大家要做好“潮水退却”的准备，房价可能会超出想象

和做房产中介的朋友聊天，他说现在门店里来看房的客人零零落落，许多业主自己先把价格往下调，房子挂了很久也难出手；可还有很多人盼着房价回升，以为房子迟早能涨回去。普涨的时代早就过去了，潮水一退，不同房子的命运会拉开巨大的差距。

大家要做好“潮水退却”的准备，房价可能会超出想象：超出想象的不只是跌幅，更是分化的程度，有的房子越卖越贵，有的房子降价也没人要。这种分化，在一年多前就已经清晰地显露出来。

2025年春天，楼市的“冷热不均”已经非常明显：核心城市部分板块短暂企稳，更多地方仍在寻找底部。

2024年10月，一线城市曾短暂出现回暖，半年过去，市场又换了一副面孔。

春节之后，市场出现短暂回暖，但分化依旧明显。大家期待春节前后会有什么变化，结果部分城市成交有所恢复，更多地方仍在调整。

广州反弹力度有限，北京、深圳部分市场再度承压，上海则表现相对坚挺。北上广深从2024年10月以来的反弹出现明显分化，部分区域的成交价格继续下探。更耐人寻味的，是成交量和价格之间的背离。

房子不难卖，但卖不上高价。上海中环以内的房子，只要没有大的瑕疵，挂出去就有人看、有人出价，可房东很难拿到满意的报价，因为每个买家对升值的预期都很低，也不着急买。

在开发商做过投资测算的嘉宾杨天南，讲了两个对照鲜明的例子。一个是网上流传的惠州“一个女朋友买了27套房”的新闻，很多人当八卦看，其实背后是那个楼盘极其难卖，佣金高得离谱，高到销售人员即便和买家一起出首付、房子写别人的名字，自己都还能赚钱。

另一个是上海黄浦区一个豪宅盘，开发商定价时请朋友做参谋，朋友看完价格很兴奋，因为一侧楼栋的均价可能在每平方米15万元以下，在上海市中心的大平层里算是相当有性价比，甚至想拉他一起合买。

他说，这两件事放在一起，就是今天楼市的真实写照：极端的冷热不均。五千万元的房子，门庭若市，大家抢着买；五百万元的房子，门可罗雀；两百万元的房子，可能要靠各种花招才能卖出去。

珠三角一些城市过去几年严重供过于求，房子的流动性非常低；而上海徐汇、静安、黄浦的大平层，却成了富人之间的新共识。整个城市的房价在跌，可细看却是市中心升、远郊降，新房俏、二手冷，大平层抢手、老旧小户型乏人问津。

杭州钱江世纪城一批一千万元以上的房子供不应求，一房难求，可整个杭州八百万元以下的中端房子还在持续创新低。成都主城区一些位置极好的老破小，因为价格已经跌得足够低，又变成了一房难求，原来四十万元一套，后来涨了不少。

房地产的逻辑正在分化成截然不同的两个方向：一边是土地新政下的新一代住宅，把改善和置换需求炒热了，带动了优质资产的抗跌；另一边是大量普通住宅，持续阴跌。

开发商拿地时都有一套成本测算，土拍价格一出来，大家就能反推出新房未来的保本价，周边大户型二手房价格偏低，就会出现套利式的抢购。但杨天南特别提醒，开发商的逻辑和购房者的逻辑要分开看。

看到开发商很乐观，跟着乐观是不对的。开发商的周期很短，从拿地、建设到售罄，可能一两年就结束了，它只需要看短期；而普通人还贷款要还三十年，住要住十几年。

有时候“地王”频出，恰恰说明周期已经走到了极限，开发商自己心里可能已经很悲观，只是觉得最近一两年不会出事，先拍地、赶紧卖，至于以后，就顾不上了。开发商的乐观，对普通购房者来说可能是一种假象。

他还指出了一个容易被忽视的风险：不同收入阶层在房地产上的杠杆截然不同。越是年轻、收入越少的人，房产在资产里占的比重越重；越是超高净值的人，房产占比反而越低，加杠杆的空间越大。

