连涨61个月，摇号摇疯了，一个北方城市的绝地反击

大家好，我是大白。这是西安调研的第一篇。

众所周知，上周我去西安调研了。

因为西安新政之后，很多西安的朋友在圈子里激烈讨论，西安市场接下来会怎么走？

大家一致认为，西安市场接下来会持续火热，房价会继续涨！

但是，在有如此高度一致的认知之下，很多朋友的问题却是，现在还能买吗？新房还是二手？买不到怎么办？

如果你坚定地认为房价要涨，为什么还会有买或者不买这样的疑问？

比如，当下的武汉、重庆，应该不会有人纠结现在能不能买这样的问题。

这就是当下的西安市场：

一方面，它新房摇不上，万人摇；二手房涨不停，倒挂不敢卖；楼面价频创新高，开发商也很难。

在全运会的感召下，它表现出了强烈的持续火热、继续上涨的势头。

它给很多人一种感觉，它是下一个杭州，是下一个给予广大购房者倒挂大礼包的城市。

另一方面，所有参与其中的人都清楚，连续上涨61个月，它涨够了，涨的够多了，对它未来的涨势充满疑虑和不安。

它四环线新房房价普遍突破2万+。

对比周边城市，郑州房价早已被它按照地上摩擦，郑州那点微弱的涨幅，连西安的零头都比不上。

武汉房价在它面前，也要低头。同样区域价值的，它甚至比武汉都贵。

当然，我一定不是否定西安这座城市，更不是说它不配有这样的涨幅和市场表现。

接下来，我们从四个方向，客观看待当下的西安市场——

为什么西安可以连续上涨61个月？

当下的西安市场是真热还是假热？

接下来西安市场还将面对怎样的局面？

西安调控还会加码吗？针对谁呢？

为什么西安房价可以连续上涨61个月？

在5月国家统计局发布的70个大中城市4月份住宅价格销售指数中，西安的房价继续在涨：新房环比上涨0.6%，二手房环比上涨0.8%。

也就是说西安房价已经连续上涨了61个月，超过5年。

图片来源网络

在过去5年，西安是全国唯一一个房价只涨不跌的城市。

即使是深圳、杭州这样的城市，都先后遭遇2-3次楼市遇冷，房价回调的情况。

西安，何以创下连续5年只涨不跌的记录呢？

这背后并没有惊人的秘密，两个词就能说清楚：

1、政策

2、地王

先看政策。

下面是自2016年年底全国调控收紧之后，西安主要的几次调控政策：

1、2017年1月1日起，①限购区域扩大；②取得房产证满两年后方可上市交易；③首套房贷款首付比例不低于30%，二套房不低于40%；

2、2017年6月28日起，①限购区域再扩大，将沣东新城纳入限购区域范围内；②商品房网签满五年、二手房房产证满两年后方可上市交易；③非本市户籍购房须提供两年以上社保或个税。

3、2017年9月13日①暂停向已经拥有两套住房的本市户籍和已经拥有一套住房的非本市户籍居民家庭售房；②严格商品房价格管控。

4、2018年6月23日，①已购买或新购买的商品住房，房产证满两年或购房合同满三年且取得房产证后方可上市交易；②已购买或新购买的二手住房，房产证满两年后方可上市交易；

5、2020年11月30日起，①商业贷款，首套未结清，二套首付比例不低于60%；

6、2021年3月31日起，①外迁入户籍购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）；②商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。

