地王、流标、摇号、千亿！5月8日京城饕殄盛宴10大趋势揭秘

集中卖地的影响会如何，终于已经变成了明牌，好几个城市已经执行了集中卖地，这一新生事物对于楼市的影响可以说已经基本出现。

特别是这几天广州900多亿的集中卖地，可以说给5月8日北京将开启的历史千亿集中卖地做了一个预演！

而且和之前的预测一样，整体看，高价地依然非常多，而中小企业过江龙第一次到广州的现象也增加，整体看，集中卖地的确对区域市场竞争格局出现了颠覆性的影响！

今天简单的就已经基本落地的广州卖地情况，聊聊下个月8月，北京预计1000多亿的饕餮盛宴可能想趋势！

广州的具体情况推荐大家看看这篇文章：

解读广州首次集中拍地10大“关键词”：906亿、过江龙、冷热分化、南/北站TOD、摇号...

对于北京来说，最值得关注的有10大确定的趋势！

1：地王依然会出现，毫无影响！

广州出让的土地中，溢价率两极分化：

从42宗成功出让的地块溢价情况来看，本轮拍地呈现出“两极分化”的趋势；

即底价成交、溢价40%-45%两个极端的地块占比最为突出。

反观2020年，除底价成交地块占比较大以外，单宗地块溢价集中在10-30%区间。

由此说明，采取集中供地开发商对于优质地块的“竞逐”方向性更加明确，大部分开发商更愿意将资金投入到热点地块当中。

从官方的角度而言，此情况减轻了开发商对于条件“喜忧掺杂（中等条件）”地块的角逐；

对于北京的启示来说，包括树村在内的几宗地块，必然会抢到摇号！

海淀树村、朝阳金盏、崔各庄、通州副中心共计6宗热门地块需采取了竞报政府持有商品住宅产权份额的交易方式。

特别是树村地块，竞争到20%持有基本已经毋容置疑，最后摇号确定房企归宿也基本是必然。

2：过江龙会井喷！

广州的卖地过程中，有很多大第一次到广州的房企出现。

集中拍地，“炸”出了不少首次在广州公开拿地的“过江龙”；其中包括弘阳、正荣、上坤、联发、力高、厦门国贸等。

除去4宗需要摇号的地块，剩余38宗成功出让地块中，最后“赢家”涉及过江龙（包括联合体）的地块有14宗，即37%的地块由过江龙竞得。

对于北京29宗集中出让地块来说，最有可能的趋势是，地头蛇依然保护基本盘，但过江龙肯定也会大量出现！

3：北京的29宗地块配建条件非常复杂，计算楼面价困难。

29个项目都规定了上限价格，其中最高的朝阳区豆各庄乡孙家坡村1306-638地块F1住宅混合公建用地，上限为68.2亿元。在所有土地中，有九成的溢价率没有超过15%。

4：流标很可能会出现！

29宗地块素质差距巨大，部分区域的地块依然困难。

5：首开和中海依然是大户？

▲本轮拿地超过1宗的房企（标红为存在联合体拿地）

以广州为例最大的地主是越秀，但保利这次出手很少。

北京楼市2017年调控后可以分成两个阶段，2017-2018年是企业适应阶段，那么2019年到现在的销售市场基本就代表了，这家房企对北京房地产调控的适应情况。

6：2021年很可能出现供应断顿，特别是5-11月。

全北京在2017年之前新建住宅是100平米以上的改善为主，但2018年开始，限竞房时代，明显成为了89平米小三居时代，使得市场上土地供应基本集中刚需化。

7：楼市进入6万+时代

面粉贵了，这29宗地（房山招标）起拍楼面价超过3万元/㎡的地块有16宗之多。简单的说，未来入市售价将大部分集中在5-6万以上。

第三：计算土地入市周期可以发现，按照正常节奏2021年5月入市的土地，基本都要到2022年入市，这就给了市场一个新的问题，2021年入市的新项目将非常少，购房者将只能在之前成交的土地和库存里优选。

8：总土地成交金额预计在1100亿左右

整体看，北京相比其他城市明显抑制了溢价率，所以成交总价不会太高，但各种复杂的配建下，对于房企的要求依然非常大。

9：全国热点城市井喷的卖地潮开启！

整体看，上半年第一次集中卖地相对集中。

10：对于购房者来说，珍惜限竞房吧。

相比之前几年的刚需为主，这一轮房价将在6万+为主：

30宗住宅地块，销售限价最高11.2万，7万以上14宗，5万以上累计24宗，只有包括共有产权在内的6宗住宅地块，基本分布在远郊区县。

所以整体市场看，北京将从之前的倾斜刚需，逐渐开启倾斜改善阶段。市场房价也必然水涨船高。