上海，开始踩刹车了！

来源：市场资讯

（来源：上海楼市情报）

上海市住建委正式印发《上海市住房和城乡建设管理"十五五"规划》。

一句话震动楼市，未来五年，新增供应商品住房2500万-2800万平方米。

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供应缩减超30%！

为什么这组数据会影响这么大波动呢？对比下数据就知道了。

先来对照"十四五"原定目标。

2021年8月印发的《上海市住房发展"十四五"规划》明确，"十四五"期间新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

以此计算，"十五五"目标较"十四五"规划目标缩减约30%-37.5%。

再来对照"十五五"规划指标表中的基期值。

上海市政府办公厅8月20日印发的《上海市城市更新和住房发展"十五五"规划》指标表显示，"十四五"累计新增供应商品住房基期值为4200万平方米，到"十五五"期末目标降至2500万-2800万平方米。

按此计算，缩减幅度约33%-40%。

虽对比口径不用，但可以确定的是，上海商品住房供应进入实质性收缩通道，而且是"五年定调"，不是周期性波动。

同一份指标表还透露了土地端的同步收缩。

新增供应各类住宅用地面积从"十四五"的2921公顷降至"十五五"的1800—2300公顷；但保障性租赁住房仍维持25万—27万套（间），与"十四五"的26.7万套基本持平。减量主要针对商品住房，"租购并举"的天平进一步向"租"倾斜。

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供应缩水早就埋下伏笔

翻阅上海住房的十二五、十三五、十四五、十五五规划，减少供应量的趋势就更加明显。

十二五规划，上海预计新建商品住房6500万平方米。

十三五规划，预计供应市场化住房8250万平方米，其中商品住房4000万平方米，租赁住房4250万平方米。

十四五规划，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

如果跟十三五的8250万平方米相比，十五五新增商品住房的面积更是下降了66%到70%。

事实上，此次供应变化并非偶然。

2026年3月，上海市规划资源局发布《上海市2026年度国有建设用地供应计划》：全年商品住房用地计划供应275—385公顷，按中值计算较2025年减少约100公顷，降幅约23.3%；近五年商品住宅用地供应上限从2022年的647公顷一路降至2026年的385公顷，五年降幅超过40%。

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为什么现在主动踩刹车？

为什么现在开始踩刹车了呢？原因很简单。

第一，库存端仍有压力。据越秀兴业地产统计，2026年6月底上海新房库存量755万平方米，去化周期19个月，虽连续下跌但仍处高位。在"沪七条"等政策组合拳下，市场需要时间消化存量，而不是继续堆新增。

第二，供地策略主动切换。中指研究院分析指出，2026年上海住宅供地形成了"中心城区适度供应、新城和近郊集中发力"的梯度格局，浦东、闵行、宝山、嘉定、松江、青浦等区域供地占比超过60%。这意味着未来的供应不再是"摊大饼"，而是精准卡位——把有限的土地用在能产生真实需求的地方。

第三，城市开发强度逼近上限。上海易居房地产研究院指出，总量优化并非简单压减规模，而是在城市开发强度接近上限的背景下，通过集约节约用地实现资源高效配置。

那么供应缩减对于购房者又有什么影响呢？

对刚需和外外围置业者，短期反而是窗口期。但选筹逻辑必须变：不再"闭眼买新城"，而要盯紧产业人口导入是否真实、轨交是否落地、产品力是否过硬。

对核心区改善客群，稀缺性溢价可能进一步显现。当五年商品住房供应缩减30%以上，而内环、滨江、产业高地的优质新盘本就有限，遇到真正的好房子，犹豫的成本只会越来越高。

对二手业主，置换通道正在打通。政府收购存量二手房、置换新房的案例增多，一二手置换链条逐步疏通，这客观上有利于二手房价格企稳。

对此，你怎么看？