房价一直降不下来的根本原因

如果说世界上有一个最难等到的东西的话，那就是中国房价下跌。

从今年2、3、4月份的数据来看（如下）：

一线城市继续猛攻，3个月涨了6%。

二线城市保守猛攻，3个月涨了3%。

其他城市缓慢猛攻，3个月涨了0.8%。

反正三个字，继续涨。

虽然一波又一波限制房价的措施出台，使出十八般武艺要搞定房价这只孙悟空，但任凭你是哪路神仙，它自岿然不动。

你比如深圳今年的大牛招是，用参考价来管控房价，由深圳住建局发布房屋参考价，银行审批贷款的时候，就按这个参考价来发放贷款。

偏离参考价太多的，都不给批贷款，随后东莞、成都等多地跟进，由政府来公布当地二手房的指导价，每6个月更新一次。

那么，这有用吗？乍一看，有点用，细细想，也没啥用。

根据WIND数据，深圳二手房市场4月快速冷冻，4月二手房过户4900套，环比下跌28%，同比大跌36%。

（“环比”和上个月比，“同比”和去年比。）

5月，深圳二手房过户更下降到3000套。

买卖是打住了，但对房价的影响不大。

而上海也搞打房，实施住房限售，对优先购房政策购买的商品房，网签合同满五年后才能卖。

可有什么用呢？上海4月新建商品房价环比涨0.3%，同比涨4.9%。

好城市的房子是硬通货，大不了我最近不卖了，房屋交易量下降，不代表房价下降，只不过是用政府力量把这个需求往后压了。

如果你是一线城市房东，你肯定不会相信房价会跌吧，所以早卖晚卖有什么区别呢？

刘先生是典型的房地产投机客，目前在一线城市拥有11套房，为了躲避政府限购也是拼命钻政策空子，最好笑的是当年为了避政策跟老婆假离婚。

现在这11套一线房子，其中几套是用好朋友的名字买的。

接受采访的刘先生话也讲的很直白，他说：“我不知道还能投资什么，你告诉我，我还能投资什么？”

“中国市场和海外市场是割裂的，我们普通人限制很多，没法搞海外投资，那你投中国股市，又是一颗颗光鲜的韭菜，中国股市让人喷饭的事就更多了，你哪里玩的过他们（指大股东）。”

“那你告诉我还能投资什么？放银行等通胀吗？那就只好跑到房市去。”

