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文编|

前言

2026年8月20日，深圳中院一槌落下，许家印获无期徒刑。

8天之后，8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局三部门联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》。现房销售正式从“鼓励”走向“优先”。

两件事前后脚发生，中间只隔了一周，这不是巧合。三部门在答记者问里写得明明白白：恒大地产的破产清算及许家印案的公开宣判，是房地产开发经营“三高”模式弊端暴露的有力证明。

许家印的无期，就是现房新规的注脚。

许家印，从首富到无期

8月20日上午，广东省深圳市中级人民法院对恒大集团、恒大地产、许家印案一审公开宣判。

判决结果：恒大集团罚金88.2亿元，恒大地产罚金70亿元。许家印数罪并罚，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。

法院查明，2016年至2021年间，恒大集团、恒大地产及许家印以持续性、大规模财务造假等手段，虚增资产、隐瞒负债，实施了非法吸收公众存款、集资诈骗、欺诈发行证券、违规披露重要信息等犯罪行为。

法院认定其行为构成非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、违法发放贷款罪、欺诈发行证券罪、违规披露重要信息罪、单位行贿罪、违法运用资金罪、职务侵占罪，八罪并罚。

同日，深圳两级法院还对甄立涛、柯鹏、许腾鹤等56人作出判决，刑期从十八年到一年十个月不等。

曾经的首富，67岁，满头白发，从2023年9月被捕到宣判，将近三年。

他在法庭上认罪了。但认罪改变不了事实，恒大暴雷之后，留下的是几十万烂尾楼业主，是无数拿不到钱的供应商和理财投资者。

这笔账，算在许家印头上。但这笔账的根源，不只在许家印一个人身上。

预售制：三十年功过，一朝走到头

许家印的“高负债、高杠杆、高周转”，建立在预售制的地基上。

1994年，《城市房地产管理法》确立了商品房预售制度。

过去三十多年，这套模式支撑了中国房地产的狂飙突进，开发商拿地、盖到出地面、开卖、回款、再拿地，一个项目从拿地到回款最快6到12个月。

购房者用真金白银买了“图纸上的房子”，开发商用购房者的钱滚下一个项目。杠杆一层叠一层，规模越滚越大。

预售制完成了中国住房从短缺到基本满足的历史任务。但它也埋下了祸根，延期交付、货不对板、烂尾楼，核心症结都在这里。

许家印把这套模式玩到了极致，他用财务造假虚增资产、隐瞒负债，把预售制变成了一场击鼓传花的游戏，鼓声停了，花在谁手里谁倒霉。

几十万购房者成了倒霉的那个。

8月21日，就在许家印宣判的第二天，广州市中级人民法院裁定受理了恒大地产集团有限公司的破产清算申请。

恒大地产未能清偿的到期债务累计约3745.51亿元，逾期商票约1807.52亿元，合计超5500亿元。

一个曾经冲上世界五百强的庞然大物，就这么倒了，预售制的漏洞，被许家印用最极端的方式撕开给所有人看。

官方对许家印案的定性是：“严重破坏社会主义市场经济秩序，侵犯公私财产权益，犯罪数额特别巨大，情节特别恶劣，造成特别重大经济损失，社会危害特别严重。”

八个罪，无期徒刑，没收全部财产。这是对一个人的清算，也是对一种模式的清算。

新规来了：现房销售，交房即交证

8月28日，三部门联合发布通知。

核心内容两条：预售门槛大幅提高。商品住房项目实行预售的，单体建筑必须完成主体结构封顶。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金，全部存入资金监管账户。

以前出地面就能卖，现在必须封顶才能卖。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉测算，一个二十几层的项目，首付款回笼周期要拉长5个月左右，按揭贷款回款要拉长12个月左右。

