韩国房地产税收了16年，房价还是暴涨，对中国有何启示？

十几年来，“工资不涨、房价飞涨”已经成为大多数人的感慨。

“生不逢时”的年轻人，听着老一辈号称缩衣节食几年就能买房的经历，红眼羡慕的同时，也只能无奈接受房奴的命运。

如今，房地产税落地，让绝大多数没有房的年轻人，仿佛看到了希望。

等一等，房价会降吗？

万事都要有个依据和先例，通过房地产税调节房价。

胜算几何？效果多大？难处在哪？

隔壁的韩国，就是一个观察的窗口。

我们过去多次说过，韩国人民长期以来，也饱受高房价的摧残。

而2005年，韩国为了稳定房价，就开始推动房地产税。

不过，第一轮房产税的起征点较高，且纳税对象为个人，所以，征收过程中出现了纳税人数仅4万、纳税人将房产赠与配偶者或子女以避税等问题，实效性并不高。

2005年12月底，韩国又公布的修正案，将起征点从9亿韩元下调至6亿韩元（约350万人民币）。

征税对象从个人改为家庭合计；税率细化为1%、1.5%、2%、3%四个等级；税额上限上调至前一年的300%。

这轮修改后，韩国将近2%的家庭成为纳税对象，2006年房地产税住房部分税收猛增至前一年的13倍。

不知道是不是因为矫枉过正，很多的纳税人提起了法律诉讼，将政府告上了法庭。

而且，还告赢了。

2008年11月底，向居民征收房地产税的条款，被法院判决为违法。

原来修订法案的卢武铉已经自杀，而新上台的李明博政府也希望树立一个新的规则。

于是就对房地产税进行了第二轮修改：

征税对象恢复为个人；

单套住房保有者起征点放宽至9亿韩元

税率下调并细化为0.5%、0.75%、1%、1.5%、2%五个等级；

税额上限恢复为前一年的150%。

到了朴槿惠时期，基本延续了李明博的宽松政策基调。

随着这些年全球经济的放缓，社会矛盾加剧，韩国政府的财政日益不足。

此时，文在寅政府想到了“杀富济贫”的套路，再次对房地产税做出调整：

对2套及以下住房保有者按照0.6%-3.0%的税率分六级征收；

对3套及以上住房保有者、指定地区2套住房保有者按照1.2%-6.0%的税率

起征点放宽至11亿韩元（约600万人民币）；

3套及以上住房保有者、指定地区2套住房保有者的税额上限设定为前一年的300%。

总的来说，就是富人交的钱更多了，穷人交的钱更少了，总体税收征得更狠了。

而同一时刻，韩国的房价也大涨。

所以2019年，韩国所收到的房地产税创下了2008年以来的最高值。

从这段韩国的这段房地产税变迁史，我们可以看出，几经修改的税收制度，已明显带有对多房者人群的惩罚性色彩。

可尽管如此，房地产税在稳定房价方面的收效几乎可以忽略不计。

根据韩国不动产院的数据，从房地产税开始实施的2005年1月到今年9月，韩国房价整体翻了一番。

其中，以卢武铉时期（2005年1月至2008年2月）、文在寅时期（2017年5月至2021年9月）涨得最凶。

涨幅分别达到20%、16%，远远高于李明博的13%和朴槿惠的7%。

而且，韩国为了稳定房价，还不仅仅用了地产税。

限贷、限制转让、新楼盘限价……我们现在有的措施，他们更多。

为什么会出现这种结果呢？

在宏观层面上，全球性经济周期无疑是一个大前提。

韩国房价的两轮上涨分别出现在1997年亚洲金融危机之后、2008全球金融危机之后。

这两段时期，各国都在放水印钞票，这就为楼市创造了宽松的环境。

卢武铉任期，韩国央行将基准利率从4%下调至3.5%；到了文在寅时期，基准利率长期维持在1.5%左右；疫情暴发后，更一度下调至0.5%。

印了那么多钱，房价不涨，也说不过去。

此外，韩国专家也认为，房地产政策被韩国视作调控经济的手段，低则提振，高则打压，应急性质突出。

而且变化太快，换人换政策，缺乏一贯性。

因为朝令夕改，反而让市场产生了“耐药性”和对房价不崩的信心，更倾向于与政府博弈。

例如，在首尔都市圈实行限贷、限制转让等措施后，位于京畿道外围的小城市乌山开始受到热捧，一跃成为今年下半年韩国全国房价涨幅最高的地区。

政府与市场的博弈结果是：低价房逐步消失，房价越来越高。

并且，韩国政府始终认为，房价涨不是自己放水造成的，而是市场上炒房客造成的。

所以，往往就将调控政策重点放在遏制需求端上。

一个字：限！

但限造成了两个结果。

其一是限贷、限购等措施误伤潜在刚需者，引发了恐慌性购房。

韩国KB国民银行最近发布的一份报告书就指出，文在寅上台以来，20-39岁的刚需人群成为拉动首尔房价上升的主要力量。

他们觉得，政府一直限购，再不买就更买不到了，以至于出现了“聚集灵魂之力购房”的新造语。

其次是政策打击色彩过重，忽视市场原理。

突然就加重税收，这让进退两难的投资者选择“死扛”、赠与子女等方法。

税收重，地产商也不愿意开发新盘了，可老百姓对房子的需求却依然不减。

新税实施后的三个月间，首尔圈住房交易量持续减少，但成交价格还是居高不下。

此外，房价的居高不下，也有国民的心理因素在。

房地产是大部分韩国人为财产增值的首选。

去年，房地产在韩国家庭资产中占比超过77%，远远高于美国、日本等其他发达国家。

另有调查显示，75%的韩国人计划以投资房地产来养老。

总体而言，韩国房地产税的实施，积极的作用还是在改善地方财政上。

财政有钱，或许会对韩国贫困的地方建设有利。

韩国公布的资料显示，房地产税税收的约75%来自首都圈，但拨款的约75%分配给了非首都圈。

不过，首尔都市圈持续膨胀、地方日渐空心化的趋势并没有放缓。

去年，韩国首都圈净流入人口创下历史新高，与此同时，伴随着老龄化等因素的影响，非首都圈已有74个市、郡、区被指定为“存在消失风险”地区。

最重要的是，韩国房地产税在调控市场上，收效甚微。

历史一再证明，房地产税作为一只从上至下的干预之手，对经济只能起到补丁的作用，很难成为终极解决方案。

目前，韩国的这块补丁也已经摇摇欲坠。

沉重的税负使韩国民众对房地产税的反感日渐加深。

明年，韩国又要选举换人了，左右两派目前都表明了对房地产税的负面态度。

在野党候选人高调承诺，将对房地产税进行全面修改。

卢武铉：收！

李明博、朴槿惠：少收！

文在寅：收！

下一届：少收！

新的轮回又在缓缓开启，韩国百姓已经厌倦了狼来了的故事。