2026 年上半年，中指监测的全国 100 条重点商业街样本里有 81.5% 租金下跌，同时 100 个重点购物中心样本中也有 85.3% 的商圈进入了租金 “下行通道”。

景象虽各异，但痛点相同：卷帘门紧闭、招租广告冷冷清清、购物中心空铺成片。

比实体店一两家关门更让人后怕的，是这种空置潮正在从局部扩散到更广区域。

我们不禁要问，这么多空铺，是消费降级的后遗症？还是传统商业模式输给了“网购经济”？

商铺“空城计”

以前，一座商业街开张，就像扎进了一片“金山银山”。开一家服装店、来一家奶茶铺，再搭配几家网红餐饮店，有没有生意其实不重要，只要位置够好、租金搞得起，扛个几年总能赚个盆满钵满。然而如今，这种“稳赚不赔”的操作几乎成了泡影。

最直观的表现是“冷清”成为了一种常态。从曾经热闹非凡的购物中心，到市井烟火的老街小巷，空铺现象几乎无处不在。

深圳龙岗的华南城就是典型案例，2026 年初，媒体实地探访发现，尽管园区商户仍在艰难经营，高层铺面肉眼冷清，不少区域转向电商仓储与办公，外部观感如同空楼。工作日的人流更是少得可怜，连挤电梯都成了 “历史记忆”。

杭州的五洲国际广场也曾上演类似情况：早在 2025 年就出现大规模商铺关闭、部分楼层人气全无，开发商当时计划转向花鸟市场、宠物经济这类细分方向；2026 年项目进一步调整，改造为包含花鸟萌宠板块的生鲜市集。

即便房东愿意“割肉”降租金，效果也并不理想，有铺主表示，“挂出去好几个月都租不出去，该压的租金也压了，但就是没人问津。”这背后，是租户们精于计算，深知如今开一家实体店就意味着拿命去搏。

租得起的铺位或许没人气，有人气的铺位却压垮了成本，这种“死循环”，让原本只懂抱团取暖的商业街变成了孤独的废墟。

生意难做？矛头还得指向消费习惯

仔细研究不难发现，造成商铺空置潮的，并不仅仅是经营者的能力问题，也不是简单的生意环境“变差”。

过去，符合“开店逻辑”的黄金法则，比如地段热闹、客源充足，就能让生意红火。而如今，单纯依赖这些因素，已经远远不够。

核心问题可以归结为两个字：“客流”，在网购方便、直播带货盛行、即时配送到家的背景下，消费者走一次实体店的概率大大降低。

很多人已经习惯了“手机下单，全程送达”的服务模式，不用出门挤人流，也不必费时间去挑去试。

这种消费习惯的改变，对于传统商品零售门店形成了直接冲击。而同样受到牵连的，还有那些本来依赖过路客的餐饮与服务门店，缺少了“人间烟火”，连一顿简单的正餐也难有利润。

但如果换个角度看，也要承认，消费市场并非全线“溃败”。有数据显示，上半年服务零售额同比增长5.3%，显然，以“吃喝玩乐”为目标的消费模式正在取代商品零售，成为消费者愿意为之买单的方向。

朋友聚会更愿意选环境好、能互动的体验式餐厅，而非“填饱肚子就走人”的快餐铺；再城乡结合部的“主题商场”，成功吸引了为亲子互动、休闲体验而来的客流。

那么问题来了，市场还有需求，但为何商铺却失去价值？归根结底，是过去运营模式的“跟不上现实”。

上下游“承压”，商业模式需要新思路

商铺空置潮的威力实际上是“连带式”的：商铺长时间租不出去，不只是房东抱着高企的贷款叫苦连天，更会对整个商业链条造成破坏。

对房东而言，租金收入减少只是问题的表面，空置的商铺意味着无法回本，物业费、维护成本持续叠加，资金断流成为无法避免的风险。

街区层面，铺位关得太多，周边消费者连逛的兴趣都消耗殆尽，留下的几家店铺更像苦撑风雨的班级“独苗”。

对投资者来说，压力可能更大。过去，很多人看中商铺不仅是因为租金收益本身，还因为“钞票能生钱”的回报逻辑，但如今，投资商铺的价值正在被重新定义。

更多的买家开始意识到，简单地买铺收租已难以为继，空置与收益倒挂带来的机会成本正在侵蚀他们的信心。

更要注意的是，一家商铺

退出市场，带走的不止是创业故事，还有相连的供应链：装修队损失了订单、物流车没得运货、食材供应链陷入停滞，甚至连社区人力的用工需求也大幅锐减。一环扣一环的影响，消解着行业的活力。

市场并非没有出路，有迹象表明，餐饮、文旅、生活服务等业态依然保留着庞大的消费需求，只是现阶段的实体店主们尚未学会如何更有效地抓住这种“转型信号”。

做好减法，同时拥抱细分市场

要盘活商铺市场，第一个要打破的迷思就是“低价一定好招租”。现实早已证明，单纯靠降租金不足以解决空置难题。

在一些关键商圈，降到“难以想象”的价格，依然换不来人流。这种情况下，租金不能再光看低不低，还得看吸不吸“精”。

未来的实体商铺很可能会走向“垂直化”和“精细化”。对于城市的大型商业综合体来说，提升运营效率才是当务之急。

与其让某个楼层一整片陷入闲置状态，不如主动优化商铺配置，将有限的铺位引向文创、娱乐以及具有文化互动属性的体验经济上。

实际客流的优先级，应该高于铺位数量的填充，这才是“大型商业体”转型的关键思路。

而针对社区居民的“小店铺”，日常化和刚需属性也许是保命的头号良药。开一家早餐店、一间洗衣铺、甚至是专业化养老服务，会比追逐热点更容易扎进小区的生活节奏。

老旧商业街的改造同样被寄予厚望，以存量资源为核心，通过重新布局业态，注入文化符号、社交节点等“吸睛”属性，或是以消费与城市建设结合的整体模式，激活老商圈的价值，反而成为应对空置潮的直接方案。

商铺不仅是挣钱的工具，更是生活的组成部分，让租金回归合理，让商户敢于经营，让消费者心甘情愿进门，是商业街恢复原有生机的前提。

当前的空置潮既是危机，也是机遇，实体商业正在经历一个“考验适应力”的阶段。我们更需要的，是让商铺的每一片空间都能够服务于真实需求，而不是寄希望于单一资产的升值逻辑。

商业的价值永远离不开人流与场景，谁能够从土地经济的老路中突围，谁就有机会在新消费时代中找到不可替代的位置。

您认为，未来的商业街还有机会让灯火辉煌重现，吸引熙熙攘攘的人流吗？

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消息来源：

国家统计局就2026年上半年国民经济运行情况答记者问

2026-07-15 21:30来源： 国家统计局网站