盘点惠州“联名款”楼盘：合作开发将会成为主流模式吗？

在流量、信息碎片化的时代，品牌越发难以凭借“一己之力”吸引消费者的关注，品牌与其“孤军奋战”，不如“结伴而行”。于是，一股股品牌联合的风潮在多个行业内席卷开来，或跨界营销、或联名发布产品的营销形式越发常见。

「8月19日，时代中国第三届“和湾区一起跑”城市活力运动概念片发布，正式官宣了时代中国与“李宁设计”的跨界合作。」↑

时尚圈常见“联名款”，其实，地产圈同样存在“联名款”楼盘，不同房企共同打造一个楼盘已经不是什么新鲜事儿了，在惠州，越来越多的“联名款”楼盘引起了购房者的注意。

近日，有粉丝给侃侃留言道——像金地招商中交未来理想这样的“联名款”楼盘，参与开发商那么多，他们不会打架吗？

「来源：粉丝留言截图」

实际上，房企合作开发项目的模式各式各样，一般较为常见的有5种形式，分别是：合资成立项目公司获取土地、与土地持有方进行股权合作、集团层面的战略合作、小股操盘和代建。

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在目前行业整体融资成本提升、资金趋紧的环境下，房企首先会倾向于选择在项目层面达成合作，通过合作拿地的模式开展合作开发。

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对于这位粉丝提到的问题，侃侃的理解应该是售后问题。与时尚单品相比，房产不仅总价高，而且惠州市面上在售的楼盘绝大多数都是期房，类似【未来理想】这种多方参与合作开发的楼盘，不明就里的购房者难免心存疑虑，售后扯皮了怎么办？找售后被当“皮球”踢怎么办…

壹|惠州“联名款”楼盘知多少？

侃侃了解到，「金地招商中交未来理想」是金地集团X招商蛇口X中交城投三家千亿级房企共同出资建设的楼盘。据公开资料显示，该楼盘背后开发商为惠州市昭乐房地产有限公司，天眼查信息显示，该公司背后控股公司正是上述三家房企，而持股比例最多的则是金地集团，持股比例为70%。

「来源：北京产权交易所，7月20日，惠州市昭乐房地产有限公司增资扩股项目成功引入投资方深圳市金地盛安房地产开发有限公司。后者将投资1166.67万元，对应持股比例为70%。」↑

在惠州，类似「未来理想」这样的“联名款”楼盘并非个例。据诸葛找房惠州站新房数据中心统计，目前惠州已公开在售的“联名款”楼盘共有13个。

从下表反馈的数据看，侃侃注意到，13个楼盘中，「碧桂园·日昇昌领峰」和「金裕星河丹堤」两个楼盘均是惠州本土房企与品牌房企联合开发，此外，余下所有“联名款”楼盘背后运作方多是当今国内的头部房企。

由此可见，本土房企对“联名款”楼盘的参与度较低，更多的是外来房企间的强强联手。实际上，在惠州房地产交易的一级市场，近些年已经鲜有本土房企进场拿地。在招拍挂限制层层叠加，地块限制条件增加的情况下，不管是在惠州深耕多年的地产老炮儿还是新晋房企，对优质地块的渴望显而易见。

「10月22日，惠州大亚湾西区一宗10万㎡的商住地挂牌出售，宗地限制了仅央企或其控股企业方可参加竞买。最终，宗地开发权被华润置地【旗下惠州市润浩房地产有限公司】拿下。」↑

这一种“渴望”由一级市场反映至二级市场，我们便可看见各家房企联袂使出“合纵连横”，从常见的“1+1”模式（金裕星河丹堤、佳兆业力高云峰等），到后来的“1+N”模式（ 万科·中天·宏远魅力之城、金地招商中交未来理想等），大家都放弃了“单打独斗”，乐于抱团取暖，取长补短。

贰|“联名款”楼盘仅占5%不到 主流远远谈不上

纵观粤港澳大湾区，品牌房企联合拿地或合作开发项目的模式并不鲜见，在一二线城市，合作开发模式在当地房地产市场已是蔚然成风。

以临近惠州的东莞为例，有数据统计显示，目前东莞在售的楼盘中，存有超过30个合作开发的项目，占比近1/3。反观惠州，据诸葛找房数据中心显示，惠州目前存有【在售】楼盘共计288个，其中，合作开发的“联名款”楼盘共13个，占比为4.51%。

惠州对比东莞，可见“联名款”楼盘在惠州并非很流行。通过进一步分析「惠州“联名款”楼盘汇总表」，可以清晰看到惠州“联名款”楼盘的区域特征明显。数据显示，万科中交金域华府、金地招商中交未来理想等共计7个项目均位于当前市场火热的北站新城和金山新城片区，上述片区正是惠州近两年土地供应的大户。

「华润万象天汇沙盘 来源：网络侵权删」

以金山新城为例，今年6月3日，华润置地以总价27.19亿元斩获金山新城鹿江沥南岸建面约35万㎡的商住地块，溢价率为33%，彼时，7734.50元/㎡的楼面价，让华润鹿江沥地块成为新晋单价地王。在更早前的2018年8月28日，华润置地、华侨城和保利三家央企联合出手，中标金山湖中心区一宗建面超60万㎡的商住地。

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不管是联合拿地亦或是联合开发，这一种品牌房企间的“X”互动在惠州将越发常见。目前，“联名款”楼盘在惠州的存量不到5%，远远谈不上主流，但合作开发模式将是一种趋势。也许，有粉丝会问道，为何以前不见这种“1+1”甚至“1+N”联名楼盘呢？

叁|房企头顶三把刀 合作开发成最优选项之一

惠州“联名款”楼盘何以越来越多？在回答这一个问题前，侃侃先分享一组数据，天风证券根据2019年财务数据，按照提出预收账款资产负债率为70%、净负债率为100%、货币短债比为1三条标准（即“三道红线”），对销售额排名前50名的房企进行划分，共有34家房企踩线，其中恒大、融创中国、绿地控股、中梁控股等14家房企更是脚踩三道红线。

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在房企融资新规“三道红线”之下，品牌房企的融资能力大幅下降，而一些触线的房企，已经开始大幅减少融资，降低负债水平。如果说，“高负债”是悬在房企头上的第一把刀，那么，“融资”无疑又是另一把嗜血利刃。据同策研究院数据显示，2020年9月，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计402.14亿元，环比8月份的827.59亿元大幅下滑51.40%。

「来源：同策研究院」

从宏观层面看，政策监管更多的是针对开发商本身，除此之外，开发商还需要面对土地成本攀升、运营成本攀升等诸多难题。原来，房地产开发企业远没有大众印象中那么富有！

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此前，网上关于上海“名媛群”的报道引发热议，殊不知地产圈“拼单名媛”式的伪富贵早已是公开的秘密。表面上，一家财大气粗的开发商高价抢地，在顺利拿地之后，宗地上的项目可能是由多家开发商联合开发。简而言之就是有钱的出钱，有力的出力，有资源的出资源。

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对于房企来说，联合开发能够用最少的资金最低的风险来获取最优的资源，占领更多的市场，当然是好事，而对于购房者来说，产品好价格优就是最大的实惠。