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2026年7月，一套挂牌150万元的普通住宅，到了2030年究竟还能卖多少，已经不是中介嘴里的闲聊，而是许多家庭正在反复盘算的资产账、养老账、换房账和子女教育账。

国家统计局最新数据给出的答案并不整齐，一线城市价格开始出现企稳迹象，二三线二手房仍在下行，同样标价150万元的房子，四年后可能相差几十万元，甚至面临完全不同的成交处境。

先算四笔账

网上把这道题归到潘石屹名下，依据多半是他早年关于楼市下行、住房过剩和价格风险的公开判断，随后又被加工成一套面向2030年的计算公式。

潘石屹确实长期提醒房地产不能脱离人口、收入和租金，他也说过资产价格下跌两成，会让不少依赖高杠杆扩张的房企承受巨大压力。

可他没有公开给出一张表，规定150万元的房子到2030年必然只剩某个数字，所谓答案只能根据城市、地段和房屋条件分开测算。

我认为真正值得普通家庭关注的不是名人有没有押中，而是自己的房子在当地市场里，究竟属于有人抢、有人挑，还是无人问津。

2026年上半年，全国新建商品房销售面积为40140万平方米，同比下降11.6%，销售额下降13.6%，成交规模仍未回到过去水平。

6月份，一线城市新房价格环比上涨0.1%，二线城市持平，三线城市下降0.3%，市场已经不是全国一起涨跌的旧模样。

二手房分化更加直接，一线城市环比上涨0.3%，二线下降0.3%，三线下降0.4%，能否顺利卖出比账面价格更重要。

拿150万元直接乘一个统一跌幅，看起来痛快，实际最容易误导，因为挂牌价、成交价、贷款余额和持有成本根本不是一回事。

一套房挂牌150万元，买家最终只愿出135万元，真实起点就不是150万元，很多家庭只是被中介页面上的数字安慰了几年。

若从真实成交价150万元计算，未来四年每年平均下跌3%，到2030年约剩133万元，累计缩水接近17万元，还没有计算交易费用。

若每年平均下跌5%，四年后约为122万元，若每年下跌8%，则只剩107万元，数字越往下走，出售难度往往也越大。

反过来看，若房子位于人口持续流入的核心板块，每年保持2%的温和上涨，2030年大约能到162万元，但这不会自动发生。

房屋还有一笔容易漏掉的成本，物业费、维修、装修折旧、交易中介费和贷款利息，都会让账面保值与家庭真实收益出现差距。

还有一个容易被忽视的概念叫实际购买力，四年后房子即使仍卖150万元，若同期物价和居民收入继续上升，实际价值也可能已经下降。

对于自住房，不能只计算卖价，还要把四年居住价值算进去，若不买房需要持续支付租金，这部分也属于住房带来的实际回报。

依我看，150万元到2030年最合理的判断不是一个数字，而是三档区间，核心优质房、普通存量房和弱城市老房必须分开。

核心城市好地段、房龄较新、物业稳定的改善型住宅，若产业和人口没有转弱，四年后大致可能维持在135万至170万元。

普通二线城市的常规住宅，配套没有明显短板，也缺少稀缺优势，四年后更可能落在110万至140万元之间，分化主要看板块。

人口外流地区、远郊大盘、供应过多的小户型以及缺少电梯的老房，若继续以价换量，可能落到75万至110万元，变现周期也更长。

城市等级也不能只看行政标签，省会远郊未必强过县城核心，判断房子时更应观察人口净流入、就业岗位、成交量和租金变化。

这些区间不是预测每套房的命运，而是把不同年均涨跌幅换算成结果，真正的成交还会受到楼层、朝向和卖方急迫程度影响。

房价开始分层

决定房价的第一股力量是人口往哪里走，2025年我国城镇化率达到67.89%，城镇常住人口比上年增加1030万人。

人口仍在进入城市，却不是平均分给每一座城市，19个国家级城市群承载全国七成以上人口，也贡献了八成以上地区生产总值。

