万科物业拆分上市，恒大物业苦寻买主，地产行业冰火两重天？

2021年11月6日，万科公告将万科云（前身为万科物业）启动港股上市工作。而一个月前，恒大与合生创展洽谈的出售恒大物业计划破产。曾经雄居中国房地产企业前两名的物业公司出现了冰火两重天的现象。接下来我们盘点一下万科和恒大这些年的大动作。

一、万科

2018年9月，在深圳大梅沙举办的万科2018年秋季例会上，万科高喊“活下去”。这三个殷红的大字刷屏大家的朋友圈，也是2018年以来最让人惊心动魄的三个字！万科的强烈危机感，令不少人“瑟瑟发抖”！在很多人还在嘲笑万科哗众取宠的时候，2021年用恒大、佳兆业、花样年、宝能等鲜活的例子证明了万科当年的远见。随着一线城市房地产的饱和，万科将重心放在了二线城市的新房开发上。并将万科商业地产、万科物业放在与万科住宅地产同样的位置上。万科物业的上市融资，无疑是在严峻的房地产环境下，一着妙棋。

二、恒大

恒大集团在广州发家并壮大，在巅峰期将总部迁到深圳，无奈运气不佳，能否活下来成为了茶余饭后的话题。

为了摆脱困局，恒大转让标的盛京银行17.53亿股非流通内资股予沈阳盛京金控投资集团，对价99.93亿元，用于归还盛京银行的债务；

卖掉恒大物业51%股权给合生创展，对价400亿元，但最终未获审批。

恒大已于2021年9月底支付投资人10%的投资收益，一定程度上缓解了和投资人严重对立的场面。

恒大集团的战略不同于万科，而是采取多元化的方式：恒大房地产、恒大物业、恒大冰泉、恒大汽车、恒大足球、盛京银行……在行情好的时候，跨界能够实现多条腿走路，东方不亮西方亮。但行情急转直下的时候，就会互相拖累，应对措施疲于奔命。

能够同时实现房地产和造车的企业还没出现，恒大要从房地产业务向新能源业务转型面临的挑战很多。首先就是新能源汽车领域国内目前已经形成了比亚迪、小鹏、蔚来、理想、哪吒垄断竞争的局面，没有多年的积淀而进入新能源汽车行业将会困难重重。

为了支撑庞大的产业运营，恒大除了通过大规模金融机构融资，还通过理财产品自融的方式获得资金支持。恒大发行了400亿理财产品，佳兆业也发行了100多亿理财产品，可见理财产品自融是行业的一种潜规则。不过恒大的理财产品的购买者更多是员工，佳兆业理财产品的购买者更多是客户。

恒大在危机中提出了现楼销售的方式，这个措施无疑是进步的，同时也是无奈之举。要不然，恒大的期房谁敢买呢？

三、房地产企业的未来

聊湾区看世界认为，潮水退了才知道谁在裸泳。房地产企业为我国经济社会发展做出了巨大的贡献，这个行业不可能消亡。未来的房地产业将呈现“大鱼吃小鱼”现象。

1、大房企整合小房企

大房企资金雄厚，多点布局，现金流不断回笼，只要融资适度、发展稳健，就能站住脚跟。比如万科、保利、金地、金茂等。小房企的融资将会变得更加艰难，即使能够顺利融资，相应的资金成本也会居高不下。因此未来将会有更多的小房企被整合。

2、由纯住宅开发向住宅、商业并重

之前有人争论万科和万达的模式哪种更好，其实是伪命题。因为两者都在学习对方，补足自身不足的部分。随着房住不炒的定位深入人心，炒房暴利时代将会过去。纯住宅的一锤子买卖显然不能持续。因此住宅和商业并重将会是未来的一大趋势。

3、赚全产业链的利润

住宅销售以后，物业将会是细水长流的业务。如今不少房企成立自己的物业公司，但物业公司的质量稂莠不齐。有人把开发商和物业比作业主面对的两座大山绝非危言耸听。随着业主主人翁意识的提升，将会对更好的物业服务需求更大。哪家物业能够更好地服务业主，就能走得更远。因此房企将会把物业服务作为自己的重要产业板块。

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