史上最严厉的紧箍咒

新年伊始，国内外各种资讯层出不穷，好坏消息接踵而至。可是除疫情外，对老百姓影响最大、最直接的，可能也是最深远的、最长期的消息莫过于，人民银行和银监会联合下发的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（2021、1、1执行）。此项政策的重要性不言而喻，它不但是以往调控政策的延伸，同时也是最重要和最直接的手段，无疑为房地产上了一道紧箍咒。从广泛性上来看，与每个人都有关联和涉及。这项最严厉新规的核心，就是今后银行房地产贷款和个人住房贷款，均有重大改变，并且设置了绝对上限，谁也不能突破。具体是，工农中建等国有银行个人住房贷款占比上限为32.5%，招商、浦发等银行占比20%，城商行等占比17.5%，县城农合机构占比12.5%，村镇银行占比7.5%。说白了，就是从2021年起，个人住房贷款占自家整体的银行贷款额度比例不得突破规定上限，达到此占比，就不能发放“个人房贷”了，就必须停止房贷业务。

为什么出台这么严厉的政策呢？我想不外乎两条，一是房地产已到了不得不严厉调控的关键时刻，不但隐含巨大的潜在风险，而且可能会影响经济整体布局及走向。二是房地产的波动会造成金融银行业系统性风险。

1、房地产到底有没有风险？郭树清主席说：房地产贷款占银行业贷款的39%。这是什么概念呢？就是说，现在盖的房子和老百姓住的房子有很大一部分是依靠从银行借来的钱而实现的。这里有两个问题要弄清楚，一个是开发商卖不出去房子，用什么还，房子掉价老百姓有什么心情还贷款。另一个是银行的钱是哪来的。银行本身并没有钱，它是用老百姓的储蓄做底垫，才能完成存贷的循环，没有借哪来的贷，一旦贷款出了风险，银行拿什么还老百姓的钱。近些年，日本经济凋敝，美国的次贷危机，其起因都是房地产造成的。这不足以引起人们的警觉吗？

2、房子是否真的只涨不跌？诚然，中国房子的价格二十年来，一路高歌猛进。一部人彻底改变了命运，实现了财富的爆发性增长。没贷款买房的人肠子都悔青了，贷款买房子的人沉侵在账面财富的喜悦之中，乐不思蜀。场内开发商和房产中介联手告诉你，现在买房为时不晚，什么时候进场都是最佳时机，过了这个村没这个店了；场外部分专家学者摇旗呐喊助威，极尽忽悠之能事。房地产100年都是中国经济的支柱产业；50年内看不出房子价格有松动的迹象；房子保值增值，不买房子，钱就自然贬值；现在的钱能买一套房子，10后只能买一间房子，20年后只能买到一个厕所，50年后什么也买不到等等。中国老百姓在内外夹击下，前扑后继纷纷涌入购房大军的行列。2020年是一个转折年，三、四线城市和一些没有经济后劲的边缘城市首先受到冲击，开发商“爆雷”，空置率攀升，高位接盘的老百姓欲哭无泪；一、二线城市房价到是有两波激进上涨，但绝不是房地产的内在动力，一是取决于城市扩容；一是取决于人才聚集。是否持续还有待进一步观察。我认为，城市再大，终有一定的限度，经济再好，仍然是一枝独秀，不均衡发展，终不是长久之计。

3、投资只能靠房子吗？保值增值的确是房产投资的一大属性，只要有钱任何人都可以尝试，同时也是老百姓喜爱的投资品之一。有的专家告诉我们这是最稳健的投资，个人以为这就是傻子投资。不论怎样投资，我们切不忘记，低进高出是赚钱的不二法门，反之就与你的初衷背道而驰。如果一个人或一个家庭把自身的70-80%资金压在房子上，还能说是稳健吗？所以人们常说鸡蛋不能都放在一个蓝子里。从发达国家房产投资的历史数据看，房产投资的回报率，也就在7-10%上下。像中国这些年的房价走势，比较罕见。日本有过这种情况，但是最后不是崩盘了吗？！难道不需要引以为戒。追求财富的不断增长，是心之所向，别人无可厚非和评价。但我想说的是，老百姓挣点钱不容易，决不能因为一时的冲动或盲目投资而求助无门，一定要慎之又慎。多一点知识积累，多一些投资渠道，总比一条道跑到黑要强上许多。另外，既然不缺房子住，已经是人生的赢家了，何必为一时的利益和快感，冒倾家荡产的风险呢？