这意味着城镇化仍会带来住房需求，可新增需求会更多流向有就业、有教育、有医疗和有产业的城市，而不是替所有库存住宅托价。

同一座城市内部也在重新排位，过去只要靠近地铁就敢涨价，如今买家还会看学位稳定性、物业水平、停车条件和社区年龄。

房龄二十年以上、维修资金不足、管线老化又缺少电梯的小区，即使位于城区，也可能输给位置稍远但居住品质更好的新房。

学区、医院和商业配套也不是永久护身符，招生政策、学校质量、人口年龄和商圈迁移都会改变房子的稀缺性，旧优势可能逐年减弱。

国务院发布的城市更新规划提出，到2030年推进老旧住房体检、改造和品质提升，这会改变一部分老房子的价值排序和交易能力。

能够加装电梯、改善管网、补齐停车和公共服务的小区，可能重新获得购买力，长期无人管理、维修困难的小区则会继续被市场筛掉。

我更倾向于认为，未来四年不是所有老房都跌，也不是所有新房都稳，关键在于房子能否跟上城市更新、家庭结构和居住标准的变化。

决定价格的第二股力量是供应，政策已经从鼓励大规模增量开发，转向控增量、去库存、优供给和盘活存量住房的组合安排。

库存偏高的城市若继续大量供地，新房降价会直接压住二手房，业主即使不愿降，也会在成交周期不断拉长后被迫调整预期。

供应受控、人口流入又有改善需求的板块，价格更容易稳定，因为买家可选择的优质房源有限，条件较好的住宅仍可能出现竞争。

决定价格的第三股力量是资金成本，2026年7月五年期以上LPR为3.5%，相比几年前已经明显降低，购房月供压力有所减轻。

利率下降能减轻月供，却不能单独创造需求，买家是否愿意贷款，更取决于收入预期、工作稳定性、家庭负担和对未来价格的判断。

一套150万元的房子若贷款比例较高，即便2030年仍卖150万元，也不代表没有损失，因为几年利息和装修折旧已经发生。

购房者还会比较新房与二手房的总成本，新房若提供装修、车位或者利率补贴，二手业主也就必须用更低成交价格弥补现实产品差距。

2030看什么

在我看来普通家庭判断房子值不值得留，应该先看租售比、现金流和贷款余额，再看所在城市未来有没有持续新增就业岗位。

若房租一年只有两万元，房屋总价却达到150万元，租金回报明显偏低，价格就更依赖未来买家愿意接盘的预期和市场信心。

若同类房源挂牌很多、成交很少、议价率不断扩大，所谓市场价往往只是愿望价，真正价值应以近三个月真实成交记录为准。

若家庭只有一套自住房，工作、孩子上学和老人就医都离不开它，房价短期波动不必自动变成卖房指令，更不能只凭情绪决策。

若持有的是空置投资房，租金覆盖不了利息、物业和维护成本，当地人口又持续外流，就要认真评估继续等待所付出的机会成本。

2030年前政策目标仍会以稳定市场和化解风险为主，不会任由住房价格无序下坠，也不会重新追求全面普涨。

城市更新、保障房收购、危旧房改造和好房子建设会托住有效需求，却会进一步拉开优质住房与落后库存之间的价格差和流动性差距。

因此，150万元的房子到2030年还能值几个钱，最现实的答案是，强城市好房可能仍值150万元上下，弱城市差房可能不足百万元。

真正需要警惕的不是房价少了十万元，而是房子失去流动性，挂牌一年无人出价，家庭急需用钱时只能大幅让价，账面资产无法变现。

潘石屹那些被反复引用的话，提醒的是高杠杆和供求变化的风险，并不能替任何家庭完成对城市、地段、负债和房屋质量的判断。

到2030年，房产仍会是重要家庭资产，只是衡量标准将从买到就赚，变成住得好、租得出、卖得掉、负担轻和维护成本可承受。

150万元只是今天页面上的标签，四年后的价值最终由人口、产业、供应、利率和房屋品质共同决定，名人的一句话替不了成交单。

你觉得150万元的房子，到2030年还能保住多少价值？#夏日生活打卡季#

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