围绕住房资产的争论，从来没有停过。2026年8月这个节点回头看，中国楼市已经进入一个和过去二十年完全不同的阶段。国家统计局公布的2026年6月70个大中城市商品住宅销售价格数据里，新房和二手房价格环比仍处在小幅回调区间，二手房同比跌幅在多数三四线城市依然明显。在这样的背景下，有一句话被重新翻了出来，那就是福耀玻璃集团董事长曹德旺过去多次向普通家庭发出的提醒，多余的房子能卖就卖。如果2026年手上握着一套价值250万元的住宅，那么六年之后，也就是2032年，它到底还能兑现多少现金，这是很多家庭真正关心的问题。​

实业家的房价判断为何值得听

​曹德旺出生于1946年，是从福建福清农村走出来的实业家，福耀玻璃干了几十年，把中国汽车玻璃做到了世界第一。他谈房地产，不是站在开发商角度，也不是站在中介角度，而是站在制造业老板的位置去看整个资金流向。

早在2017年前后，他在接受媒体访谈时就公开建议过普通家庭，家里有多余的房子，尽早处理掉。那时候一二线城市房价还在往上冲，很多人把他的话当成外行言论。之后几年市场走出的曲线，慢慢印证了他当年的担忧。2023年8月，央行、金融监管总局和证监会联合推动首套房贷利率下限调整、认房不认贷等一揽子政策落地，楼市从卖方市场彻底切换成买方市场。

2024年5月17日，中国人民银行取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，同时下调公积金贷款利率0.25个百分点，首付比例也调降到历史低位。政策连续加码之下，市场情绪确实有过短暂修复，但2025年到2026年的成交数据显示，楼市回暖仍是分化的、局部的，并没有回到普涨节奏。

​曹德旺的价值就在于，他不靠土地和房产赚钱，反而多次抱怨热钱涌入地产，挤压了实体制造业的空间。他的判断没有屁股决定脑袋的问题，这才是很多制造业出身企业家的话被反复引用的原因。

​一套房六年的持有真账不止差价

绝大多数家庭衡量一套房赚了还是亏了，只看买入价和当前挂牌价的差额。这种算法有一个巨大的漏洞，那就是完全忽略了六年时间的持有成本。

​以2026年8月一套挂牌价250万元的三居室举例。按照最新的LPR报价，2026年8月公布的5年期以上LPR为3.5%左右，加上部分银行的加点，真实商贷利率仍在3.4%至3.9%区间浮动。假设首付三成即75万元，剩余175万元办理30年商业贷款，利率按3.6%等额本息测算，月供接近7960元，前六年支付的利息合计约37万元左右，本金部分只归还了不到20万元。

​除了利息之外，还有一笔常被忽略的开销。一套建筑面积110平方米左右的住宅，物业费按每平方米每月3元计算，六年就是2.37万元。加上取暖费、维修基金补缴、契税之外的车位费、房屋保险、装修折旧，六年零零总总攒起来轻松突破三万元。如果这套房不是自住而是出租，当前多个热点城市的租售比已经跌破1.5%，一年租金不到市值的1.5%，还要扣掉空置期和中介费，拿到手的租金远远填不平贷款利息。

换算下来，即便2032年这套房还能挂牌250万元原价卖出，持有者六年也已经净支出接近四十万元。这笔账不算清楚，就永远想不明白为什么身边有人卖了房还是亏。

​到2032年这套房还剩多少价值​

真正决定房价长期走势的，是三个底层变量，分别是人口、资金和存量。

​先看人口。国家统计局2026年1月17日公布的数据显示，2025年末全国人口总量继续小幅回落，60岁及以上人口占比已经超过22%，进入中度老龄化社会。2024年全年出生人口954万，虽然出现了龙年小幅反弹，但整体生育水平依然处于历史低位。购房主力集中在25岁到39岁这个年龄段，而这个群体的规模，在2026年至2032年这六年间会继续收窄。刚需减少，是任何一个城市都绕不开的现实。​

再看资金流向。2024年以来，国家层面反复强调稳楼市但不刺激楼市，推动资金进入先进制造、人工智能、半导体、新能源这些实体领域。2025年国务院部署的城中村改造和保障房建设，用的是配售型模式，并没有再走大水漫灌的老路。房企端的融资协调机制虽然缓解了流动性，但拿地节奏明显收敛，2026年上半年全国房地产开发投资同比继续下降。土地财政依赖被逐步弱化，楼市想再复制2015年到2017年那波暴涨行情，资金土壤已经不存在。

​最后看存量。中国房屋总量已经足够满足现有家庭居住需求，住建部门此前多次提到这一判断。2026年的挂牌量数据也很直白，主要一二线城市二手房挂牌套数普遍处于近年高位，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京等地二手房挂牌量长期在十几万套以上徘徊，去化周期拉得很长。

​综合以上三个变量，对2026年买入的250万元住宅在2032年的价值，可以做一个分层的合理推演。位于一线城市核心地段、临近轨道交通、对口优质学位的房源，抗跌能力最强，六年累计跌幅可能控制在10%以内，2032年市场合理成交价大约在220万到230万元区间。省会强二线城市非核心区的普通住宅，年化跌幅参考近年数据在2%到3%之间，六年累计跌幅在15%左右，大概率落在210万元附近。至于三四线城市和县城的新区盘，人口持续流出、产业单薄、库存高企，年化跌幅可能维持在4%到5%，六年跌下来价格缩水两成以上，250万元买入的房子，2032年能卖到190万元以内已算不错，部分远郊楼盘甚至可能进一步走低。

需要说明的是，这些数字并不是精确预言，而是根据国家统计局、住建部门公布的历史趋势以及主要研究机构的判断推演出来的合理区间。政策端的稳楼市工具箱仍然会持续发挥作用，防止市场硬着陆是明确目标，但让房价再翻一倍的动力，从人口结构和资金逻辑上都不具备。

​对普通家庭而言，一套自住房完全没必要焦虑，居住属性远大于金融属性，月供压得起、住得舒服就足够。真正需要认真盘算的是手里有两套及以上住宅、并且额外房产位于人口净流出城市或远郊区域的家庭。曹德旺当年那句多余的房子早点卖，放在2026年这个时间点上重新读，分量并不比八年前轻。楼市已经从普涨时代进入价值分化时代，看清趋势、算清账本，比守着数字幻想更重要。

​参考资料：

​国家统计局：《2026年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，2026年7月发布，国家统计局官网

中国人民银行：《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，2024年5月17日发布，中国人民银行官网。​

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