郑州史上最无聊、最无惊喜、最尴尬的一场土拍落幕了

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今天一早，土拍刚刚开始，金科中原便率先拿下了第一块宅地，底价拿下，0溢价。

接下来，17号地、18号地接连中拍，被康桥拿下，这就是前期传闻已久的康桥天樾九章地块。

第一次集中土拍，有决定性作用的就是这两块地。

因为它预示着旧有的拿地规则是否会被打破；郑州市场格局会不会因此产生质变。

而在最开始的时候，一切都是在按照最初的预期在预演。

传闻中的在京房企携资150亿势在必得的就是这两块地，一时间让康桥非常紧张。

这也是一个很不好的信号。K2大规模卷土重来的传闻弥漫天空。

本土开发商无不人心惶惶，一边不惜以舆论造势，劝退进攻者；一边在国安局门前拦阻设障。

但是结果出来之后，康桥如愿拿下了地块，甚至是底价成交，0溢价。

紧张来紧张去，结果只是自己尴个了尬！

再然后，19/20/21/22/23号地……

一字排开，却都已经被安排。

全部底价成交，全部0溢价。

原来，一切仍是旧有的规则，旧有的秩序，旧有的生态。

在同一个楼市赛场，当重庆、杭州、西安、广州，加足了马力冲刺时；郑州却停在了发令枪下。

在4月30发布土地出让预告时，大家看了一眼，98%的地都被内定了。

我说，郑州不会这么没志气，一定会自由竞争，要脱离计划经济。

但是，我错了。

史上最无聊、最没出息的一场拍地，从开始的第二块地开始，就已经落幕了。

之后的所有，只不过是按照一个多月前的名单，按照那个早已广为人知的结果，按照早已设定好的剧本，用了一天的时间重演一遍罢了。

从现在起前溯五年，郑州楼市如同一潭死水，毫无波澜。别的城市限价，是为了限制最高价，控制市场热度。

郑州的限价，却是告知开发商郑州应该卖到什么价，你不能过于低于这个价格。去年底的规则是，售价不能低于限价的8%，为此很多开发商表示出了为难。

郑州楼市萎靡到了这个程度。

人们期待的是，郑州土拍能否像广州和重庆一样，进一步唤醒正在起热回升的郑州市场。

但是，这个希望夭折了。

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市场把所有的期待，都放在这个三块地身上。

这是土拍之前，在坊间流传很久的一张图片。也是此次土拍，最受到关注的三个地块。

在计划经济占比98%的第一次土拍中，这是仅有的三块可以自由竞争的净地，显得很难得。

这里我们不必在乎这张图的精准度，无所谓，也没必要。

我们甚至不必在乎最终是谁拿了这三块地。也无所谓，因为不管谁拿，最终也不过是那些产品而已。不会有太大惊喜，也不会太差，价格因为限价，也不会有太大波动。

我们要参考的，只是保证金的额度，以及这个额度所反映的残酷事实。

有几个点可以说:

