黑石收购SOHO中国：潘石屹套现近200亿，股价开盘暴涨25%

6月16日，SOHO中国公告称，黑石（NYSE:BX）发出全面收购要约，投资SOHO中国，以取得SOHO中国的控股权，要约价格为每股5港元，要约的最高现金代价约为236.58亿港元（约合人民币195亿元）。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权，SOHO中国将继续在香港证券交易所上市。

SOHO中国在此前的6月15日曾发布停牌公告。停牌前，SOHO中国股价连续9个交易日上涨，涨幅高达58.33%，股价创下年内新高。6月17日，股票恢复买卖后，开盘上涨25.26%。截至收盘上涨21.05%，收于4.6港元/股，总市值239.18亿港元。

IPG中国区首席经济学家柏文喜对时间财经表示，此次黑石收购SOHO中国，是多赢，对潘石屹、SOHO中国、黑石以及中国商业地产都是好事。海通国际研报也认为，SOHO中国的每股要约价5港元，将为投资者提供离场的良好机会，因作价较SOHO中国的资产估值(较前收市价3.8港元高出32%)有溢价，作价亦较该行对SOHO中国每股资产净值7.96港元仅折让37%，指方案或可提供“双赢”局面。

对于市场关注的SOHO中国继续在港交所上市，柏文喜称，潘石屹主要是套现离场，私有化是为降低持有成本而已。如果在不私有化的情况下可以套现离场，是否私有化就不是他所关心的问题了。

SOHO中国方面回应时间财经称，一切以公告为准。

收购传闻已久

这并非黑石首次表示收购意向。

早在2020年3月份，就有消息称，黑石正在和SOHO中国针对私有化的相关事宜进行谈判，收购的价格是6港元/股，交易的整体价值约40亿美元。

不过，到了2020年8月份，SOHO中国称，因未达成共识，终止早前要约私有化事项。对比一年前黑石首次要约的40亿美元交易对价，此次收购价便宜了24%。

关于此前要约收购失败，中原地产首席分析师张大伟对时间财经表示，黑石此前选择收购SOHO中国，核心在于国内写字楼估值严重被低估，疫情后写字楼租金在下调，此前的估值洼地没有了。

据高力国际提供数据显示，2020年北京写字楼空置率高达19.4%，已创近十年新高。其表示，“根据四季度净吸纳量的表现来看，整体市场需求正在强势反弹，基本恢复到了疫情前的水平。我们预计2021年会延续这样的需求水平，但由于整体市场高供应量的压力，市场空置率依然会持续走高。若需求释放不及预期，市场空置率或将进一步突破25%。”

不光写字楼空置率在上升，写字楼的租金也在下降。仲量联行发布报告显示，截至2020年底，北京甲级写字楼租金连续第8个季度下跌，环比下跌2.6%，同比下跌7.9%。

上海的情况也不容乐观，2020上海写字楼市场总供应量118.5万平方米，空置率为22.7%，创下十年新高。平均租金为人民币7.64元每平方米每天，租金同比下降10.7%。

此次收购成功，张大伟表示，写字楼的市场行情没有什么变化。对于潘石屹保留SOHO中国9%的股权，张大伟认为，可能是合作要求。也有观点认为，保留部分股权可能是出于非商业因素。

去年净利暴跌近六成

实际上，自2014年开始，SOHO中国便开启了卖资产模式。

年报显示，SOHO中国名下只有9栋写字楼在手，均在北京和上海，分别为北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、朝阳门SOHO、前门大街、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场。

SOHO中国的经营业绩也逐年式微。潘石屹作为较早参与到中国房地产市场的地产大佬之一，SOHO中国2007年在香港联交所上市融资19亿美元，创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。2010年，SOHO中国一个银河SOHO的销售额就高达146亿元，当年营入达184.23亿元，超过龙湖集团、融创中国等住宅开发商，同时其ROE高于万科。

到2020年，SOHO中国实现营收21.92亿元，同比增长19%，其中，租金收入15.37亿元，同比下降16%，出售物业收入6.54亿元。营收增加的同时，SOHO中国的营业成本同样从2019年的约3.37亿元增长至2020年的8.01亿元，增长幅度高达137.7%。此外，2020年SOHO中国归母净利润断崖式下跌，同比减少59.77%，为5.35亿元，达到2008年以来最低水平。

值得注意的是，据潘石屹此前透露，即便是在北京，总价约78亿元的自持物业回报率仅有3%。而SOHO中国年报数据显示，SOHO中国平均借贷成本约4.7%。这意味着，公司部分自持物业租金回报率还赶不上银行贷款利息。

其中的转变，主要是2012年，原本以“散售”为主的SOHO中国，宣布从“散售”向“自持”转型，其主要收入来源也从卖楼转为收租。

柏文喜称，SOHO中国的核心问题是，现金流无法覆盖运营成本与资金成本，由此导致纯商业地产自持与运营业务在国内的商业模式无法成立和持续。所以2014年起，SOHO中国多次出售物业以平衡现金流。

4万亿国际巨头接盘

黑石是国际上最重要的另类投资机构之一，在并购重组、房地产投资、企业运营等方面具有较强竞争优势。截至2021年第一季度，黑石管理资产规模达到了6488亿美元（约合42142亿人民币）。

黑石一直积极投资中国房地产。据不完全统计，2008年以来，黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元，投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。

半个月前（6月3日），黑石刚刚宣布以30亿美元收购泛海控股旗下的美国国际数据集团(IDG)。2020年底，黑石宣布旗下黑石房地产机会型基金以11亿美元（约合人民币71亿元）从富力地产收购粤港澳大湾区内最大的城市物流园区。

SOHO中国在公告中表示，黑石计划维持SOHO中国现有的主营业务和管理层，并计划在适当的情况下利用公司的资源在中国进行扩张。

要约完成后，黑石计划对公司进行详细的战略审查，以制定公司未来业务发展的业务计划和战略，并确定为优化和合理化公司的业务活动和资产组合而采取的适当或可取的措施。

如果收购SOHO中国最终顺利完成，这将成为黑石有史以来在中国市场最大的一笔房地产投资。（北京时间财经 陈世爱）