房地产逐渐丧失了“融资能力”，多个城市土地流拍

房地产开发一直以来是高杠杆，高周转模式，依赖融资

在《借的钱，迟早是要还的！房企将一个个倒下！退潮时才知道谁在裸泳》一文中，讲过：

借的钱，迟早是要还的！

四年融资3000个亿，在中国能运用的融资方式，华夏幸福几乎都尝试了一遍。

2018年典型房企的负债率情况

数据来源：各公司2018年报

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其实，如此高的负债率说明：房地产开发就是空手套白狼，风险最终都是购房人和银行的。

所以呢？要防止金融系统性风险。

严防死守，涉房贷款总量式的控制

在《货币经济学 涉房贷款总量式控制，房地产失速了，因为杠杆没了》一文中，讲过：

最新房地产政策，之前先给房地产企业设定红线，现在又给银行房贷设定红线，实施总量控制。

央行、银保监会近日发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确要求各档银行房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得超过相应上限。从信贷供给端对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比进行上限管控，既约束房企开发贷，也约束购房按揭。

此次集中度管理出台之前，监管机构已连续针对房地产企业融资推出“三道红线”新规，以及要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款规模。这些针对不同类型涉房贷款的分类要求，连同此次对涉房贷款总量式的控制，表明我国加强房地产金融审慎管理的“闭环”正在加速形成，“房住不炒”的制度基础在不断夯实。

应该看到，在房地产调控坚持不懈且监管强度持续提升的情况下，当前信贷违规流向房地产领域的现象仍屡禁不止。据不完全统计，2020年银监部门全年开出的违规涉房贷款罚单超过130张，这说明金融体系对涉房贷款的偏好是根深蒂固且具有很强内在驱动力的。源于这种偏好，任何管理“闭环”上的缺失，都有可能被规避监管的冲动所利用。

初见成效，房地产贷款增速持续下降

根据《2021年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示：

2021年二季度末，人民币房地产贷款余额50.78万亿元，同比增长9.5%，低于各项贷款增速2.8个百分点，比上年末增速低2.2个百分点；上半年增加2.42万亿元，占同期各项贷款增量的18.9%，比上年全年水平低6.5个百分点。

2021年二季度末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.65万亿元，同比减少1.5%，增速比上年末低2.5个百分点。个人住房贷款余额36.58万亿元，同比增长13%，增速比上年末低1.6个百分点。

说完房子，再来看看土地

首批集中供地，资金雄厚的央企国企和大型房企占据主场

广州首批集中供地

作为首个进行集中供地拍地的一线城市，广州两日便卖出了将近去年一半的地。

4月26日、27日，广州集中出让48宗地块，引得上百家房企竞拍。最终结果显示，42宗土地共入账906.02亿元。

资金雄厚的央企和国企成了本次土拍拿地的主角，其中越秀地产成为本次土拍的最大赢家，包括与中铁建等组成的联合体在内，合计拿下6宗地块，耗资约107.76亿元。27家拿地里，14家为国企、央企。

尤其是26日，国企、央企和大型房企占据主场。除正荣、美的置业和珠江投资斩获5宗地块外，其余17宗均被越秀、华润等国企、央企或大型房企拿下。

作为强烈对比的是，仍然有6幅地流拍了。

杭州首批集中供地

2021年5月8日，经历了48小时的激烈竞拍。

杭州2021年第一轮集中土地拍卖宣告结束，这轮拍卖一共57宗地块，总吸金1178亿，溢价封顶占比72%。

杭州这轮土地竞拍堪称疯狂，融信、融创、华润、滨江、中骏五家房企垄断了近50%的拿地总金额。而传统龙头企业的身影已经鲜见，抢在前头的大多是央企和国企。

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第二批集中供地，多个城市土地流拍

杭州第二批集中供地

9月15日，杭州第二批集中供地，一共拿出了10宗地块，最后有9宗因为报名房企的数量没有达到规定的3家以上，无法进入正式竞价环节，相当于实质性流拍。最后，10块地里面只有一宗地顺利卖掉。

这次的杭州土地拍卖出现了从未见过的景象，就连手里有钱，负债率较低的央企和国企，也没有拿地。

广州第二批集中供地

在杭州、天津、重庆等在首轮集中供地中表现火热的城市，近期在二次集中供地方面均陷入冰点，一线城市似乎也逃不过这个现象。

9月26日，广州率先拉开一线城市第二批集中供地序幕，“冷清”已经显现。截至9月27日下午，广州二次集中供地计划出让的48宗地块仅成交23块，流拍25块，流拍率达到52%。与首次集中供地906亿元的吸金量相比，广州第二批集中供地合计揽金约569.4亿元。

48宗仅成交23宗，超过半数土地未能成功出让。应该说广州第二轮集中供地的结果比预期还要再冷一些，不能不说让人有点吃惊。

再来看看其它城市的流拍数据：

沈阳公告46宗地块，19宗成交，27宗终止或流拍，流拍率（含终止）高达 58.7%。

苏州22宗土地2宗提前终止出让，余下的 20 宗地中有 1 宗流拍、成交 19 宗，流拍率达 14%。

福州原本出让26宗，开拍前由于无人报价7宗被取消，剩下的19块地，有2宗流拍、4宗终止出让，流拍率高达32%。

合肥集中供地17 宗住宅用地，仅成功出让 8 宗。

成都公告75宗地块，52宗成交（43宗底价成交），23宗终止或流拍，流拍率（含终止）高达 30.7%。

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土地流拍的原因：差别在于对房地产调控政策的执行力度

根据此次杭州土拍的参拍细则，的确要求房企先提供建设方案，方案通过后才能进入竞价环节，竞得后楼盘需要通过验收，然后现房销售。因此，在参拍资质上对房企的要求就不低，并且还要求必须有3家以上的房企参与竞拍，否则便无法进入竞价环节。

本次广州流拍地块较多，除了有二次供地里优质地块比例不大的原因外，很大程度上还是因为受限于行业大环境，特别是民企在三道红线监管之下拿地预算紧缩，参与热情明显降低，这从本次民企仅成交7宗土地亦可见一斑。

虽然每个城市的调控政策不同，但是这里强调一点：

为防范系统性金融风险，金融机构需要与房地产贷款保持距离了。

多个城市的土地流拍，就是因为房地产逐渐丧失了“融资能力”。

这对曾经的最佳拍档，已经出现了危机。

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