明年起，囤房族或将消失，37%城市房价下跌，专家：财富开始转移

房子为何成为了大多数人投资追捧的首选？最本质的原因就是短期跑得赢通货膨胀，长期胜过传统理财。表面上买房是靠着银行贷款周转现金流，但不得不说最后的结局都在佐证一个现实，那就是早早买房的人几乎都实现了财富弯道超车。数据显示，今年第一季度我国平均房价为11030元平方米，这和20年前房价相比涨幅接近5倍，数据看似平淡无奇，但介于我国市场两极分化的城市群格局下，超20个城市房价涨幅突破10倍也是常见之事。对此按照100平方米的房子来算，普通人首付至少准备35万，最关键的是在未来30年时间里，每月偿还房贷4000元，仅从这资金压力来看，你真的能承受住吗？

答案显然是否定的，国家统计局曾发布《2021年一季度居民收入和消费支出情况》，报告显示一季度，全国居民人均可支配收入9730元，比上年同期名义增长13.7%。而上海、北京、浙江位居前三，分别为21548元、19585元、18263元。仅从这赤裸裸的数据来看，我们不得不承认拖后腿了，而在这收入和房价资源不对等的背景下，为何房价还能稳定增长呢？对此你若仔细观察近10年内市场的走向，你发现炒房客、囤房族的存在极大推动市场前进。换一句话来说，在本身开盘价等于市场价的基础上，而在供不应求的热度支撑下，涨幅20%也是意料之中。回看各地新楼盘售楼处现状，你会发现来买房的人差不多都是外地人。

事实上对于这一点，我们需要明白一个市场经济的基本定律那就是物极必反，住房需求并不会消失，更多的是被抑制。本以为走高的2021年楼市会有所低迷，但事实证明住房需求释放仍在强势期，在前4个月商品住宅月平均成交3481万平方米，创近5年来历史新高，仅次于2016年。

对此你以为会持续下去，但结局截然相反。明年起，囤房族或将全面消失，4月份起，全国多个城市增速持续回落，将60%城市环比有不同程度下降，37%城市房价有实质性下跌，当下市场预期开始有了微妙的变化。而在另一边4个月时间全国调控次数累计突破150余次，这就说明想靠着调控宽松炒房的道路，无疑是异想天开。

如果要说更加直白一点的话，那就是随着2021年金融端、土地市场均迎来改革，无论是上游资金源头还是下游市场成交，都将面临不同程度的压力，而这一拐点将会在今年年底爆发。原因很简单，一旦到了年底开发商将会冲刺业绩，银行更是整体清算债务业务。事实上对于囤房族而言，有2大压力接踵而至：一是现有资金杠杆过高，不排除银行会重新审查之前的贷款合同，你以为这只是上面的人说说而已，但实际上有的人早已收到银行贷款暂停合同书；二是变现压力难度直线上升，去库存、棚改的结束说明破旧小房子彻底没有前途，而深圳小产权房的降温让炒房客的梦清醒了，合理合规的商品房交易市场才是正确的道路。

从以上2点来看，我基本看不到这一次囤房族的转机在哪？连开发商都在降价促销求生存，更不用说个体投资性群体。而站在个人经历来看，今年的二手房参考指导价才是最大的亮点，这一点在深圳市场得到淋淋尽致的体现，越来越多的二手房成交价持续下降。这还只是表面压力，最核心的是部分银行开始认准指导价贷款，例如一套房指导价是100万，但是成交价200万，按照3成首付，你只能银行贷款70万。对此毫不客气地说，这一招彻底打破市场预期的底线，就算有一部分人投机买房，在没有住房贷款支撑下，这一切都是空话。

总的来说，今年楼市相对以往会简单很多，大家可以重点关注3点，那就是住房贷款监管、土地集中化制度的落地、房地产税率先试点的城市选择。而对于当下市场格局，也有专家给出自己的见解，例如有专家曾呼吁，我国的居民储蓄大量集中在银行账户和房地产行业上，这个不够健康，应该将一部分储蓄转移到养老金账户上，甚至可以用于其他产业投资。对此现阶段财富应该转移，不能全放在一个篮子里面。