房价如葱” 带偏！深度拆解马云、王健林观点，看懂 2026 买房抉择

全网流传最广的楼市段子，莫过于马云 “房价如葱” 的论断，长期被自媒体片面解读为全盘唱衰楼市、断言全国房价大跌；而深耕地产数十年的王健林，又常常被贴上 “楼市多头、开发商既得利益者” 标签。大众习惯性将两人放在楼市对立面，一个看空、一个看多，却很少有人静下心梳理二人完整言论与实操动作。

步入 2026 年，楼市告别单边普涨周期，进入结构性分化、去投机化新阶段，“十五五” 城市更新落地、保障房双轨制成型、国家队收储存量房等政策接连落地，恰好印证两位大佬多年预判。拨开 “房价如葱” 的舆论迷雾，读懂马云与王健林底层楼市逻辑，才能避开买房误区，做出适配自身需求的置业决策。

一、破除误区：“房价如葱” 是断章取义，马云从未全盘看跌房价

首先厘清核心真相：马云从来没有说过全国所有房子都会便宜如葱，这句流传全网的话，是营销号截取碎片化言论刻意制造的噱头，脱离了完整语境严重误导购房者。

追溯源头，2017 年楼市全民炒房热度顶峰，马云公开表态：过去八年房价持续大幅上涨，八年之后，房子大概率不再是稀缺增值资产，会褪去金融炒作属性。他的完整逻辑分为三层，并非唱衰房价，而是警惕房产过度金融化：

第一，刚需可以合理买房，但拒绝年轻人背负巨额房贷捆绑一生。早年马云主动劝说阿里内部刚需员工按需购房，认可城镇化早期房产抵御通胀、满足居住的价值；但反复警示，不要掏空六个钱包、加高杠杆囤房炒房，一旦房贷压身，会束缚个人奋斗选择，全民炒房也会挤压实体经济发展空间。

第二，长期人口结构逆转，房产供需格局彻底反转。随着生育率走低、老龄化加剧，未来家庭多套房继承会造成大量存量住房过剩，房子不再是稀缺品。优质地段房产依旧具备保值能力，缺乏人口、产业支撑的偏远房源，会逐步失去投资价值，这才是 “房子不再值钱” 的真正内涵，不是房价全线暴跌。

第三，布局房产数字化，改造行业而非做空楼市。阿里推出天猫好房，切入线上看房、交易撮合赛道，目的是破除房产交易信息壁垒、降低中介乱象，用数字化重构房产交易模式，并非打压房价、做空房地产行业。

总结马云完整楼市观：短期楼市不会崩盘，政策会适度托底；中期房产剥离投机属性，回归居住本质；长期楼市两极分化，只有优质房产具备配置价值，闭着眼买房暴富的时代彻底终结。

二、内行视角：王健林看透地产周期，用转型动作印证楼市拐点

如果说马云是站在宏观人口、经济结构预判楼市走向，王健林作为从业四十余年的地产亲历者，对行业周期、城市分化的判断更加落地务实，既不盲目唱多，也不极端看空，精准踩准行业转折点。

王健林很早就点明地产底层周期规律：全球任何经济体房地产繁荣周期很难超过 50 年，国内商品房市场化发展二十余年，增量开发红利已经见顶，房屋供给逐步饱和，单纯靠拿地、卖房赚差价的模式难以为继；同时他明确反对楼市崩盘论，房地产依旧是国民经济支柱产业，政策会托底防范硬着陆，大涨、普跌两种极端行情都不会出现。

早在房企扎堆下沉三四线疯狂囤地扩张的阶段，王健林就提出楼市核心主线是极致分化：一线、强二线省会城市有人口流入、产业支撑，核心地段房产抗跌保值；人口外流、产业薄弱的县城、远郊新区，库存高企、需求萎缩，房价长期承压。这套判断在 2026 年市场全面兑现：北上深核心二手房量价企稳回暖，多数三四线城市二手房持续阴跌、挂牌滞销。

