经营需要来制定的，需要同时平衡公司经营资金需求及股东回报。“三道红线“、房地产贷款集中度管理制度的出台、土地供应“两集中”的落地，公司适当提高自有资金储备规模，保持持续发展能力，努力为股东创造价值。

不得不说，保利是头部房企里较早洞察政策和行业风向变化的。不少房企此前还在加杠杆，等“三道红线”从天而降就傻眼了，又忙着降杠杆。

而保利从新政策出台之时，就已经是TOP5中唯一绿档房企。

提前调整好姿态，一头扎进新时代。

保利发展战略研究院多年前就预测，房地产处于总量峰值时代，结构优化。

总量达到峰值，意味着房企之间无法同涨同跌，而是此消彼长。

2020年，一场疫情和“三道红线”让很多房企收缩拿地，而保利趁势出手了。

平安证券的分析指出，2020年保利的拿地强度明显提升。新增建面3185.7万平米，同比增长18.9%；总地价2353.5亿元，同比增长 51.3%。

在中指院2020年房企拿地排行榜上，保利位列第四。2021年一季度，保利更是冲上了第二位。

保利在拿地榜上重回前三，就是为了能在销售榜上重回前三。

说到底，就是为了宋广菊未竟的梦想上。

宋广菊会退休，保利地产争做行业前三的目标却不会停止。

这件事并不容易。

虽然，融创在拿地榜上名次没那么高，可是孙宏斌转眼又谈了一场大并购案。这种宋广菊口中的“超常规发展”，让保利的买买买也难以轻言超越。

2020年，保利地产和融创的规模差距略有缩小，但还有近700亿。要追上，就要更多资金。何况集中供地，更是把对企业的资金峰值要求提高到史无前例的程度，手里没钱，谈何超越。

2020年，因为拿地加杠杆很猛，保利地产的经营性现金流大幅下降61.31%。

同时伴随着规模做大和产品投入，保利的财务费用增长了22%，接近31.6亿元；研发费用更是从之前的约5625万元，大涨20倍，至12.6亿元。

都说开源节流，保利地产正处在相反的节奏上。

不论是拿地、产品、财务，流出去的钱，都在增加。而流进来的资金，却面临着盈利下滑的前景。

2020年，保利地产的毛利率下滑2.38个百分点至32.59%，仍处于行业较高水平。

不过作为央企，保利的管理层很实诚，在早前的一次内部经营交流会上，向投资者透露：2021年是结算的低点。而2020年项目通盘的毛利率在26-27%，净利率在8-10%。

这意味着，保利地产的盈利能力刚刚开始进入下行期。

面对这样的资金压力，保利地产选择将分红下调，留下一部分资金用于谋发展，可以理解。

可是投资者不爽，因为即便保利做到行业头部，股价依然没有起色。股价起不来，分红减少，对投资者而言就是损失。

早在3月份，保利地产发布的分红管理制度中提到一句：回购股份视同现金分红，纳入现金分红的相关比例计算。

作为一只在“破净股”边缘试探的股票，保利地产存在回购股份的可能性，届时同样需要资金。

种种原因，让保利地产做出了降低分红的决定。而投资者也迅速给出了反应，股价下跌。

在线上交流平台中，投资者们最关心的是两个话题，分红和掌门人的变动。

一位投资者留言：宋广菊治下的保利，保持在央企顶部位置，发展的也算卓越，是我比较尊敬和佩服的女企业家。感谢她为保利的付出。

其实，外界赋予了宋广菊很多标签，她自己都并不认可，她给自己的定位：我只是个打工者。

接下来，保利的球传给了另一位打工者。

有投资者问刘平：保利住宅开发业务的天花板会在哪里，能否到1-1.5万亿之间？

刘平只回答了两个字：可以。

宋广菊未竟的梦想，能否在他的手中，实现呢？