房地产酒桌局中局

昨天站上热搜的，是房地产行业的一个高端酒局。

这个酒局，酒色财气一应俱全，非常具有时代特色。

如果不是出现了意外事故，我们普通人或许永远都没有机会了解这样的“高端局”。

多余的话就不多说了，也不敢说，一切以媒体披露为准。

我们从房地产开发角度，聊一聊酒局上的甲乙方关系。

先说拿地的乙方——招商蛇口。

招商蛇口是一家背靠招商局集团的“绿档央企”。

“绿档”指的是房地产三条红线，它一条都没踩。

央企开发商最大的优势之一，是可以从银行拿到利息非常低的贷款。

像现在的市场环境，央企贷款利率可能连3%都要不了。

如果换做民企来拿地，融资成本就会非常高。

房企拿地，融资成本最高的时段是“前融”——就是地还没拿到，先去融资。

“前融”贷款利率可以达到10%到12%左右。

等拿到了地之后，四证齐全，风险降低了，才可以拿到便宜的开发贷。

这时候，拿开发贷在去还前面的“前融”贷。

单是民企的开发贷，利率仍然需要大约6-8%。

没有哪家民企，能够做到央企像招商蛇口的3%以内。

这轮拿地，从34亿元起拍，最终花60亿拿到地。

招商蛇口溢价79%还愿意拿地，说明依然有得赚。

首先是开发商背靠在招商局上，拿着3%的贷款利息就已经赚钱了。

这种情况下，别的房地产商又怎么能干过它呢？

已经和市场竞争，关系不太大了。

这次和招商蛇口合作开发的建发地产，是乙方中的乙方，才把自己的女员工叫上酒桌。

说完乙方，我们再说甲方。

房地产开发这么多年，远的不说了，咱们就说说现在。

最近几年，全国的土地都不好卖，开发商在很多地方成了座上宾。

但到了杭州滨江区，却不一样了。

滨江区数字经济非常强，GDP高，土地储备少，财政不缺钱。

滨江区不但不依靠土地财政，甚至还提出要降低对土地财政的依赖。

目标是到2030年，把土地收入占比降到20%以下。

没办法，区里经济强势，分管领导就强势，这时候开发商就得哄着伺候着了。

因为一块土地的开发，有大量环节可以吃拿卡要。

房地产是资金密集型行业，最重要是效率和周转。

审批拖一天，就能额外造成大量利息成本。

以招商蛇口这个项目为例，总地价60亿，一般来说先交一半30亿，剩下的之后补齐。

审批晚一天，这30亿就得多躺一天。

按照央企3%的融资利率，会产生25万元的成本；拖一个月，产生的利息就是700多万。

房地产开发有很多环节，像工程、预售、回款之类的，每个环节都会根据投入资金产生对应的成本。

现在拍地是前期，只投入30亿，时间最不值钱的时候。

等到60亿土地款足额缴纳，建安施工成本再投入10亿，再加上各种别的钱，如果售楼款不能及时回款，每天的利息成本就是以百万计算了。

注意，这是只按3%的低融资成本计算的。

一些小民企开发商成本更高，拿不到这么便宜的利息，这个数字很可能要乘以2到3。

拖一天，能影响开发商上百万的资金成本，寻租空间太大了。

而且晚一天审批，完全合法合规，没毛病。

所以，网上传说这位领导对开发商的风格是：

霸道。

如果在经济比较弱的地方，领导未必敢这么强势。

事儿就是这么个事儿。

从娴熟程度来说，肯定不是第一次了，这次属于意外事故阴沟翻船。

整件事儿可以感受到，禁酒令和取缔商K的必要性。

这些玩意儿都是罪魁祸首，真能把好人拖下水的。

因此，取缔商K，禁止饮酒，众望所归！