最能印证其判断的，是万达 2017 年史诗级资产处置转型：当年打包出售 77 家酒店、13 个文旅项目，回笼超 600 亿资金，主动压降负债、剥离高杠杆住宅重资产开发；全面转向万达广场轻资产模式，合作方出资拿地，万达输出品牌、招商运营、物业管理，收取稳定运营服务费，不再赌房价上涨获利。

在王健林的布局里，房地产下半场不靠房价增值，存量运营、物业服务、城市更新才是长期赛道，这也是万达穿越楼市调整周期的核心底气。

三、看似观点对立，马云与王健林楼市底层逻辑高度趋同

很多人被舆论误导，认为马云看空、王健林看多，实则两人只是观察维度不同，最终结论高度一致，具体对比一目了然：

周期判断：马云看二三十年长期人口结构，王健林看十余年行业周期；共识：楼市普涨时代彻底结束，行业进入存量调整期。

房价走势：马云反对全民炒房、预判房源分化贬值；王健林拒绝暴涨崩盘，笃定城市两极分化；共识：房价不会齐涨齐跌，优劣房产价值拉开差距。

企业应对：马云入局房产数字化改造交易环节；王健林剥离重资产，转型不动产运营；共识：摒弃高杠杆粗放扩张模式，深耕存量市场。

买房建议：马云提倡刚需自住、拒绝投机负债买房；王健林建议择优布局核心城市优质资产，规避弱势城市炒房；共识：买房回归居住需求，房产投资门槛大幅抬高。

两人早年 2012 年亿元赌约，本质也是线上零售与线下商业地产的模式之争，并非房价多空对抗。多年过去，电商冲击沿街商铺、传统购物中心必须依靠体验业态求生，两人主动和解取消赌约，也印证不动产适配时代转型是必然趋势。

四、落地参考：结合两大佬观点，制定 2026 年买房实操抉择

当前 “政策底” 已经明确，十五五城市更新、保障房收储、信贷宽松持续托底市场，但全国行情冷热不均，结合马云、王健林判断，不同购房人群思路要清晰：

（一）刚需自住群体：不必等大跌抄底，按需择优上车

遵从马云 “不被房贷透支人生” 的思路，控制负债率，月供不宜超过家庭月收入 30%，杜绝掏空家底盲目加杠杆；参照王健林分化逻辑，优先选择一线、强二线主城成熟地段，配套齐全、通勤便利的现房或准现房，避开远郊新区、配套空白郊区楼盘。不用执着等待房价大跌，优质刚需房源价格底部基本成型，合适即可入手。

（二）改善置换群体：汰劣留优，优化房产结构

手里持有三四线房产、老破小、远郊闲置房源的家庭，尽早择机出手劣质资产，置换主城品质改善住宅；契合两人存量逻辑，未来房产拼地段、物业、圈层，劣质房源流动性越来越差，越早置换越主动，置换过程用好换房减税、公积金贷款政策降低成本。

（三）房产投资群体：放弃躺赚幻想，极度谨慎入场

全民炒房时代落幕，不要再指望买房快速套利。仅一线核心学区房、成熟商圈优质商铺、强二线主城稀缺改善盘具备长期保值属性；县城、弱三四线、文旅大盘、远郊刚需盘坚决规避。投资房产重心从博房价上涨，转向租金收益、长期保值，降低仓位、严控杠杆。

结尾总结

“房价如葱” 只是片面噱头，不能定义马云全部楼市判断；王健林抛售重资产转型，也绝非简单的房企避险，两位商业大佬跨越十余年的观察，共同指明楼市大方向：房地产褪去金融投机属性，回归居住本源，分化是未来长期主旋律。

2026 年买房，摒弃过去 “闭眼买房必涨” 的老旧认知，不盲从极端唱多、唱空言论，结合自身资金、居住需求，选对城市、选对地段、控制负债，理性决策，才是穿越楼市周期最稳妥的置业之道。