大家要做好“潮水退却”的准备，房价可能会超出想象

今年9月29日出台的房贷贴息政策，大家盯的都是“贴1个百分点”。有个细节很少有人提：贴息资金由中央财政、地方财政分别按照90%、10%承担。

这个比例很值得琢磨。过去二十年，楼市里出手最大方的是地方，卖地收入撑起了不少城市的财政。现在要托一把买房人，大头却得中央来出。

这说明以前那台“卖地、卖期房、涨房价”互相带动的机器已经停了。我的判断是：这一轮退潮，退掉的主要是房子身上的金融属性，买房的人反倒没少多少。

过去一套房值多少钱，一半看能不能住，一半看将来能卖给谁、能抵押多少钱。往后，后面这一半会越来越薄。

房价不会全面崩盘，但同一座城市里，好房子和差房子之间的价差会拉开到很多人想不到的程度。真正超出想象的，是分化有多大，而不是平均跌了多少。

先看钱从哪儿来。8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发文，规定商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。

上海的落地办法更严，2026年8月28日起取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房按揭贷款。打个比方：以前的开发商像一家饭馆，先把客人一年的饭钱收齐，拿去盘下隔壁门面开分店；现在得先把菜端上桌，才能收钱。

对买房的人来说，这是实打实的好事，烂尾的口子基本堵上了。可那套“先卖房、拿到钱、再抢地、地价推高房价”的循环也就转不起来了。

1—9月份，房地产开发企业到位资金56813亿元，同比下降21.6%，其中定金及预收款下降14.8%，个人按揭贷款下降22.1%；同期房屋新开工面积34031万平方米，下降24.9%。

有人会觉得新房盖少了，供给收缩，房价就该涨回去。这笔账没算全：9月末，新建商品房待售面积74825万平方米，城里还有大量二手房在挂牌。

存量这么大，少开工几年也消化不完。再看价格由谁来定。

1—9月份，新建商品房销售面积56483万平方米，同比下降13.2%；而二手房交易网签面积61746万平方米，同比增长10.7%。二手房成交量已经超过新房，这个变化比任何单月涨跌都要紧。

新房卖的是图纸和预期，开发商定价，买家跟着城市规划想象未来；二手房卖的是现货，买家能进屋看、能拿隔壁小区比价，还能算租金回报。现货市场有个很现实的规律：价格往往由最着急的那位卖家定。

一个小区十套同户型同时挂牌，只要一家为了周转降价成交，其余九家的心理价位就得跟着往下走。所以官方数据里的“回稳”，是一个点一个点冒出来的，不会连成一片。

9月份，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加2个；二手住宅销售价格环比上涨城市有9个。一线城市二手房同比，北京、广州和深圳分别下降2.5%、2.9%和1.5%，上海上涨0.8%；三线城市新房同比还在下降3.9%。

我更愿意把这些“上涨城市”看成退潮后先露出来的礁石：它们底下有产业、有人口、有就业，所以先站住了，并不说明潮水要重新涨回来。第三层是谁来接盘，这才是最硬的约束。

2025年年末全国人口140489万人，比上年末减少339万人；全年出生792万人，而60岁及以上人口一年比上年增加1307万人。一边新增一千三百多万老人，一边只出生不到八百万孩子。

今天四五十岁的人手里的房子，二十年后要卖给的就是现在这批孩子，人数明显少了一截。城镇化还在往前走，城镇化率为67.89%，但往后进城的人去哪儿，看的是哪里有工作，各地规划图上画得再好也没用。

回过头再看贴息政策，它的门槛设计其实已经把方向讲明白了：必须是首套，所购住房建筑面积不超过120平方米；三是所购住房价格不超过150万元，用新发放商业性个人住房贷款置换存量贷款不能享受财政贴息。

力度不算小，对于一笔长期限的100万元商业性个人住房贷款，政策最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。可门槛卡得这么清楚，意思也很明白：国家守的是年轻人进场的那道门，没打算给手握多套房、想高位离场的人留一扇出口。

贴息能让刚需买得起，但不会让谁高价买单。对多套房持有者来说，这把伞撑在别人头上。日本的经历可以对照着看。

泡沫破裂后，东京核心区的房价经过漫长调整，后来又回到高位；同一时期，大量地方城市和远郊新城的房子一路走低，全国空置住宅达到九百万套左右，有些房子白送都没人要，房主还得年年交税、付维护费，日本人管这叫“负动产”。

同一个国家、同一场退潮，结局差得这么远，原因在于普涨年代地段的差别被大盘掩盖了，潮水退下去，才看得清哪套房子底下有礁石。我们不会照搬日本的路，城镇化空间和政策工具都不一样，但“核心资产抗跌、边缘资产失去流动性”这个规律，放在哪儿都成立。

对四五十岁的家庭来说，这不是一道理论题。很多家庭七八成的家底压在房子上，手里往往还不止一套。不妨拿三个问题检查一下自己的房子。

第一，今天挂出去，附近会不会有三十岁上下的年轻人愿意背三十年房贷来买？第二，出租的话，租金扣掉物业费、维修费、空置期，一年还剩多少？

第三，十年后楼龄更老、电梯要换、外墙要修，这些钱谁来出？三个答案都不理想的房子，与其等一个回不来的高点，不如趁市场还有成交量，早点做打算。

真要置换，尽量先卖后买，别让两套房同时压在手上。反过来，地段扎实、配套成熟、年轻人愿意接手的房子，就踏踏实实住着，不用被一两个月的数字吓到。

这次退潮靠的是拆掉预售杠杆、托住首套刚需、让人口结构慢慢消化存量，节奏很慢，慢到很多人察觉不到。也正因为慢，大家还有调整的时间。

以前判断一套房值多少钱，看的是后面还有多少人排队等着买；以后得看住在里面的人觉得它值多少。房子正在从存钱罐变回过日子的工具，越早想明白这一点，手里的资产越主动。