日本曾用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

三十多年前，东京银座一坪土地的标价，足以让美国人瞠目结舌。坊间那句"卖掉东京就能买下整个美国"，并非夸张的修辞，而是泡沫巅峰时一个真实的财富幻觉。

幻觉破灭之后，是长达三十年的沉默。而这种沉默，正以另一种方式，悄悄逼近今天的我们。

竞选期间就高喊要从中国大陆手中把工作抢回来的川普，入主白宫后的第一份总统贸易政策咨文，形同对中国大陆的讨檄文。2018年，他在短短半年内就启动了五波对中国大陆的贸易制裁，共达5,000亿美元。

这个世界第一大经济体向世界第二大经济体宣战的戏码，在全球金融史上已经不是第一次了。

1980年代被称为泡沫经济时代，日本迎来了前所未见的荣景，一跃成为世界第二大经济体，并把赶超欧美先进国家作为最高国家目标，引起了美国的警惕。当时日本工业以其具竞争力的服务效率备受赞誉，外界甚至夸张地形容美国产业将被日本压垮。

当时美元对日元和西德马克持续居高不下，英国与共和党雷根政府同时采取货币紧缩和扩大公共预算赤字的财政措施。

对日本和西德而言，这并非坏消息——美元昂贵代表日元和西德马克便宜，也代表日本和西德出口货品价格便宜，进一步带动更多销售，为国内创造了更多工作机会。

然而，昂贵的美元对美国本土生产者而言却是坏消息，代表着更高的出口价格、更疲弱的销售、工作机会流失，以及要求政府保护的呼声高涨。日元从1985年广场协议前夕的1美元兑换254日元，一路升值。

10年后曾经升到1美元兑换84日元，意味着日元变成原来的3倍，所有日本卖到美国的产品等于被加了200%的关税。相较之下，目前对中国大陆的制裁不过是25%加10%。

日元升值使日本对美输入价格上升，达到了抑制进口的效果。

广场协议签署前，日本经济实力正值巅峰，大量日制产品涌入美国市场，汽车是其中的主力商品。这除了让两国贸易逆差扩大，也导致美国一连串工厂倒闭。

日本不堪折磨，时任大藏大臣竹下登与贝克会面，表达希望停止让日元升值、保护日本出口产业的立场。但贝克却不置可否地表示，美日贸易赤字尚未缩小，日本还得再继续降息。

1987年10月，美国股市爆发戏剧性崩盘，上演黑色星期一，股灾席卷全球，也打乱了日本央行启动升息、紧缩经济的脚步。日本的经济、人民、雇佣关系全部都受到非常大的冲击。

1990年到1991年发生泡沫经济破灭，从此经济就一路走下坡。

川普这次以中国大陆侵犯智慧财产权为由，重启301条款，也唤起了许多日本人惨痛的记忆。301条款是日美贸易摩擦时代，日本被迫饱尝心酸的武器。

从1976年开始的十多年里，美国根据1974年出台的美国贸易法第301条款，对日本共计发起了15次301调查，范围包括汽车、钢铁、电信、半导体、制药等。

1985年，日本NEC在半导体上的销售额超过了美国企业，美国企业倍感威胁，不求革新进步，反而向美国贸易代表总署投诉。美国贸易代表总署抨击日本市场的结构性封闭，祭出301条款逼迫日本让步。

拗不过美国压力的日本，于1986年签署了日美半导体协定，承诺自主限制出口，还在日本市场接受外国制造的半导体，这被认为是当时号称世界第一的日本半导体走向衰退的原因之一。

此情此景，今天看来竟是如此熟悉，只是共和党籍的总统从雷根换成川普，世界第二大经济体从日本换成中国大陆。

全国发展委员会主委、台大经济系教授陈添枝分析指出，中国大陆在毛主席领导的低所得时代，就对技术非常重视，甚至在西方完全封锁、无法取得任何技术资源的情况下，完成了原子弹、氢弹与人造卫星"两弹一星"的研发工作。

中国大陆要走自主创新的路，不可能改变。中国政府的自主创新不仅止于国内，还有输出海外的雄志，这就体现在"一带一路"上——中国政府以援助的手段来协助技术的扩散。

技术的成就不是一天就可以成功的，所以这个仗要打很久。朱云鹏指出，历史上曾发生过16次两强相争的权力版图重整，只有4次免于血腥战争。

根据普渡大学农业经济学家泰勒的研究，2018年中美双方各损失了29亿美元，也印证了朱云鹏的论点——中美贸易战是一场没有赢家的对决。

讲完了贸易战，再说回到那个银座的传说。很多人没意识到，日本失去的三十年，最先崩塌的不是工厂，而是楼市。

今天的中国楼市，也走在一条似曾相识的路上。最近有种声音很流行：中国房地产已经调整到位了，刚需可以上车了。

这话听着抚慰人心，但抚慰不等于事实。先看一组扎眼的数字——北上广深巅峰时的房价收入比一度超过30，最高到过55以上；而日本东京泡沫最大的时候也只有18，如今东京房价重回新高，房价收入比也才15上下。

其他发达国家普遍在5到7。中国跌了这么久，北上广深还有20多，比日本峰值还高。再换个维度。

中国巅峰时房地产总市值一度是GDP的5倍，日本泡沫最严重时是4倍，美国次贷危机最高峰也才1倍。三组数字摆在一起，谁的泡沫更夸张，一目了然。

具体到北京。据国家统计局数据，2026年3月一线城市二手住宅销售价格同比下降7.4%，其中北京下降8.3%。

这是统计口径下的"温和"，走进小区画面要刺眼得多。疫情前在北京六环内根本找不到总价低于200万的房子，现在100万出头能在二环买开间，160到200万能在三环买两居室。

南三环马家堡南华小区一套80多平的顶层两居室，挂牌239万，单价2.7万；承泽苑宏大家园最早卖335万，几天就降到285万成交。2025年12月24日北京出台楼市新政，商业房贷不再区分首套二套利率，二套公积金首付比例降至25%。

2026年1月北京二手房网签量达15082套，已连续3个月稳定在1.4万套以上。中指研究院数据显示，2026年4月百城二手住宅均价为12733元/平方米，环比下跌0.46%。

成交在动是事实，价格仍在筑底也是事实——所谓"回暖"，更像一次带着试探的缓慢修复。日本用三十年告诉世人一个道理：当价格远远脱离普通人的劳动收入，崩塌就是时间问题。

而崩塌之后，开发商、投资客、银行、抄底的、观望的，赢家不存在，输家分先后而已。

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