2021下半场，楼市到底有多艰难？

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前段时间，各大开发商在公布了今年1-5月销售业绩的同时，也公布了全年销售目标完成情况。

看下具体整理的一些数据。

注：数据来源于中房网

从44个典型开发商的销售情况来看，今年前5个月，销售目标完成率整体接近4成。

这，也是近3年同期最好的水平。

同时，这44个典型开发商中，有20个目标完成率超过了4成。

部分开发商2021年销售目标完成情况：

注：图片来源于中房网

仅仅5个月时间，就有3个开发商已经完成全年销售任务的一半，滨江、大发和佳兆业。

其中，滨江和大发完成近6成，佳兆业也完成一半以上。

对外公开的，似乎都是各种利好数字。

可有趣的是，我身边一些开发商朋友，都在反映一个问题——

既然业绩这么好，为什么工资不能按时发？

也许，这就是现如今开发商的窘境。

确实，当下的市场环境，对大部分开发商都不是很友好。

因为太多东西，变得跟以前不一样了。

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首先，影响最大的就是限制开发商融资的“三道红线”。

具体内容如下——

剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；

净负债率不得大于100%；

现金短债比不得小于1 。

如果有开发商全部踩中了这“三道红线”，那就要被归为红色档，后果就是有息负债规模不得增加。

如果踩中“两道红线”，就要被归为橙色档，有息负债规模年增速不得超过5%。

踩中“一道红线”的是黄色档，全没踩中的是绿色档，有息负债规模年增速分别放宽至10%和15%。

总而言之一句话，如果负债太高，就会被限制拿地。

这也就意味着，开发商不能再像以前那样盲目扩张了，要想多拿地，要想多赚钱，就必须降低自己的负债和杠杆。

根据贝壳研究院统计，2021年房地产到期债务规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模。

开发商偿债压力直线攀升。

已经有开发商明确提出，将削减建设支出，以节省资源用于资本市场的偿还。

通过一些机构的统计，我们看到全国某些十强开发商，“三道红线”指数依然鲜红。

注：图片来源于网络

过去楼市也会经历一些不太好的市场，但是多数开发商还是能扛过来的。

但是这两年，楼市的玩法，开始变了。

过去一两年，我们见证了泰禾、富力、华夏幸福、绿地这些大开发商的倒塌，你就要明白，这次的开发商去负债不是说说而已，这次的三道红线，也不是说说而已，是真的会倒下很多开发商。

在今年，我们见证了恒大的痛苦和挣扎，恒大这段时间在疯狂打折甩卖，就是为了去负债，想要跳开红线泥潭，能够良性融资良性发展。

但，谈何容易啊。

宇宙房企尚且如此，更可况是那些小开发商。

我们一定要保持谨慎，小开发商能不碰就不要碰，五证不全坚决不能碰。

我们在未来，会见证更多的开发倒塌。

小开发商批量倒塌，大开发商亦难安全。

3

同时，也不得不提到关乎房贷的“两条红线”。

一个是房地产贷款占比。

大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。

一个是个人住房贷款占比。

大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

有目标，有具体的执行规则，而且全部都用数字明码规定。

规定一出，房地产贷款和个人房贷比例超过这个限制的银行，贷款业务要重新做调整了，把比例降下来。

所以，这段时间不少城市的二手房贷款，都变得很艰难。

不仅放贷时间拉长了，房贷利率也上涨了。

2021年，全国有近60个城市调高了房贷利率。

深圳在今年5月份，多家银行房贷利率也上调过，从首套利率4.95%上调至5.1%，二套利率由5.25%上调至5.6%。

房贷利率上调的城市还有广州、苏州、济南、南京、重庆、郑州、南宁等等。

其中，一些城市首套房贷款利率已经突破6%，可以说很高了。

有城市各大银行全面停止了二手房贷款业务，只有个别小银行还能接受二手房贷款，不过利率也是非常高。

除了房贷艰难，银行收紧房地产的贷款额度，也将直接影响到那些现金流不太好，周转率过高的开发商。

再加上市场全面横盘，很多开发商都面临着，现在亏还是以后死。

当然，现在亏也不代表现在就没有危机了，如果没有足够的现金流，亏损也只是在加速死亡。

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房企要遵守三道红线，融资方式要调整。

银行要遵循两道红线，房贷占比要限制。

而各地陆续遵从的“两集中”供地政策，一样是在压着开发商转型，同时也在试着降低城市本身对于卖地的财政依赖。

一环套一环，循序渐进，在一城一策的基本面上，各个城市的政策要么维稳，要么越来越严格。

不过，风险与机遇并存。

在这样的大环境下，下半年大概率会迎来买房的窗口期。

从目前的政策来看，开发商下半年将普遍面临现金流紧张的状况。

我们已经看到恒大大规模的打折甩卖，下半年一定会有更多开发商推出更多的楼盘特价、促销优惠来跑量，即便暂时让出部分利润也要促销跑量。

特别是那些下半年销售任务重，全年目标完成率又垫底的大开发商。

因为业绩压顶，他们必定要使出浑身解数卖房子。

这些开发商看着手里还未完成的业绩目标，必然不会放过任何一个回款的机会。

但，大家也要留意。

如果得到一些优惠资格需要条件，比如全款，延后网签的话，就一定要警惕了，十有八九这里面有猫腻。

特别是延后网签，一定不能买。

无法网签，就说明这套房子暂时有问题，很有可能已经被开发商拿去抵押了，你花了钱也拿不到产权。

而开发商呢，一鱼两吃，用你的房子从银行抵押拿到了一大笔钱，同时又从你手上拿走房子全款。

当然，如果后期开发商资金宽松了也有可能正常网签。

但，这里面的风险极大。