比如一些原本做外贸的老板，生意收缩了，关掉老家的工厂，转身就能在上海买好几套豪宅。这种在收缩中出现的豪宅繁荣，本身就隐含风险。

而且盖新房总比创造富豪快得多，超高层豪宅并不太占地，真正稀缺的不是土地，而是住宅指标。如果土地出让失去克制，豪宅也会形成“堰塞湖”，一旦滞销、预期被打破，眼下暴涨的品种过两三年也可能被人弃之如敝屣。

不过，他也认为豪宅在周期里有一定的防御属性。2018年上海也出现过类似的局面：中端住宅下跌两成左右，豪宅新房却卖得很快，因为在流动性收缩时，资金会往最优质的资产集中；一旦周期复苏、风险偏好回升，资金又会切换回流动性更好的品种。

如今各地土拍都在向大平层倾斜，长沙、苏州的新拍地块几乎全是大平层，上海过去以七十、九十平方米为主，现在也出现了一百二十到一百四十平方米的产品。三位嘉宾也谈到了年轻人的心态。

现在不少年轻人选择躺平、追求宜居生活，在他们看来，未必是真的觉悟了，而是通缩的大环境改变了预期；如果真的走出通缩，很多人可能又会一夜之间回到抢房的状态。

但无论如何，拿二三十年的流动性去持有一套房子，对很多年轻人来说已经没有必要；如果本来就有房，从差的产品换到好的产品、从流动性差的城市换到流动性好的城市，才是更有价值的操作。那普通人该怎么判断自己的房子？

嘉宾给了两份清单。第一份是产品力：看看自己的房子离所在城市最新一代住宅有多远，周边有没有新盘在“背刺”你，在同一个板块里，你的房子是新是旧、是好是差。

如果比周边的房子都老、都旧、都差，就要当心了，它很可能涨的时候排在后面、跌的时候冲在前面；如果整个板块都在加速衰老，风险就更大。

第二份是租金回报：在降息的过程中，市场会不断给高租金回报的资产投票，部分银行一年期定期存款利率已经降到1%以下，租金回报高的房子估值就有望被推高。资产配置的本质就是决定把风险放在哪里，如果放在房子上，首先要确保它有流动性。

他们也提醒，中国人亲身经历过的资产周期还太短。商品房市场从1998年才真正起步，很多人对资产价格的体感，只来自过去二三十年的上涨。

从常识判断，有相当一部分房子将永久性地不再稀缺，再怎么折旧，它都还在那里。新兴经济体头一回经历楼市大周期时，下行往往是十年起步，主跌段可能三四年，回到原点可能要十几年。

所以，看清趋势再行动，比什么都重要，宁可慢一步，也不要在下行周期里重仓押注。

一年多过去，楼市分化的判断仍在得到印证。国家统计局数据显示，2026年9月，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.1%和0.2%，二三线城市房价整体仍有调整，部分核心城市的市场已出现回暖。

还有一点值得注意：潮水退去时，持有房子的成本会越来越显眼。物业费、维修养护、房屋老化带来的各种开支，过去被房价上涨掩盖了，现在都会一点点侵蚀房子的价值。

对多套房家庭来说，空置的房子不仅不再升值，还要年年往里贴钱；对只有一套房的家庭来说，房子的居住品质和维护状况，决定了它将来能不能顺利换手。所谓“潮水退却”，退去的是那种闭着眼睛买房就能赚钱的普涨行情。

潮水退后，才能看清谁的房子经得起时间：位置好、配套全、产品新、租金回报高、流动性强的房子，会逐渐企稳甚至走出独立行情；远郊、老旧、户型差、配套弱的房子，可能会跌到很多人想象不到的位置，而且长时间无人接手。

对手里有房的家庭来说，与其等待一个不会再来的“回本”，不如早做规划，把资产往更有竞争力的地方调整；对准备买房的人来说，不必急着抄底，也不必盲目恐慌，按照自己的居住需要和财务能力，挑经得起周期的房子。

潮水退去，裸泳的人会越来越多，提前穿好衣服的人，才能从容上岸。