像刘先生这种心理，是中国投机客的常态，有钱没地方去，扎堆进房市。

而像这种投机客，他手上那11套一线城市房产，是不可能降价出售的，现在政策压着，他就捂着这些房，等待下一波出手机会。

另外疫情这一年多的南下潮，也进一步推升了房价。

中国房价倒数的7个城市，全是北方的，其中五个是东北的。

由于北方传统重工业城市的经济活力衰退，从2013年开始，东北就陷入了“人口自然增长”和“人口机械增长”双下滑的现像。

东北出去的毕业生，仅14%会再回东北工作，其他人要么去北京，要么去南方。

北方经济的衰落造成的直接现象是人口进一步朝一线集中，人口越集中，房价越难下来。

如果地区间能平衡发展，谁愿意背井离乡的，可现在的现实就是，中国南重北轻，区域发展的愈发不平衡给一些城市的房价不断上涨，提供了底气。

而另一方面自从媒体大量报道鹤岗等城市的超低价房后，这些房价垫底的城市居然也迎来一波大上涨。

老煤矿基地，黑龙江的七台河，居然搞了一波超10%的上涨，石嘴山同比也搞了波15%的大涨。

也足可见中国有些人真的是钱多的没地方去。

有人说中国的房价已经在下跌了，看看北方那些城市两三千一平的房价，这难道没跌？

可是对于一个不喜欢吃香菜的人来说，香菜跌到一分钱一斤，你都不会去买啊。

那些工业衰败，矿产资源枯竭的城市，你会想去住吗？

去那里一没朋友，二没工作，三没家人，去干什么呢？除了适合极少数自媒体人去那住，谁还会去呢？

所以就目前这个阶段来看，中国房价下跌，绝对是个伪命题。

下跌的都是你不想要的，看看现实中，你想要留下的城市，房价都是噌噌噌往上涨的。

又有人说，房产税是个大杀器，房产税一来，房价必落。

这样讲吧，关于房产税，如果你看看十年前的新闻，就已经说他是房价大杀器了。

可讲了十年，喊了十年，为什么大杀器就是不来呢？

原因很简单，因为它真是“大杀器”。

有人说房产税不出台，因为它杀贪官，杀富人所以阻力很大，一直出不了。

这都是虾扯蛋。

房产税论了十年出不来，根本原因只有一个，就是下面这张图：

房产税出不来的原因，和地方财政收入有直接关系。

首先要明确一点，中国大部分城市，都还是高度依赖土地财政的。

什么是土地财政？

简单说就是地方政府要给你造桥铺路，要给你建学校医院，要给这地方招商引资，造工厂补贴，所有地方政府要花的钱，他的大头都需要来自于土地财政

也就是地方政府通过卖土地，赚到的钱，用来发展地方。

而地方政府卖土地的钱，连年上涨，就像下面这张图一样，2020年，全中国的土地销售价值，又创下了历史新高。

它是一种循环：高房价，高土地价，高地方收入，三者相互循环。

当地方政府拍卖一块土地，一群开放商涌过来竞拍，因为开发商相信，拍了这块土地盖了房就能大赚。

而土地竞拍价格一次比一次高，从而让房价也越来越高。

就好比土地是原物料，如果原物料价格很高的话，那最终成品的价格就不可能低。

而作为地方政府来说，土地财政是它最重要的财政收入，所以地方政府自然也乐见我卖的土地，价格越来越高。

久而久之，高房价，高土地价，高地方收入，就形成一种默契的循环。

下面是中国城市土地财政依赖排行榜：

越依赖土地财政的地方，说明地方政府卖地越积极。

而反过来，越不依赖土地财政的地方，说明这地方的经济活力高，地方政府的财政来源多样。

上星期一份《关于将固有土地使用权出让收入，划转税务部门征收的通知》公布，一时间大家都以为以后卖地的收入不归地方了，要归中央了。

然而，这是一场误读。

未来，卖地的钱还是地方的，只不过以前是通过财政入库，以后是通过税务入库。

入库的方式改变，带来的变化是，中央能更实时的掌握地方土地出让和支出的具体情况。

简单讲，中央没有抢地方的土地财政收入，但对于这笔收入你怎么用，中央要盯着。

比如有些地方政府，大搞形象工程、面子工程，造了一堆根本没人用的公共设施，还有些地方整天在挖路修路，这些都给地方财政造成极大浪费，白白虚耗了地方的土地财政收入。

而未来，通过入库方式的改变，中央可以实时掌控地方土地财政的支出情况，尽可能避免乱用、瞎用、浪用的情况发生

那么回归主题，房产税既然是杀房价的大杀器，那他和土地财政有什么关系呢？

先明确一点，房产税无法出台，和地方对土地财政的依赖度难以下降有直接关系。

那张图上中国“中高土地财政”依赖的城市几十座，还全都是叫得上名号的城市。

试问，如果你搞房产税，这些地方政府的收入从哪里来？

房产税一来，房价必跌，房价一跌，开发商买地热情骤降，开放商不买地了，地方政府的财政收入大头就没了。

那有人说，为什么房产税一来，房价必跌呢？

打个比方，你就懂了。

房产税每年都要交，以房价500万来评估，一年少说征收1%，那一年这套房子就要交5万房产税。

而进一步的政策可能是，你拥有一套免征房产税，两套1%，三套2%，4套3%，11套10%。

像开头那位刘先生，11套房产，一年交总房价10%的房产税，假设这11套一线城市房产评估总价1亿，那一年他光交房产税，就是1000万。

一年交1000万房产税，十年就交一个亿，这么搞法他还敢炒房？

但这里面有个问题就是，当房价下跌，土地价格也必然下跌，而土地价格下跌，地方财政收入也一定下跌。

换句话说，如果地方财政收入下跌过大过快（像上面那些高度依赖土地财政的城市）一下子土地财政收入大跌的话，就势必引发地方债问题，地方政府没钱了，欠的债还不上了，那么地方政府怎么办？

一个地方政府财政出问题了，中央可以帮着补，那如果十几个甚至几十个地方政府都出现财政收入大减后的“地方债问题”了呢？

那怎么办？那就会造成全国性的系统性金融风险。

这问题可就大了。

所以看起来是收“房产税”的问题，本质是地方政府的盈利能力和债务问题。

而要征收房产税，有一个非常重要的前提是，全国大多数主要城市，对于土地财政的依赖度都要先降下来。

只有各地对于土地财政不依赖了，有更多元的财政收入渠道了，那样你才能去推房产税，你也才不会害怕因为“房产税”而引发的巨大系统性风险。

那么各地的地方政府有办法摆脱对于土地财政的依赖吗？

这就是一个非常长期的问题了，土地财政本质是钱，不靠卖地，只靠税收来钱。

可对于产业单一的地方政府来说，增加税收谈何容易，你一个城市要转型，要增加吸引力，要完善城市服务，要吸引多元化人才，每一项没个五年十年都不可能完成。

这需要智慧，需要魄力，更需要一个长期稳定的地方政府团队。

短期内，扭转地方政府对于土地财政的依赖是不可能的，也就是说房产税这个降房价的“大杀器”短期内也是不可能推出的。

中国的主要城市房价依旧会上涨，当然一部分你根本不想要也不想买的城市，会下跌。

不过对于不喜欢吃香菜的你来说，香菜价格跌了又和你有什么关系呢？