预售与公摊，早就成了大家买房时的心结。大家骂了多少年，都没有什么卵用。

3月7日，全国政协委员、安徽省律师协会副会长提交两会提案，建议取消商品房预售制度，同时以套内建筑面积计价销售商品房。

这个提案一经曝光，立刻引发了大众的赞许。

01 取消预售，围堵房企？

在老百姓买房的过程中，一直有两个坎儿难以逾越——

一是预售制，

二是公摊面积。

先说预售制，预售制就是开发商把在建中、尚未完成建设的、不能进行交付的商品住宅，提前卖给你。

这种不能交付的商品，从本质上来说，其实是属于期货的一种。所以，与预售制牢牢挂钩的专属名词，是“期房”。另外，香港人所说的“楼花”，也是这个意思。

内地是从1994年建立预售许可制度的，当时国内住宅严重短缺，商品房市场不成熟，开发商除了银行贷款之外，缺乏充足有效的融资渠道。也正是在这一重因素的影响下，预售制被推广开来。

真要细究起来，预售制的初衷其实是为了解决房地产开发商的融资问题，让他们抓紧时间盖房子。

随着内地房地产市场愈发壮大，开发商早已赚得盆满钵盈，融资渠道也比当年丰富得多，按理说似乎不再需要从购房者的口袋里预支房款。但很可惜，预售制成了约定俗成的惯性，一直沿袭至今。

在某种程度上说，预售制的存在，侵害了购房者的利益——你房子都还没盖出来，就让我把房款交上去，将来房子烂尾或者质量不过关，我找谁说理去？

这么多年来，老百姓苦预售制久矣，但始终难以撼动这个痼疾。好在，有委员带着相关的建议“上会”了。今年两会期间，全国政协委员、安徽省律师协会副会长周世虹称，“商品房预售制度已经弊大于利”，是时候改商品房预售为现售了。他表示——

商品房预售制度，开发商将经营成本和经营风险转嫁给了购房者。先预付房款后交房，不仅让购房者承担了本应由开发商承担的资金成本，还会导致开发商挪用、占用资金等风险。

最典型的，就是前几年房企搞得高周转模式，在这个玩法里，预售制的融资功能简直被发挥到了极致。毕竟玩转高周转模式的诀窍就是预售回款，再把回款的钱继续投进房地产里，继续预售回款，继续投，如此循环。

摊子越铺越大，房企的规模自然也是快速膨胀起来，TOP级房企个个都是“巨无霸”。当然，高周转对于房企来说也有一个致命的缺点，那就是——资金链绝对不能断。

一旦资金链断了，那就是兵败如山倒，凡事没商量。

这几年房企爆雷不断，断裂的资金链难以弥补，烂尾的工程也是一个接着一个。据中房网统计，2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。

购房者一旦买到“断链”开发商的房子，那可真惨了，除了首付款得搭进去，房贷也得接着还。

去年昆明的别样幸福城就是一个典型，原本预计2015年2月交付的房子一直烂尾，业主们最终被迫住进了没有门窗、电梯的烂尾楼，喝水靠抬，照明靠蜡，苦中作乐，上演了一出真正的“别样幸福”。

此外，北京、大连等多地，也被陆续曝出业主入住烂尾楼的事例。

前车之鉴摆在那里，谁也不愿意自己省吃俭用买来的房子，最后沦为一栋烂尾楼。大众对于预售制也是越来越难以忍受，取消预售制的呼声空前高涨。

但对于开发商而言，告别预售制可不是随随便便就能落实的。现在大多数房企都靠着预售摊大饼，如果短时间全改为现售，那资金链爆雷的房企数量可能要呈几何式增长。

所以，取消预售制的呼声虽高，但迫于现实，只能循序渐进。

02 取消公摊，房价暴涨？

如果说预售制增加了房子烂尾的可能性，那么公摊面积则是让你多花了一笔不明不白的钱。

说句实话，你可能很难从预售制和公摊面积里挑出哪个更恶心人——因为烂尾的风险可能不会来，但公摊这笔不明不白的钱，却不得不花出去。

所谓公摊，指的是整栋大楼中的公共区域加到一起，然后均摊到每户的头上，这部分面积就是公摊。但公摊的标准却是个问题，房子建得不一样，各地标准不一样，得出的公摊率也不一样。

诚然，有些开发商为了吸引购房者，会在户型下功夫，通过送阳台、送飘窗等操作，额外“赠送”一部分面积，从而让房屋的实得面积大于建筑面积，也就是所谓的“偷面积”。

但要是开发商不愿意“动脑子”，那么公摊面积就“自由心证”了。此前，山东某楼盘甚至出现了公摊占比达到52%的情况，堪称是一绝。

而且，公摊面积这笔不明不白的钱，还远不是一锤子买卖，后期的物业费、取暖费、水电费等也是按公摊面积收取的。如果日后开征房产税，大概率也会按照公摊面积计算。

全国政协委员周世虹表示：“由于公摊面积存在缺少限制性标准，由开发商委托房产商测绘面积，容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加和不断上涨。”

对于预售制和公摊面积出现的种种问题，周世虹给出了两个建议——

一是取消商品房预售制度；

二是以套内建筑面积计价销售商品房。

周世虹的提议得到了网友的一致认可，毕竟大家早就苦不堪言了。

从难易程度上来说，公摊面积的取消应该是最简单的。2013年，香港取消了公摊，从当地房地产市场的反馈来看，过渡得十分平稳。

在此期间，香港针对新房市场、二手房市场实施了两条不同的措施——

针对新房，香港直接统一了新房市场的计价方式，避免开发商在“公摊面积”上做手脚。同时对市场释放信号，计价方式的转变，不会导致购房总价的上涨；
针对二手房，香港给二手房市场设定了10个月的过渡期，允许二手房交易时，采用套内面积与建筑面积两种计价方式，方便购房者选择，从而给二手房市场交易适应新的计价方式，提供了充足的适应期。

看起来，取消公摊并没有想象的困难。

然而它却面临一个很现实的问题，那就是取消公摊面积，购房者能不能接受房价突然的“暴涨”。毕竟，羊毛出在羊身上，建筑公共区域的费用最终还是得购房者掏，开发商自己是不会吃这个“亏”的。

取消公摊，更接近于换一种计价方式，本质还是不变的。

03 结语

利字当头一把刀，无论是取消预售制还是取消公摊，都是知易行难。

只能说，购房者在房地产市场上的地位，依然是弱势群体。

开发商资金链断裂，导致房子烂尾，倒霉的是购房者；开发商在公摊面积上不清不楚，导致各种费用增加，倒霉的是购房者；开发商在精装上压低成本，导致房屋质量不过关，倒霉的是购房者——在绝大多数情况下，购房者总是在为开发商买单。

无论面对预售制还是公摊面积，购房者都只能像一台人形ATM机一样，苦中作乐乐。

今天，站长也呼吁——赶紧改！