北京楼市开始离谱了！昌平区天通苑板块房价从8.2万变成5.6万

谁能想到，曾经被无数北漂视为＂扎根北京第一站＂的那片大社区，如今竟成了二手房挂牌降价榜上的常客。地铁口排长队的画面还历历在目，街边中介的玻璃门上却已贴满了红色的＂急售＂字样。

有人调侃，在这里买房，过去靠运气，现在靠胆量。曾经一平米能卖到八万多的房源，如今对折都难找到接盘的人。

那种＂闭着眼买都能涨＂的神话，在这片承载着几十万人居住记忆的土地上，正一点点被现实撕碎。这不是某一个小区的孤立现象，而是整个超大型居住区的集体困境。

当一栋楼里的同户型，能在三年内蒸发掉一辆豪车的价钱，普通人才真正意识到：房子，原来也是会＂贬值＂的商品。聊天通苑的房价，绕不开它的体量。

这片由顺天通集团从1999年开始推进建设的区域，逐步形成了天通苑、天通东苑、西苑、北苑和中苑等部分，合计超过700栋楼，占地约8平方公里，总建筑面积达到600多万平方米。用＂亚洲最大社区＂形容它，一点都不夸张。

坐落于京城北部的回龙观、天通苑两个超大社区，总面积达63平方公里，常住人口超过80万。这里的房价起点低得让今天的购房者难以想象。

早期房子主要面向有北京户口、收入证明符合条件的家庭，交付价格定在每平方米2650元，这个水平在当时北京楼市属于较低区间。后来的故事，可以说是中国城市化进程的一个缩影。

2007年地铁5号线开通，显著改善了通勤条件，把天通苑纳入城市轨道网络，房价开始出现稳步上涨。到2015至2017年间，受北京房地产市场整体行情影响，天通苑房价进入较快上升通道，单价突破一万元，并继续攀升。

到2021年前后，部分区域挂牌价格达到较高水平，市场情绪推动了这一波上涨。故事的转折点也是从那时候开始。

所谓＂8.2万＂的极值，指的是个别楼龄新、户型好、紧贴地铁的优质房源在市场情绪最亢奋时挂出过的价格，并非整体均价。

笔者翻看公开数据发现，2025年12月，天通苑的均价约28769元/平方米，较前一年下降，2024年均价为33620元，2023年为37792元，整体呈下行趋势。进入2026年，分化的格局愈发清晰。

2026年1月参考价33911元，下降3.83%，次新房成交单价超过43000元，老房则低于20000元。同一个＂天通苑＂，价差能拉开一倍以上。

在中苑，小区干净整洁，电梯直达，中介反映这里的均价能坚挺在4.1万到4.3万每平方米，户型是80到120平的主流款，价格合适的话，成交周期也就一两个月。而走到老区，画风彻底变了。

本一区那些1999年的老楼，清一色的6层板楼，没电梯，外墙皮都斑驳了，户型很多是当年那种150平以上的大房子，均价已经跌到了2.2万每平方米左右。为什么差距能拉这么大？

早期经济适用房在交易中可能需要补缴土地出让金，而物业管理水平和社区维护状况，进一步拉大了区域间差距。更深层的原因，是户型的＂时代错位＂。

天通苑早期的产品大量偏向大户型，三居起步是常态，这是为了照顾当年＂一步到位＂的购房逻辑。如今的主力买家变了。

90后、95后才是这轮购房的主角，他们要的是紧凑型的电梯小户型，对老破大本能地敬而远之。改善客群嫌它地段偏、品质低，刚需又消化不了那么大的总价，于是大户型成了两头不讨好的尴尬存在。

具体到楼盘案例，跌幅之大令人咂舌。举例来说，一套205平的房源，从高价降到单价低于两万才成交。

2024年东二区均价30750元，下跌1.3%，本三区25191元，跌幅达25%。那些2017、2018年高位接盘的投资客，是这一轮砸盘潮的主力。

账面浮亏几年下来，要换房、要套现、要止损，唯一的出路就是降价离场。而供应端的压力，从未停止。

2026年第一季度北京新房库存高达39.4万套，去化周期超过44个月，供给侧压力短期难消。昌平区域的新房还在持续推出，同价位下买家自然会优先考虑新房。

一边是品质更好的新房供应不断，一边是楼龄逼近三十年的老房子，谁会选后者？聊到这里，必须把视野拉回整个北京楼市。

光看天通苑，容易得出＂楼市要崩＂的结论，但事实远比这复杂。中指研究院的数据显示，今年4月全月北京二手住房成交量创出近5年同期最高。

2025年12月单月北京二手住房网签量为17181套，重回1.5万套＂荣枯线＂以上；春节过后，3月北京二手住宅网签量为19886套，创近15个月的最高值。这组数据看上去很热。

但行业内人士给出的判断却很谨慎。中原地产首席分析师张大伟表示，目前北京二手房成交量放大，显示出市场信心修复，预计未来市场将呈现量价齐稳的走势。

不过他同时强调，考虑到市场成交仍是＂以价换量＂为主，目前北京二手房市场可看作是修复性回暖而非趋势性反转。价格端的情况怎么样？

中指研究院最新数据显示，2026年4月，百城二手住宅均价为12733元/平方米，环比下跌0.46%，跌幅较上月扩大0.12个百分点。说白了，量起来了，但价格还没真正稳住。