我们把这些政策缕一缕，非常直观的三点：

1、对比同时期其它城市，西安每一次调控升级的力度，不大。

举例说明，比如：

限户籍政策，在2019年6月之前，是只要落户就具备购房资格。

限贷政策，在2020年11月之前，西安首套30%，二套40%。

限售政策，在2021年3月之前，西安二手限售2年，新房以签合同为准，限售两年或三年；

对于一个连续上涨超过5年，且一直处于领涨状态的城市，西安无论是限贷、限售、还是限购政策的调整空间还很大。

2、加码政策不多，但维稳通知很多

在过去五年，西安保持年均一次的调控升级频率，即使在加码政策不断2020年，西安也维持年均一次调控加码。

但维稳类的通知或方案很频繁。

以2021年为例，仅三月，西安就连续出台了三个维稳类管理政策——

1、3月16日，西安发布《规范房地产场秩序有关问题的通知》

2、3月23日，西安发布《西安市商品房预售资金监督管理办法》

3、3月25日，西安出台《2021年保障性住房工作实施方案》

3、西安没有一刀切的政策，对各类人群不同情况，均有细分政策。

比如，最新的贷款政策是——

首次贷款已结清，购房面积≤144㎡首付，首付比例不低于40%、50%、60%；购房面积＞144㎡，首付比例不低于50%、60%、70%。

综合来看，相信大家都会对西安调控的力度、频次、意志会有比较全面的认识。

对于zf的调控政策，我们不能质疑，要客观理性。

毕竟因城施策，每一个城市的调控都有自己的特性。

这就是西安调控的特性。

再看地王。

这是两张在西安各大销售中心可以随手拍到的照片。

第一张是自2018年以来，每年西安楼面价万元以上的地块数量。

大家可以看到，2018年西安楼面价万元以上地块是1块，2019年是3块，2020年是24块。2021年仅一季度时8块，预计全年会超过30块。

数字变化是非常直观的，西安楼面价上涨的幅度很大，涉及区域很广，影响很大。

第二张是过去三年各个区域楼面价的对比。我专门的查阅求证过，以上图片的信息均真实可可信，来源自官网，因此可以确定两点：

1、西安楼面价持续上涨且涨幅明显。

2、楼面价的上涨，促使西安楼市陷入比价效应。

最直观的是所有项目都觉得自己卖得便宜了。主要表现为三种比价效益：

自己和自己比：

隔壁楼面价都15000+了，我们才卖15000元/㎡。如果不是因为限价，我们至少要卖25000以上的。

自己和隔壁项目比：

比如，2月19日，曲江上合地块楼面价24325元/㎡。而最新登记的隔壁项目中海曲江大城项目限均价18714.47元/㎡；

所以，曲江大城的置业顾问就说——

隔壁项目至少卖3.5万+，我们只卖一万八！只不过是拿地早，政府限价才卖这么便宜的。

自己区域和别的区域比：

现在高新三期那边都卖2.5-3万，我们这个区域还不到2万，一定是价格洼地。

毫无疑问，楼面价持续创新高，一定程度上推动房价上涨以及上涨预期。

但，这并不西安楼市的全部真相。

重磅来了！新房限价！

依靠政策和土拍，让房价持续上涨5年是有可能做到，但想要一直维持楼市热度不降，热点不断，是不够的。

只有限价，唯有限价可以做到。

西安的新房限价政策是如何一步一步走到今天，已经无从考证了。

梳理过去5年，大概是经历了三个阶段：

第一个阶段，开发商自己玩。

2017年之前，热盘自己制定游戏规则自己摇号，什么捂盘惜售、全款优先、捆绑车位、装修等等，都是这个阶段的关键词。

第二个阶段，zf开始介入。

2018年开始，zf制定摇号规则，导致更多刚需、无房户因规则参与摇号。这个阶段的关键词就是万人摇，新房越来越难买到，很多人不得已恐慌性买二手房。

第三个阶段，升级摇号规则

2021年前后，西安严格执行限价政策。无论周边二手房房价上涨了多少，就是不允许新房涨价，导致一二手价差越来越大。

这个阶段，摇号已经不是为了买房，就是为了瓜分大礼包，这个阶段的关键词——摇到就是赚到。

西安现在刚刚进入第三个阶段。

这是过去一年西安二手房房价的走势图。

我们可以清晰地看到，自去年6月以来，西安二手房成交价持续上涨，热门次新区域上涨超过25%，非热点区域次新也至少有10%以上涨幅。

特别是春节过后，传统小阳春促使成交量放大。随后二手房挂牌价有非常明显的跳涨。

于此同时，新房因为限价，价格基本和去年同等水平，这就进一步拉大一二手之间的倒挂，进一步导致更多人参与到新房的摇号中。

更多的人参与摇倒挂新房，摇必清，进一步刺激市场。

以下是截止到5月28日，西安今年出现的5个“万人摇”项目。

1、1月23日，融创宸阅和鸣核验通过家庭数为7099个；

2、1月11日，山水拾光核验通过家庭数为6070个。

3、4月16日，融创宸阅和鸣核验通过家庭数为6767个；

4、3月12日，中海曲江大城核验通过家庭数为6708个；

5、5月20日，中海曲江大城华宸地块，意向登记家庭数10372个；

中签率屡创新低，牵动万千家庭的心，越来越多的人参与进来，想尽办法成为摇中的那一个。

这就是当下的西安市场。

土拍、限价、摇号，三股力量相互作用，形成了一个房价上涨的永动机模式。

这个模式的开创者是杭州。

杭州也是从2017年-2020年连续四年房价持续上涨，热点不断，屡次万人摇。

但从2020年7月开始，杭州从土地端和政策端全面收紧，比如改变土拍方式、增加落户买房门槛儿，改变摇号规则等。

那么当下的杭州市场已经到了瓶颈阶段。二手房上涨乏力，一二手倒挂红利不断缩小。

那么当下的西安呢？

在3月新政之后，西安二手涨势已经弱了下来，但热点红盘不断。特别是在9月全运会之前，西安市场会怎么走？

我在西安调研的第一天，在某销售中心门口，遇到一个长相甜美的置业顾问。

她对我说的第一句话是：姐姐，你能跟我去一趟销售中心吗？我们有任务。

我在全国这么多城市调研，热的、冷的，不温不火的，但是像西安这样，案场置业顾问直接上街拓客的，我是第一次见。