中原珠海横琴2026年第三季楼市回顾及前瞻

2026年第三季楼市利好政策接连释放，828新政放宽房贷年限，珠海房补房票政策相继落地，叠加国家房贷贴息等多重利好，令珠海季尾市场交投热度显升，总体成交价涨。踏入第四季，楼市走势将会如何，中原澳门及珠海横琴将对2026年第三季楼市表现作全面回顾以及对第四季楼市作预测。

本次楼市回顾及前瞻发布会由中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明先生、中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生、中原珠海横琴总经理李煜先生、中原珠海区域总监彭国炜先生主讲。

首先，由中原珠海区域总监彭国炜先生回顾2026年第三季珠海整体市况，他表示，2026年第三季度珠海网签成交量共计4,012套，环比下跌31.7%；价格方面，珠海全市第三季度均价约18,087元/平方米，环比上升5.7%。2026年第三季珠海楼市踏入传统淡季，前期整体看房及认购节奏放缓，成交环比走弱；价格方面受核心区住宅成交占比影响全市微涨。但随着季尾政策红利接连释放，珠海市区刚需盘低价入市，珠海楼市活跃度飙升，带动市场交投明显增多。

数据来源：珠海市商品房预（销）售专网、珠海中原研究中心监控

2026年第三季度珠海网签成交主力区域为香洲区，共计网签成交1,404套，占整体比约为35%。斗门区排名第二，共计网签成交992套，占整体比约为25% 。金湾区位列第三，共计网签成交588套，占整体比约为15% 。

第三季珠海住宅物业共网签成交2,445套，占总网签量61%；商业共网签成交140套，占总网签量3%；办公共网签成交315套，占总网签量8% ；其他类型物业共计网签成交1,112套，占总网签量28%。

2026年第三季度珠海住宅网签2,445套，环比跌33.8%，均价约19,200元/㎡，环比微升1.2%。第三季度珠海住宅交投有所下滑，主因受制暑期天气不稳及准买家外游影响，房价方面，成交价格企稳，无出现大量发展商降价走量情况。伴随季度末新盘入市及多项目推新，住宅市场活跃度提升，加上楼市政策刺激，中秋乃至国庆节期间市场成交上涨，预估第四季珠海住宅市场量价显涨。

2026年第三季住宅成交集中于斗门（7.32万㎡，占28%）、南湾（4.03万㎡，16%）及金湾（3.8万㎡，15%）、唐家（3.8万㎡，15%） ，三季度住宅成交高度集中，四片区合计逾七成，斗门以690套、7.32万㎡居首。 “以价取胜”落在斗门、金湾——靠价格让步与特价房换量；“以质争量”落在南湾、唐家——靠产品力、配套兑现与改善客群支撑。两条路径并行的本质，是珠海已裂变为“刚需价格市场”与“改善品质市场”两个独立市场。

第三季TOP10房企合计签约28.9亿元，其中华发以13.02亿元领衔房企榜单；从项目看，中海寰宇天下9月末集中签约，住宅网签金额共计3.88亿元，夺得项目排行榜第一。

数据来源：珠海中原研究中心监控

总结珠海第三季度楼市表现，从数据上来看受到传统暑期淡季等影响，整体看房及认购节奏放缓，成交环比走弱；价格方面受核心区住宅成交占比影响全市微涨。珠海新房市场主要靠促销 + 购房补贴走量，外围片区去化压力大，香洲核心改善盘相对抗跌。随着楼市新政红利的持续释放与中秋假期市场热度的双重驱动，珠海楼市开始止跌企稳。

中原珠海横琴总经理李煜先生对2026年第四季珠海市况作预测，他表示，2026年第三季楼市政策接连出台，央地政策叠加，直接降低居民置业成本，修复市场预期。8月28日，住建部等五部门联合发布八项房地产制度文件，重构销售、信贷、融资三大制度。其中销售端推行新出让土地及未取证项目优先现房销售，预售须主体封顶，购房款全额监管，交房即交证；信贷端房贷期限延至四十年，按揭于竣工备案后发放，开发贷主办银行制、封闭管理；融资端开放再融资、REITs((不动产投资信托基金‌))等工具，审核由企业信用转向项目资产。新政旨在终结高杠杆、高周转旧模式，由短期刺激转向制度重构，把行业拉回以真实居住需求为锚、项目资产为底、交付品质为尺的健康发展轨道。

9月21日，珠海市住建局等七部门印发《珠海市关于促进置业安居的若干措施》，2026年底前购买新建商品住房，可按成交总价 1% 申领阶段性购房补贴，单套补贴上限3万元；同步设置人才、大学生、创业就业三类安居房票，额度3万-20万元，可直接抵扣房款；此外，29日国家财政部等三部门出台全国首套房贷贴息政策，符合条件贷款可享受年化1%贴息，期限最长5年。本地房票、购房补贴叠加国家贴息，实现购房总价与月供双重减负，有效降低置业门槛，修复居民置业预期，激活刚需及人才安居需求。

数据来源：珠海中原研究中心监控

土地市场方面，2026年第三季度珠海土地市场整体供应与成交规模均呈环比回落，同比改善之势，全市供应9宗用地，供应建筑面积65.03万㎡，环比减少47.54%，同比增长9.63%；成交9宗用地，成交建筑面积69.69万㎡，环比减少39.69%，同比增长75.26%。

三季度珠海土地市场供需结构单一，均为工业用地；另据当前土拍信息显示，10月新增挂牌2宗住宅用地，供应建筑面积8.48万㎡，分别位于新香洲及湾仔，预计11月上旬成交。结合《2026珠海市经营性用地推介宣传册》，今年计划推出13宗优质二类居住用地，总用地面积约47公顷，四季度有望迎来宅地集中供应高峰。

