贝壳集团招股书全文：拟募资10亿美元，19年总交易额2.1万亿

划重点：

• 贝壳集团拟申请在纽约证券交易所挂牌，证券代码为“BEKE”。
• 贝壳集团2019年的总交易额为 2.128万亿元人民币，为中国最大的房屋交易和服务平台。
• 2019年贝壳集团总净营收为460.15亿元人民币，净亏损9.04亿元人民币。
• 2020年一季度贝壳集团总净营收为71.20亿元人民币，净亏损12.31亿元人民币。
• 左晖持有885,301,280股B类普通股，并代表特定股东持有547,348,915股A类普通股，共占总股本的46.8%。其中，左晖个人持股占总股本的28.9%。
• 左晖表示，在全球新冠肺炎大流行期间，贝壳集团没有推迟上市进程，而是按计划前进，反映了贝壳集团专注于内生因素、尽量减少外部影响的信念。

腾讯科技讯 贝壳集团周五正式向美国证券交易委员会提交招股说明书（FORM F-1），计划通过首次公开募股（IPO）募集最多10亿美元资金。贝壳集团在招股说明书中披露的10亿美元募集资金属于占位符，未来将发生变化。该公司在招股书中暂未透露发行价格区间、发行量等信息。

贝壳集团表示，该公司打算申请在纽约证券交易所挂牌，证券代码为“BEKE”。投行高盛、摩根士丹利、华兴资本和摩根大通为贝壳集团首次公开募股的联席主承销商。

贝壳集团的招股书显示，该公司募集到的资金将主要用于研发，以继续投资于该公司的平台功能和基础设施技术、新的家庭交易服务的扩展、服务产品的多样化及业务运营向新地理区域的扩展，以及一般的公司目的。

贝壳集团招股书摘要：

综述：

根据CIC的报告，贝壳集团2019年的总交易额为 2.128万亿元人民币（约合3005亿美元），在其平台上促成了超过220万套房屋交易，为中国最大的房屋交易和服务平台，以及所有行业中的第二大商业平台。截至2020年6月30日，贝壳集团的平台在中国103座经济活跃的城市拥有超过260个房地产经纪品牌，超过4.2万家以社区为中心的商店，以及超过45.6万名经纪人。

根据CIC的报告，截至2020年6月30日，贝壳集团的楼盘字典涵盖了约2.26亿套住房，是中国最全面的住宅数据库。

截至2020年6月30日，贝壳集团的平台在中国103座经济活跃的城市拥有超过260个房地产经纪品牌，超过4.2万家以社区为中心的商店，以及超过45.6万名经纪人。根据CIC的报告，2019年，贝壳的效率是行业平均水平的1.6倍。截至2019年12月31日的6个月中，贝壳集团关联经纪门店的效率为每家门店2030万元人民币，而2018年同期为每家门店1090万元人民币。

贝壳的新房交易总额从2018年的2808亿元人民币大幅增长至2019年的7476亿元人民币，二手房交易从2018年的8219亿元人民币增长至2019年的1.297万亿元人民币。

2019年财报摘要：

总净营收为460.15亿元人民币（约合64.99亿美元），相比之下上年同期为人民币286.46亿元人民币。其中，二手房交易服务营收为245.69亿元人民币（约合34.70亿美元），相比之下上年同期为201.55亿元人民币；新房交易服务营收为202.74亿元人民币（约合28.63亿美元），相比之下上年同期为74.72亿元人民币；新型和其他服务营收为11.73亿元人民币（约合1.66亿美元），相比之下上年同期为10.20亿元人民币。

毛利润为112.68亿元人民币（约合15.91亿美元），相比之下上年同期为68.70亿元人民币。

销售和营销支出为31.06亿元人民币（约合4.39亿美元），相比之下上年同期为24.90亿元人民币。

总务和行政支出为83.77亿元人民币（约合11.83亿美元），相比之下上年同期为49.27亿元人民币。

研发支出为15.71亿元人民币（约合2.22亿美元），相比之下上年同期为6.71亿元人民币。

净亏损9.04亿元人民币（约合1.28亿美元），相比之下上年同期净利润7140万元人民币。

2020年第一季度财报摘要：

总净营收为71.20亿元人民币（约合10.06亿美元），相比之下去年同期为人民币81.60亿元人民币。其中，二手房交易服务营收为33.75亿元人民币（约合4.77亿美元），相比之下去年同期为60.19亿元人民币；新房交易服务营收为34.53亿元人民币（约合4.88亿美元），相比之下去年同期为19.65亿元人民币；新型和其他服务营收为2.92亿元人民币（约合4120万美元），相比之下去年同期为1.76亿元人民币。

