买新房还是二手房

经历了三次买房，两次卖房，我对这个问题后一些心得体会，想与大家分享。

（本文针对的读者，是出身普通家庭，在大城市一步一步打拼上来的后浪们，不适用于挥金如土的土豪）

大学毕业后，我喜欢利用周六日的时间参观各种样板房。还记得每次去参观，销售着装整齐，笑容可掬，在沙盘边侃侃而谈，交通、教育、生活、商业等配套令人满意，最令人神往的是样板房，用心设计的布局，崭新发亮的家具家电，考究温馨的灯光，充满高级感的挂画、墙纸、艺术品……一副美好生活的蓝图徐徐展开，让人对新生活充满遐想。看样板房一度成了激励我奋斗、鞭策我赚钱的方式。

买新房，是一群人跟开发商做买卖，别人买得起劲，自己大概率也不会受骗。而且，当时作为买房小白，还有一种不健康的心理：总感觉新房升值空间大，二手房升值空间小。买新房，把钱让开发商挣了，自己以后还有较大上涨空间。买二手房，把钱给业主挣了，以后自己就不会有多少上涨空间了。看看二手房，有学位、交通配套的，价格都不低，但看看二手房样子，就让自己心里凉了半载：凌乱的布置、发旧的地板、过时的装修……人老珠黄的感觉让人下不了手。有时遇到一些不靠谱的中介或者很强势的房东，更令这种看房体验很差。

所以在相当一段时间，我基本不看二手房，只看新房。这里插播一个体会：买房这件事，一定要以自住为出发点来考虑，认真想想这房子给你住，你愿意吗？只有自己这关过了，才能下手。切不要想着以投资为目的，拿在手里几年就卖了，对房子格局、朝向、楼层不做太多要求，这样有可能最后砸在自己手里。

后来有次陪朋友买二手房，发现在一个好中介的带领下真可以淘到好货。一个好中介的标准是什么？不会强硬怂恿你买房，也不会一直絮絮叨叨讲话，他会安排好时间，在较短时间看较多房子，最好还能自带汽车带客看房，他会提供真实的成交数据，分析房子优缺点供你选择。在疫情期间，不少房子价格大跳水，笋盘频现，一下子让我感觉只要个人有时间精力，在广州这样的大城市买二手房风险比新房还低。下面，我总结下新房、二手房的特点供大家参考：

1、新房配套比二手房更多不确定性。买新房，下定时销售说的交通配套、教育资源、园林布置等都只是“说说”，说的天花乱坠，但不要太当真，要善于求证，通过政府实实在在的文件分析真实性。销售承诺的配套都存在一定的风险性。近期爆发了不少新盘维权事件，从招商雍华府的机械车位，到常春藤二中学位的摇摆，到楼盘附近地铁规划的延期等，都是这种风险的见证。

2、楼层朝向等区别更容易感知。“我特别佩服当时卖这个房子给你的销售，怎么会让你下定买这个房？”“当时是异地样板房啊”这是一个中介对一个业主的感慨。很多新房，由于设置异地样板房，或者在一楼样板房通过各种光线把屋子弄得很亮堂，其实事实并非如此。新房下定时，你对楼层朝向的感知不明显，只对价格敏感。等到收楼时，会发现，咦，怎么阳台上方多了个横梁？屋子被前方的高楼挡住了？光线怎么这么差……这会对你日后二手交易产生很大不利。而如果你买二手房，就没有这个问题，选择一个恰当的时间去看房，把房子采光、通风、朝向、楼层实际考察清楚，对价格也更有把握，风险自然小了。

3、对噪声、交通等的感知。以兰亭盛会、保利罗兰国际为例，当时开盘价格低，令人趋之若鹜，谁知交房后，两盘被誉为“呼啸山庄”，一些楼层噪音很大，影响生活，当时买家被销售牵着鼻子走，对噪声缺乏关注，贸然下定，收楼后后悔莫及。还有一些楼盘收楼后，业主才发现最后一公里非常拥堵，这也是始料未及的。开发商在开盘时，在售楼处周围的道路规划上煞费苦心，为的就是提供较好的交通体验，有些还专门铺柏油路，设置宽敞停车位，但一交房，售楼部拆掉了，道路也重新规划，车多人多就堵起来了。而二手房周围一切都是已然的，好就好，不好你也直接可见。

4、物业水平。还记得五月份那场大暴雨吗？万科金色梦想的停车场，大水呼啸而来，泡烂几百辆车，而许多业主还在睡梦中。有些物业管家还在睡梦中，有些物业却半夜巡视，凌晨三点给业主打电话挪车。都是一样的物业费，但物业水平差距很大。在垃圾分类上，有些小区做得很好，在分类点设置洗手台、雨棚，有些就只是摆个垃圾桶。物业好的小区，业主宾至如归，体验很好；物业差的小区，偷盗怄气事情不少。而物业水平在二手房比较直观可见。在看房时，小区形象、物业态度可见一斑。在新楼就只能自求多福，赌一把。

5、车位。二手房的车位价格可以问到，停车便利性可以求证。而新房，一般卖完房子才卖车位，天价车位的案例，如天河星作、兰亭盛会。等业主打算买车位时，才发现又一个大坑，不买车位吧，月保还不便宜，真是人为刀俎我为鱼肉。

最后，总的谈谈不少人对新房的迷恋，其实是一种虚荣心作祟。开发商充分利用这种虚荣心，打造艺术感极强的售楼部，重金设计艺术品、画作，组织各种活动，吸引客流，然后在沙盘、样板房布置上极考究，给大众营造一种奢华的生活，似乎买了房子就跃进这种人生。无论70方还是140方，样板房餐桌上都是刀叉、酒瓶、餐布，各种名画、摆设在房子里随处可见，玻璃衣柜里甚至摆放了LV、GUCCI等奢华包包，无疑是在满足虚荣心。交房后呢，售楼处拆了，屋里各种软装没了，曾经许诺的室内健身房、游泳馆不翼而飞……褪去虚荣摆设的房子才是你买的东西。更揪心的是，如果学位有变卦，地铁没了，才是锥心之痛。这种感觉如同一个浓妆艳抹的妹子卸妆后，让人认不出来。买房子，不该是“买椟还珠”。新房所刻意呈现的东西，恰恰掩盖了房子的本质，容易误导买家。有人会说，新房便宜啊，同个地段，二手房价格略高于新房。如果你充分考虑交房周期（一些楼盘要两三年后交楼）、硬件配套的确定性，再比较两者价格就会更合理。毕竟，开发商定价不是空穴来风，有整个精算团队在，他们能定的价格低，自有低的道理和风险。

所以，对于买房小白，个人建议还是二手房风险低一点。当然，这要建立在你有足够的时间看房选房，找好时机下手。尤其现在，房产的金融属性已经不高了。一套不好的房子要卖，非常不容易。大家挣的都是辛苦钱，在大项投资上，还是谨慎为好。