儿子忽悠母亲签卖房协议取得产权，母亲起诉要求撤销，为何败诉？

【案情概述】

房屋是母亲拆迁所得，2011年12月登记在母亲一人名下，由母亲一人独自居住。2013年，儿子在兄弟姐妹不知情的情况下，偷偷带母亲至房地产交易中心办理过户手续，由于母亲并不识字，只会写自己的名字，交易中心的工作人员便提醒母亲，若签署这些文件，则房屋产权就归儿子一人所有。母亲一听，与儿子所述不符，拒绝签字，离开了交易中心。

2019年4月，儿子再次在兄弟姐妹不知情的情况下，以申请经适房需母亲签署相关文件为由，与母亲签署了《上海市房地产买卖合同》，并至交易中心办理了网签和过户手续，取得了房屋100%的产权，但儿子并未向母亲支付购房款。

2020年7月，儿子将其一家三口的户口迁入房屋，成为了户主。2020年8月，母亲发现儿子变成户主的事实，心生怀疑，经咨询律师，至交易中心查询后得知，房屋的产权人已变更为儿子，母亲多次要求儿子将房屋产权恢复登记到母亲名下，均被儿子拒绝。母亲求助居委会，居委会多次组织调解，儿子均未出席参加调解。

2021年3月，母亲无奈起诉了儿子，请求法院判令撤销2019年4月签订的《上海市房地产买卖合同》，将房屋的产权恢复登记到母亲名下。

母亲认为，儿子用欺诈手段，使母亲在违背真实意识的情况下，将房屋产权过户给了儿子。但母亲未能举证证明儿子存在欺诈行为，而且母亲已经不是第一次去交易中心办理过户，在第一次去交易中心办理过户手续时，工作人员已经提醒过母亲签字的后果，因此，母亲第二次去交易中心办理过户手续时，应当更加审慎注意，对于自己签字行为可能导致的后果应当有所预判。因此，法院难以认定儿子对母亲实施了欺诈行为。

母亲又认为，自己将房屋产权过户给儿子属于重大误解。对于重大误解，母亲应当自知道或者应当知道之日起3个月内行使撤销权，否则，撤销权消灭。根据母亲陈述，母亲是2020年8月1日得知房屋的产权人已变更为儿子的事实，那么，母亲应当最迟于2020年10月31日向法院提起诉讼，而母亲于2021年3月才以重大误解为由要求撤销合同，已经超过了法定期限。

综上，法院依据《民法总则》的相关规定，判决驳回了母亲的全部诉讼请求。

【以案释法】

1．本案为什么不适用现行有效的《民法典》，而适用已失效的《民法总则》？

虽然本案起诉的时间是2021年3月，但是本案纠纷是由《民法典》施行前的法律事实引起的，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》，本案适用法律事实发生时的法律，即《民法总则》。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条

民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

2. 行使撤销权的法定期限。

（1）基于重大误解实施的民事法律行为，重大误解的当事人有权自知道自或者应当知道撤销事由之日起三个月内有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销；

说明：现行有效的《民法典》将重大误解三个月的法定期限修改为90日。

《民法典》第一百五十二条

有下列情形之一的，撤销权消灭：

（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权；

（2）一方以欺诈手段，使对方在违背一方真实意识的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。

3.超过法定期限的法律后果。

超过行使撤销权法定期限的，撤销权消灭，法院将作出驳回相关诉讼请求的判决，即败诉。

因此，当我们遇到法律纠纷时，建议及时咨询法律专业人士，避免出现超过法定期限而败诉的情况。

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