再看市场供应，房企抢抓假期节点集中推货，珠海住宅新增供应大幅攀升；三季度全市住宅新增供应48.98万m²（4639套），环比激增274.55%，同比增长74.76%，其中新香洲占比27.66%，南湾占比23.99%；主力供应户型为120-144㎡四房，占比19.62%，其次60㎡以下一房占比16.96%。

数据来源：珠海中原研究中心监控

随着住宅市场迎来供应高峰，致使库存量大幅上扬，去化周期亦同步走高。据中原监控数据，截止9月末全市住宅库存334.54万㎡，按近6个月去化速度，库存去化周期约30.74个月。

展望第四季，中央全面大力度支持刚需购房，促进“止跌回稳+重构行业基础制度”，从828新政房贷年限上调，降低月供压力，预售风险保障增加，压缩烂尾预期；到9月珠海购房补贴总价1%（最高3万）及各类安居房票，再到国家对居民购买150万以下的房贴息等政策出台等多重利好叠加，托举第四季度市场修复，预估珠海全市将迎来阶段性脉冲回暖，国庆黄金销售期会将第三季度积累的观望意向客户激活，随着北方入冬，大量外地客户向南迁徙，通过年末带来的前置需求释放，预计价格企稳，成交量迎来上涨趋势。

中原澳门及珠海横琴董事何兆恒先生回顾2026年第三季全国及大湾区市况，他表示，今年首8月全国房地产开发投资4.8万亿元，同比下降19.9%；房地产开发企业房屋施工面积56.1亿平方米，同比下降12.8%。房屋竣工面积2.11亿平方米，下降23.7%。土地市场延续缩量，房企拿地进一步向核心城市和优质项目集中。

新建商品房销售面积4.99亿平方米，同比下降12.1%；新建商品房销售额4.75万亿元，下降13.0%；而商品房待售面积7.53亿平方米，同比下降1.1%。其中，待售3年以下面积5.48亿平方米，下降4.2%。

第三季内地房地产市场延续筑底态势，分化特征仍较明显。一线城市表现相对较好；出现多个豪宅日光盘带动全市复苏气氛，二手房成交持续增长，在住房交易中的占比进一步提升，市场进入存量时代。

2026年9月中原大湾区指数报92.89点，上月回升后9月再度回软，按月下跌0.28%。今年首9个月，大湾区楼市反复调整，暂累升2.6%。9月份中原大湾区12个指数呈「三升九跌」走势，录得升幅的城市有3个（深圳、惠州、肇庆），升幅介乎0.45%至4.20%不等；而录得跌幅的指标则达9个，跌幅由0.49%至2.72%不等。本月大湾区指数掉头回落，主要受到港澳两大特区指数齐齐告跌的拖累；不过，深圳指数则成功从上月的历史低位反弹超过1%，撑起大湾区楼市。

9月份中原大湾区及各城市指数

资料来源：中原数据库

港澳方面，2026年香港第三季整体楼宇买卖录18,921宗及1,497.47亿元，按季下跌29.0%及34.5%，同为2025年第一季后的6个季度新低。显示5月底中证监整治措施，港股受压，楼市转趋观望，成交放缓。今年首9个月整体数字录68,876宗及5,600.36亿元，估计2026年全年约88,000宗，料为2021年96,133宗后的5年高位。

澳门方面，根据财政局资料，澳门第三季总成交约805宗，较去年第三季上升约4%。此外，今年首三季住宅成交量已达3,085宗，高于去年全年总数2,775宗，主要归功于今年1月1日生效的免税政策。价格方面，上半年明显回暖，第二季每平方米楼价一度回升至7.7万元，较去年第二季增长7%；但踏入第三季，受外围冷风、政策力度减弱及传统淡季等因素影响，市况由暖转冷，第三季每平方米楼价约为67,634元，环比下跌约12%，并创14年新低。

预料8•28全国新政落地后，后市可望受惠。新政如将房贷时限由30年增至40年、交房后才开始还贷、预售门槛上调等，都有助增加买家入市信心，减轻置业人士供楼负担，一手供应亦将因新政而逐步减少。

在新政基础上，珠海更在9.28率先加码。推出购房补贴最高23万及多项配套措施，如康养卡、畅娱卡、浪漫卡等生活服务卡，有利珠海率先筑底回稳；然而在全国依然一线核心及改善型物业持续回稳的趋势下，10.1起再推出120平方及150万以下的全国性贴息政策，实实在在地补贴刚需用家，对持续较弱的非核心刚需物业有指标性的提振作用。

预料第四季度全国、大湾区、珠海等成交量会持续上升；各大发展商把握均把握12.31补贴政策前迭加优惠促销而带动市场交投上升；而在众多物业类别之中，核心区域的改善型住宅由于供应断层，近年市况较淡的情况之下依然持续获得承接，故可看高一线，成为复苏火车头。

中原港珠澳及工商铺董事总经理潘志明先生总结总体市况表示，2026年前三季楼市价格触底，第四季度在房地产扶持与补贴政策加码下，前期累积的购买力有望集中释放，预计市场将呈现“量升价稳”的良好格局。同时，大湾区交通利好不断，新皇岗口岸24小时通关正式开通，进一步加速湾区融合。由于珠海与港澳楼价差显著且生活成本较低，“退休年轻化”概念兴起，不少四五十岁港澳人士选择赴珠海置业，享受高性价比的退休生活。中原未来发展方向将持续把握大湾区融合机遇，积极向港澳人士推介珠海优质物业项目，协助更多港澳客户在珠海置业，迎接"早退休"新生活模式。