毛利润为5.02亿元人民币（约合7080万美元），相比之下去年同期为21.00亿元人民币。

销售和营销支出为5.77亿元人民币（约合8150万美元），相比之下去年同期为6.34亿元人民币。

总务和行政支出为11.05亿元人民币（约合1.56亿美元），相比之下去年同期为10.54亿元人民币。

研发支出为4.51亿元人民币（约合6370万美元），相比之下去年同期为3.12亿元人民币。

净亏损12.31亿元人民币（约合1.74亿美元），相比之下去年同期净利润为1.66亿元人民币。

股权结构：

在首次公开募股前，贝壳集团董事和高管合计持有公司676,432,875股A类普通股，以及885,301,280股B类普通股，占总股本的51.0%。其中，公司创始人、董事会主席左晖持有885,301,280股B类普通股，并代表特定股东持有547,348,915股A类普通股，共占总股本的46.8%。其中，左晖个人持股占总股本的28.9%。

公司董事兼首席执行官彭永东持有110,116,275股A类普通股，占总股本的3.6%；联席首席运营官徐万刚持有54,272,705股A类普通股，占总股本的1.8%。

在贝壳集团主要股东当中，腾讯通过旗下关联公司合计持有贝壳集团376,315,795股A类普通股，占总股本的12.3%。软银愿景基金通过旗下子公司SVF II Shell Subco (Singapore) Pte. Ltd持有313,596,495股普通股，占总股本的10.2%。

附：左晖致投资人信全文

敬爱的投资人们：

感谢你们花时间了解贝壳的故事。我想和大家分享我们对行业、我们的组织和未来的看法。

我们通过互联网和大数据的力量深刻地改变了这个行业

我们是一个将拥有超过18年历史的中国领先房地产经纪品牌链家和拥有两年历史的中国领先的在线和离线房屋交易和服务平台贝壳相结合的组织。凭借多年的行业经验，我们深知中国的住房交易和服务行业仍处于“前工业化”阶段，通过互联网和大数据的力量，仍有足够的空间和机会进行转型。过去的18年，通过重塑和构建行业基础设施和标准，我们改变行业，这为拥有全新创新商业模式的贝壳的崛起铺平了道路。

我们的行业转型围绕三个关键主题：

一、缺乏行业标准、基础设施和具有经验和任期的专业服务提供商，导致住房客户不满意的住房交易和服务行业的“工业化前”阶段。通过建立服务协议和数字化基础设施的行业标准，我们努力解决根深蒂固的行业痛点，并通过三项改造来转变行业：住房数据标准化、服务提供商专业化和交易流程标准化。

二、数字化。利用强大的数据能力，我们率先在中国建立了一个真实、实时和巨大的房屋列表和信息共享系统，为我们提供了广泛的在线接触点和高质量的客户流量，这是一个以极低的购买频率为代表的行业。同时，我们将分散的线下数据数字化，使整个住房交易过程在线化，这不仅改变了交易过程，也改变了交易后阶段，如抵押和产权清算。随着这些深刻的变化，传统的经纪服务提供商面临着在住房服务数字化时代有效适应和竞争的挑战。我们重新定义了服务提供商的资格标准，并投入巨资招聘和培训大学毕业生，以便在新时代提供经纪服务。

三、数字化交易和服务鼓励买方、卖方和服务提供商积极互动和共享信息，为我们提供有价值的数据见解，这反过来又有助于提高服务效率和客户体验。这种改善推动更有意义的互动，并形成良性循环。因此，我们对行业的理解和专业技能随着积累的数据见解而快速发展，使我们能够为客户创造更多价值。

即使困难重重，也要做正确的事情

我们在中国的许多行业看到了重复的主题，其特点是：1）复杂的行业，价值链长，缺乏基础设施；2)服务效率低，客户和服务提供商的体验差，以及3）市场规模大但仍在快速增长。行业参与者往往被“巨大”的短期机会所吸引，而忽略了提高服务效率和客户体验的长期好处。

