房价显微镜：像经济学家一样分析房价

人人都知道土地人口金融会影响房价，但怎么影响的？影响强度的高低，影响范围的大小，影响时间的长短，很多人就不知道了。

说到分析房价，比较著名的观点是任泽平提出的，长期看人口、中期看土地、短期看金融。这个观点对不对呢？只能说有一定的道理，但不够细致。

比如这个长期看人口，一般的分析都是，人口下降，房子需求减少，房价下跌，我想屏幕前的你也可能是这么认为的？但实际情况，并不一定。举个例子，假设有5对夫妻，10个人，那就需要5套房子。但如果这10个人都不结婚，那就需要10套房子了。同样的10个人，某个社会因素变了，对房子的需求就上涨了一倍。所以独居户的上升是有可能抵消人口下降带来的房子需求减少的。

发达国家独居户的比例在20%左右，北欧一些国家已经超过了40%，我们国家是多少呢？大概6%，未来这个数字必然会继续上涨，对房价也必然会产生相应的影响。

所以任何经济规律的背后一定有最朴素的逻辑，这个逻辑也一定和人们的日常生活一致的，否则就是经济理论错了，而不是人错了。今天，咱们就用显微镜般的视角看一下，房价背后最朴素的逻辑是什么。我相信，大家看完后，会对什么因素影响房价，怎么影响的有一个清晰全面的认识。

以经济学的视角去看，房子主要有三种属性。一、用来住的消费品，这时房价的决定性因素就是供需关系。如果一个地方有更好的就业、医疗、教育，人又能自由流动，那对这个地方房子的需求自然更大，房价也就有上涨动力。注意，这个属性对房价的影响是长期的，缓慢的，同时也是跨区域的，如果周边城市的环境更好，本地房价就会受到负面影响。但这个因素不足以造成房价的暴涨暴跌。

二、能升值的投资品，既然是投资品，决定房价的核心因素，就是投资的成本和收益。投资成本主要是房贷利率，也就是资金成本，收益主要来自房价增值和租房收益。成本主要受国家政策影响，比如国家最近严查经营贷资金违规流入楼市，广州四大行的房贷利率集体上涨，这就提高了投资房子的成本。收益主要来自房价增值的预期，比如全球性的货币超发，导致通胀预期，为抵御通胀去买房便会提高房价增值的预期，进而造成房价的上涨。由于这些因素都是随时可变的，而且变动的幅度也是人为调整的，所以对房价的影响是短期的，迅速的，周期的。房价暴涨暴跌主要就是受这个因素的影响。

三、经济发展的过渡品。这个过渡品的意思是说，在不同的时代，房子具有不同的历史功能。它主要看时代的经济特征和当地政府对房子的政策定位。这一点大家可以参考我上一期视频，有详细的说明。比如深圳和重庆就不是以土地财政为主，对房子定位就区别于其他省市。这个属性之所以重要，是因为它决定了房价的上限和下限。

我们在分析房价时，要先看第三个属性，确定价格的上下限；再看第一个属性，确定会不会涨；最后看第二个属性，确定到底是暴涨还是缓慢地涨。这样你对房价就能知其然、知其所以然。˙

所以分析房价为什么难？就因为影响它的因素太多，很多人只是笼统地说某些因素会影响房价，但说不清到底是怎么影响的。当我们把所有影响房价的因素都分门别类地放入这个框架中时，才可能对房价有一个清晰全面的认识。

咱们可以练习下，你们觉得学区房这个因素应该放在这个框架中的什么位置呢。表面看学区房和教育相关，应该放在第一个属性，但实际上应该放在第二个属性中房价增值的部分。比如上海调整学区房政策后，学区房价值被稀释了，稀缺性降低了，未来增值的预期也就减少了。由于第二个属性的影响是短期的、迅速的，所以我们看到，在上海调整政策后，一些学区房的价格有了很大的调整。

有人说，未来小城市房价会暴跌，大城市还能再涨一倍，我觉得都不会。就像刚才说的，第一个属性决定了房价只能缓慢变动，第二属性尽管可能会导致房价波动，但它又受国家严格调控的影响，政府今年的GDP目标是6%，这就给房地产调控预留了充足的空间。

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