房地产市场的“金九银十”，央行给购房者吃“定心丸”

9月29日，央行与中国银行业和保险监督管理委员会联合举办了房地产金融研讨会。研讨会强调，金融机构要按照法制化、市场化的原则，与有关部门和地方政府合作，共同维护房地产市场的稳定健康发展，维护住房消费者的合法权益。

两天前，即9月27日，根据央行官方网站上发布的消息，中国人民银行2021年货币政策委员会第三季度例会于9月24日在北京举行。其中，央行例会首次提到房地产，明确“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益”。

在房地产市场降温、部分龙头房地产企业资金“爆炸”、购房者信心下降的大环境下，央行在三天内两次提到房地产“稳”字，具有重要的信号意义。它还向外界传递了“稳定”的信心，给“金九银十”购房者“放心”。

根据研讨会的要求,"法律化,市场化原则"成为新的指导方针。易居研究院智库中心研究主任严跃进解释道："按照法制化,市场化的方式,过去可能会有几次错误的信贷操作,包括一些房地产企业项目随意撤贷,暂停贷款,随意设定或调整按揭贷款标准,以及以金额不足为由无理拒绝按揭贷款等。类似的操作对房地产企业和买家造成了损害。”

值得注意的是，下半年以来，我国大部分一、二线城市都面临“停贷”甚至“停贷”的局面，各大银行以贷款额度不足为由放缓新增住房贷款，二手房直接面临“停贷””这也导致一些城市的二手房市场急剧下滑，购房者也面临着更高的购买成本。

从目前的房地产形势来看，在更加严格的调控政策下，房地产市场由热转冷。根据国家统计局9月15日发布的数据，2021年8月，全国商品房销售同比下降18.7%，增速较7月份下降11.6个百分点；商品房销售均价10278元/平方米，同比下降2.5%。同时，从大城市的角度来看，根据国家统计局发布的2021年8月70个大中城市商品房销售价格变化统计数据显示，今年8月，各条线城市新建商品房和二手房销售价格下降或继续下降，尤其是在二手房市场。今年8月，中国70个城市二手房销售价格指数环比上涨0.0%，在房价连续16个月上涨后，二手房停止上涨，也预示着市场拐点的到来。

值得注意的是，从最新政策要求来看，“合作”已成为核心关键词。在新的市场形势下，央行和中国保监会召开的座谈会要求地方银行与相关部门和地方政府“合作”，以保持房地产的稳定发展。对此，严跃进认为：“这意味着银行应该更多地听取房屋委员会对其住房贷款政策的意见。就近期房地产市场的“不稳定”因素而言，它们开始从过热转向过冷，尤其是市场成交量。从稳定的角度来看，金融机构需要关注房地产市场的变化，积极微调或放松信贷政策。”

然而，应该强调的是，“微调”不等于“放水”，也不等于“短期刺激”，也不等于“急转”“关于政策。央行三季度工作会议还强调继续实施稳健的货币政策，保持连续性、稳定性和可持续性，而房地产金融政策主要是“维稳”，重点是保护住房消费者的合法权益，这也符合“没有投机的住房”的内涵。

对于政策微调的方向，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，预计金融业将专注于“监管和稳定”两个关键词：金融机构将配合相关部门和地方政府，根据城市实际需要和城市政策，合理安排房地产信贷供应节奏，避免上半年信贷供应与市场需求的节奏错位，避免大规模信贷紧缩损害基本住房需求。目前，整个行业正处于转型期，平衡行政调控和市场化配置将有助于平稳转型带来的市场波动，保持整体市场的稳定发展。

严跃进预测，第四季度信贷政策可能会进一步微调，主要方向是结构优化。除了传统的抵押贷款等领域外，需要加快租赁住房市场的信贷工作，积极配合租赁消费市场的健康发展。同时，第四季度适当增加贷款额度，优化贷款流程，维护住房消费者合法权益的配合。