现房销售成为优先选项。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择现房销售。

已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。同时推行“交房即交证”，实现“所见即所得”。

通知同时配套了“主办银行制”，一个项目确定一家主办银行，提供开发贷款等融资服务。现房销售实行备案管理，房企完成项目竣工验收后，将现房销售方案报住建部门备案。

但有一条红线划得很清楚：购房者的预付资金，不能再作为企业跨项目滚动开发的资金来源。

过去那种“拿A项目的预售款去拍B地块”的玩法，到此为止。

三部门在答记者问里把话说透了：经过近30年快速发展，我国房地产市场已进入存量时代，过去形成的预售为主、快速周转的销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求。

不搞“一刀切”。通知明确“老项目老办法，新项目新办法”——施行之日前已取得建设工程规划许可证的项目，按原有政策执行。已经动工的项目不受影响，新拿地的项目才适用新规。

现房销售，代价不小

现房销售对购房者是好事，不用再对着图纸想象，不用再担心烂尾，不用再等两年三年才收房。

但好事也有代价，这个代价，落在了开发商、行业和市场的身上。

回款周期从半年拉到两三年。过去，开发商从拿地到预售回款只要6到12个月。现房销售模式下，必须等工程全部竣工备案后才能卖房，回款周期被拉到2到3年。

广东省房地产行业协会会长王韶说得很直接：现房销售模式下，房企需要全额垫资完成工程竣工备案后才能实现大规模销售回款，回款周期拉长到2至3年，资金占用的规模、时间和财务成本都大幅提升。

李宇嘉测算，对应静态财务成本大概将增加可售货值的2%至4%。

中小房企加速出清。资金充裕的国企、央企和头部稳健民企，还能撑得住。中小房企自有资金不足、融资渠道收窄、融资成本偏高，很难适应现房开发模式。

王韶的判断是：“中小主体将加速出清、转型或被并购，‘大者恒大、强者恒强’的格局会进一步固化。”

供应量短期收缩，房价可能波动。现房销售意味着房企拿地会更谨慎，暂缓非核心城市、非优质地块的布局。拿地规模收缩，新房供应量短期可能下降。

行业阵痛不可避免。这轮改革必然伴随着阵痛。

但正如三部门所说，改革是为了引导房企强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。房子是用来住的，不是用来炒的，也不是用来赌的。

许家印与现房新规：一场清算，一次告别

许家印的无期和现房新规之间，有一条清晰的因果链。

许家印用“三高”模式把恒大做到了万亿规模，也把房地产行业的风险推到了极致。当恒大暴雷，几十万购房者被卷入烂尾楼泥潭，整个行业的信用体系遭到重创。

官方在许家印案宣判后仅8天就推出现房新规，信号再明确不过——旧模式必须终结，新模式必须建立。

这不是政策微调，是制度重构。预售制走了三十多年，现在开始转向现房销售。虽然通知明确“稳中求进、先立后破”，没有一刀切取消预售，但方向已经划定——现房销售是未来。

个人观点

许家印的无期，是一个人的终点。现房新规的出台，是一个时代的转折点。

恒大暴雷之后那两年，烂尾楼业主的维权视频一条接一条，购房者对着图纸交钱却拿不到房的荒诞剧反复上演。

预售制的漏洞被撕开给所有人看，购房者用真金白银买了“图纸上的房子”，开发商用购房者的钱滚下一个项目，杠杆一层叠一层，风险一层叠一层。

许家印把这套玩法玩到了极致，也把所有人拖进了深渊。他的无期徒刑，是对这种模式的最后定性。

现房新规的方向是对的，购房者不应该为开发商的杠杆买单。

但代价也真实存在：回款周期从半年拉到两三年，大量中小房企可能撑不过去，供应收缩可能带来价格波动。这些成本，最终会以某种方式转嫁到市场头上。

但代价再大，也比让几十万人继续对着图纸掏钱、然后赌开发商不跑路要强。

许家印的无期是句号，现房新规是冒号。句号画在旧模式上，冒号后面是新模式的开始。这一次，购房者终于可以不用再对着图纸赌运气了。

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