整体来看，当前二手房价格仍处于筑底过程之中，期间出现小幅波动属于正常市场表现。挂牌量的变化倒是给出了一些积极信号。

最近两个月，北京二手房挂牌量明显回落，近一个月减少了6000多套，较市场最高点的16万套更是减少超过2万套。业内人士认为，近期北京二手房挂牌量有所回落，一定程度表明业主预期出现积极变化，市场筑底信号初显。

但这种＂信号＂并未平等地惠及每个板块。核心区、改善型、优质次新房，是这轮回暖的真正受益者；而像天通苑这种＂超大型+老破多+远郊偏+刚需重灾区＂的板块，承受的压力丝毫没有减轻。

政策的力度也在持续加码。2025年12月24日起，放宽非京籍家庭购房条件，将非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限，由现行的＂3年＂调减为＂2年＂；购买五环外商品住房的，由现行的＂2年＂调减为＂1年＂。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，非京籍购房门槛的梯度降低，有效激活新市民刚需群体。但放水真的能救天通苑吗？答案并不乐观。

新增的购房资格更多流向了市区改善盘和优质新房项目，对那些远郊老破大，吸引力本就有限。有意思的是，城市规划层面其实一直没有放弃这片区域。

本市接续实施两轮＂回天行动计划＂，落地实施240余个重点项目，大力补齐公共服务、市政设施等民生短板，组织居民、社会力量多方参与。配套确实在变好。

＂回天地区＂累计增加学位22000余个、普惠制幼儿园42家，新建积水潭、清华长庚二期等三甲医院，新增床位1900余张。轨道交通从4条线路、12座站点，提升至6条线路、20座站点，公共出行更加便利。

优化调整60余条公交线路，实现＂最后一公里＂接驳全覆盖。回龙观、天通苑两个超大社区曾经交通拥堵、职住失衡、配套不足，是北京基层治理最具挑战的＂试验田＂。

经过几年攻坚，公共服务短板有效织补，产业发展活力持续释放，基层社会治理不断创新。笔者认为，这恰恰是天通苑现象最值得思考的地方。

基础设施补齐了，学校建好了，医院进来了，地铁通了，按理说房价应该跟着水涨船高，为何反而出现剧烈分化？答案藏在房子本身的素质里。

配套改善带来的红利，被精准地分配给了那些近地铁、楼龄新、户型合理的次新房，而老破大该跌还得跌。市场用脚做出了选择。

这背后折射的，是中国城镇化进入下半场之后的根本变化。房子从＂资产符号＂回归到＂居住属性＂，购房者的决策逻辑彻底变了。

以前买房，是闭着眼买，觉得房子只要在北京，就能涨。那是把房子当＂资产符号＂。现在不一样了，大家买的是＂生活＂。

房子回归到了＂住＂的本质。整体的成交结构也印证了这一点。

北京楼市第二梯队的＂刚需走量王＂包括天通苑（933套，均价27197元/㎡）、良乡（934套，均价17455元/㎡）、次渠（816套，均价29074元/㎡），这些板块是北京刚需的＂主战场＂，总价门槛低、地铁通勤可达，是年轻家庭上车的首选。

总价门槛低，是天通苑现在最大的＂卖点＂，也是最大的痛点。它已经从＂投资型资产＂彻底转型为＂刚需走量型产品＂，靠的不是升值预期，而是绝对价格优势。

未来还有戏吗？规划层面给出的答案是肯定的。

昌平区将谋划好第三轮回天行动计划，打造超大社区现代化治理的典型样板，全力推动与首都城市发展相匹配的宜居之城、活力之城和幸福之城。不过，规划的红利和房价的回升之间，从来不是直接划等号的。

配套的提升只能修复部分价值，无法逆转户型、楼龄、产品力的硬伤。对于手里握着不同房源的人，答案是不一样的。

握有近地铁次新房的业主，大可不必恐慌，这类产品在天通苑里仍是最能打的一档。手里是远郊步梯老破大的，等下去的代价可能远比想象中要大。

至于把这里当作投资标的的逻辑，早就不成立了。这是一个纯粹的刚需市场，年轻人扎根的中转站，而不是财富升值的工具。

天通苑的故事，说到底是中国城市发展逻辑深度调整的一个切片。从经济适用房起步，到城市边缘的睡城，再到今天结构分化的成熟社区，它走过了很多大城市远郊板块都将要经历的路。

这片区域承载的，不仅是房子，还有几代北漂的奋斗记忆和扎根愿望。那些万家灯火背后，是真实生活着的几十万普通家庭。

房价的涨跌，无法定义他们生活的全部意义。楼市的＂分化时代＂已经到来。

核心地段的优质资产继续坚挺，远郊的老破大持续承压，这是市场回归理性的必然结果。对普通购房者而言，看清趋势比赌博更重要。

笔者也愿意相信，伴随着回天计划的持续推进、轨道网络的进一步织密、产业资源的逐步回流，这片土地的未来仍然值得期待。只是这种期待，要回到＂宜居＂二字本身，而不是停留在某个数字游戏的幻想里。