土拍前一周，郑州的自媒体、开发商、中介诞生了一波三位一体的集体高潮——

多少亿资金在进入郑州，市场注定回到2016年等等。

但在这个表格中，你会发现建业、正商、康桥，号称郑州本土前三的开发商全部缺失。只有正弘、绿都、美盛尝试性地交了一份北龙湖的保证金，算是打了个酱油。

郑州八大金刚，只出头了一个正弘。

如果说，北龙湖它们没兴趣，但经开的净地，则不应该不参与。

这只能说用一个问题，在自由市场竞争中，本土开发商已经严重落了下风。

这也是当传闻有人要抢城中村的宅地时，本土开发商如此诚惶诚恐的原因。

核心问题则在于，这是旧有拿地机制在市场化竞争下的全面溃败。

一切都不一样了！

在融资能力决定一切，当资金决定一切时。本土开发商所能做的，只能是用尽全力号召同行要讲武德。

在大多数时候，武德就是弱者的护身符，就像江湖比武，你跟风清扬说不能用剑一样。

这背后是汹涌而来的凄凉和无奈，以及在降维打击之下，毫无还手之力的慌乱。

这也是弱者的典型特征。

地产的法则在于，土拍是彻底的零和博弈。

要么拿地，要么拿不到地→丧失存在价值→出局。

但是，真的没有破局之法吗？

有的。

地产本是一个高度雷同行业。

一个惯用的方法，就是合作拿地，合作开发。

也就是组成开发联合体，提高竞争段位，至少可以博得一个上桌的资格。

比如说：建业+正商+康桥组成联合体，一起拍经开的150亩宅地，然后谁负责主题开发，谁负责营销，谁负责后期物业，井井有条，地块够大，大家都能赚。

这是中小开发商对付巨无霸的最常用做法，也是市场自由竞争之下的必然选择。

但是，在郑州这似乎也行不通。

郑州的合作逻辑链一直是：原地主有地+自己玩不转+找大牌合作开发+赚溢价挣更多的钱。

全是既定事实下的被动合作。

你却见不到任何二级市场的进攻性联合体。

原因只有一个，本土开发商们吃独食吃习惯了。

这也和旧的拿地规则有关。旧规则就是一场圈地运动。动辄千亩一个村子，谁占住就是谁的。

虽然法理上无依据，但在道义上已经是你的，别人也约定俗成是你的。

但这一次不一样了，集中土拍已经重塑了土拍的底层规则。

大趋势是：融资三道红线+集中土拍，整个中国楼市正在进入养蛊时代。

郑州？郑州也只不过是这个趋势之下的另一个切片罢了！

还是这个表格，中海、华润、金茂、万科、中交、绿城。全是巨无霸，全是国央企。这是新时代的郑州楼市六大金刚。

所以才会诞生这些数据：

中海是259.575亿；

万科是190.225亿；

绿城是154.575亿；

华润是135.875亿；

金茂是123.7亿；

中交是101.2亿。

这个数据震惊了所有自媒体和中介。

确实应该震惊，本土开发商一年卖都卖不了这么多钱，更没有一家能拿得出的这么多保证金。

可以确定的是，一年三次集中土拍已成定式，不可能每一次都全部被内定，内定地总有出完的时候。

也许，到那时，才真正的是属于市场的时刻。

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从最终的结果来看，最红的那几块地也算是都有了比较不错的结局。

经开煤层气155亩净地——

这是64个马甲，交了779亿保证金的地块，保证金总额甚至超过了北龙湖两块地相加的总额。

一度认为这块的气氛，最像2016年的郑纺机地王，在胶着之下，是剑拔弩张的硝烟弥漫。

结果，两分钟解决了战斗，公告一出来，最终316697被金茂拿下，溢价率30%。

楼面价10190，销售限价22000。

最有可能的是，最后落地金茂的悦系产品，金茂悦可能会落地。

北龙湖南岸17号地，被永威和清华启迪以底价拿下。

这是北龙湖南岸最后一块优质大块宅地。可以预料的是，这块地将和建业尚未推出的25号地，成为北龙湖最后的顶豪之王。

这就是北龙湖南岸最后的高光时刻。

西岸龙头位置的10号地，被万科拿下，溢价30%，楼面价24642元。这是万科第一次进驻北龙湖。

北岸11号地，被保利拿下，这是保利在北龙湖的第二块地，溢价30%，楼面价23657元。

最大的悬念诞生于东站原本设定的“前银泰”地块。谁都没有料到，这会成为本次土拍最大的不确定性。

华润、正弘、银泰三家厮杀了一个小时，最终花落华润。

银泰成为本次土拍最大的传说。

除了内定的永威启迪地块，央企成为本次土拍最大的赢家。

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本次土拍对市场有何影响？

1、这次集中出让的主城区的47块宅地，在今年末或者是明年上半年，将会集中入市。预计7月和10月会有另两次集中拍地。

这预示着，从下半年开始到明年全年，郑州将会爆发一波很大的新盘入市潮。

短期供应急速增加，会造成阶段性的供给大于需求。在郑州疲软的市场之下，这并不是一个很好的信号。

2、第一波主城供地，基本将以改善为主，主城将迎来史上最大的一波改善供应潮。

因为供应大，所以阶段性供需失衡会带来机会，所以对很多家庭来说，这将是购买改善房源最佳的一个时机。

3、郑州楼市分化将进一步加深。

主城产品分化：优质改善盘将再次拔高主城价格，但是一般品质产品，在大规模供给压力下，大概率以走量为主。

主城全面改善化之后，经开限价22000，大概率售价后期补涨将全面突破20000。金水北康桥价格突破20000，也会拉动片区溢价；万科老鸦陈预计售价也将突破20000。融创惠济售价预计突破20000。

在主城售价全面突破20000后，刚需将很难有机会买到主城新房。近郊远郊刚需市场的特征将进一步加深。