定存、大额存单和买房出租，现行环境特定城市下哪一个收益率更高

几年前入手了一套公寓，loft上下两层，建筑面积约55平米（一层面积）。

当时手里有点小闲钱，但还不够住宅的首付，因为非首套住宅需要首付60%，比如一套总价300万的房子，首付款加税费就要差不多200万，没那么多钱。

老破小又不喜欢，一套建面30平米的老破小学区（或者次学区），总价100万到150万，小区环境几乎没有绿化，楼间距窄，关键没有停车位，居住属性很差，只能简装后出租。租金大概在2000到3000。

钱不多，又不愿意看着在手里贬值，就看中了一套公寓，民水民电天然气到户集中供暖，除了年限短只有40年外，别的和住宅一样，住宅有的它都有。总价一百万，带一个车位，毛坯房，随便怎么装都行，上下两层可使用面积110平米。

当时首付50万贷款50万，简装后转年就出租了，月租金1600，两年后，还完了贷款。因为疫情受影响，去年租金又下降了，变成1500。

这两年房价下降，卖是卖不出去了，住宅都下降了至少10%，公寓下降至少20%，也不着急，卖不了就出租呗，收租金，大环境如此。

我计算了一下，假如手里有一百万，三个方式理财，只计算一年的收益，不算本金，只算利息。

第一种：存银行，定存三年，年利率2.75，这是官网价格，一年收入2.75万。

第二种：大额存单，基本能达到4，这是网上查询的，没具体操作过，不知是否有可行性（大额存单的起存点是多少，不同银行不同条件，所以有浮动）取个大概，一年收入4万。

第三种：钱转成房产，房产出租，就目前来讲，我家的租金1500，一年收入1.8万。

这么一比较，我发现，收益最差的就是买房出租了。

当然有个前提，就是房价从现在开始，不长了，停滞了。

假若过个三五年，经济好转，房价又开始缓慢增长，保守估计，每年增幅5%，通常来讲，房价上涨，会带来租金上涨。

假如五年为一个节点，五年后房价恢复到曾经历史的最高点，之后开始缓慢增长，租金不好说，要看所在城市，但总体来讲，一线升降幅度都不算太大，二三线可能会维持不变。这就意味着，至少未来的五年，买房出租都是收益最差的。当然，大部分买房出租的，看中的都不是租金。

当初之所以买，更多的是看中它对口的小学，其次才是租金（现在大环境是租金不涨，房价下跌），因为总价不算太多，即便降价也降不到哪里去，至少还有居住属性。

不能算投资失败，但肯定也不算成功。