我们有自己独特的企业文化。我们坚定地选择做“正确”的事情，而不是“快速成功”类型的事情，因为我们相信快速成功的捷径带来的长远利益。我们明白，做“正确”的事情本身就具有挑战性，因为从长远来看，我们需要花时间改革行业基础设施，提高服务效率和消费者体验，才能创造更大的股东价值。我们相信成功的唯一道路是即使非常困难，也要建立在做正确的事情上。最困难的部分是，在实现长期增长和更大成果之前，做“正确”的事情往往伴随着短期的经济利益牺牲。我们认为，最初的挑战为长期成功铺平了道路，尽管本组织在所谓的“没有经济回报的投资阶段”面临障碍。多年来，我们培养了一个拥有这种核心心态的大型管理团队，我们为此感到自豪。我们的团队一次又一次地经历了困难的“没有经济回报的投资阶段”，这最终导致了我们的长期增长和积极的客户体验。我们为长期成功做正确事情的坚定信念得到进一步重申。

随着我们的首次公开募股指日可待，我们特别希望与投资者分享我们的坚定信念，那就是为长期成功做正确的事情。尽管我们对近期的财务表现充满信心，但我们会更加努力地开发和投资我们的长期能力，即便是这些投资可能需要时间才能获得财务回报。事实上，时间越长，难度越大，我们就越兴奋。

我们建立了经纪人合作网络，实现了全行业覆盖

人们越来越要求更高的生活条件标准，这一要求因新冠肺炎大流行进一步加强。我们的业务依赖于以社区为中心的门店和经纪人，他们每天向住房客户传递有价值的市场信息，并帮助他们实现“更好的生活”(我们的使命之一)。随着信息技术、互联网和大数据的发展，我们能够建立一个更加复杂和高效的经纪人合作网络。我们通过分析经纪人的个人特征，将他们的能力和独特的关系与适当的社区相匹配，为经纪人在交易中创造更多的角色，从而使多个他们能够在单个交易中有效地合作。我们通常会看到5个或更多的经纪人在房屋交易中进行合作，这是一种有利的模式，可以使经纪人积极参与更多的交易，建立更长期的存在，并致力于为社区服务，从而带来更多的长期机会。

经纪人合作网络相信什么？我们认为，加强合作将扩大每个参与者的范围。通过将经纪人之间的零和博弈转化为双赢的博弈，经纪人合作网络使经纪人之间的合作成为可能，并为住房消费者提供高质量的服务。我们相信，更好的服务质量将带来积极的客户体验，进而激励服务提供商进一步提高服务质量。一旦建立，这种基于质量的良性循环将变得极其强大。我们相信经纪人合作网络的基础协议建立在平台的强大支持之上，我们可以通过经纪人之间以及经纪人与平台之间的相互信任来赢得客户的信任。我们还相信，我们的核心资产、拥有超过1万名名高素质专业人员的管理团队的核心团队对我们的成功至关重要，他们与我们共事超过7年，拥有相同的价值。

我们将住宅房地产行业的整个产业链分为四个领域：建筑、交易、生活和配套服务（如金融服务）。我们相信，通过开发一种独特的模式，将线下经纪网络的承诺服务和对消费者深刻的在线数据洞察相结合，我们有潜力沿着行业价值链创造新的价值。

服务提供商和A+E的价值

随着传统服务数字化的推进，我们相信服务提供商的价值将会不断增加。在数据和工具的支持下，服务提供商将能够在整合的在线和离线场景中为客户提供更专业的服务。我们称这种创新的服务模式为“经纪+工程师”（A+E）。在这种模式下，工程师收集和编辑数据作为一种工具，培训并授权经纪人以更好的方式为客户服务。

多年来，我们一直将经纪人视为我们的客户和成就。一方面，我们鼓励和支持他们以专业和道德的方式为客户服务。另一方面，我们不断投资和培训经纪人，以提升他们的知识基础，保护他们的权益。我们渴望为我们的经纪人--尊贵的服务提供商--带来专业的认可和尊重(我们使命的第二部分)。我们相信，只有有尊严的服务提供商才能为客户提供有价值的服务。

基于我们对行业复杂性的深刻理解，我们坚信在线大量投资和线下深度联系的结合。以简单方式与线下服务提供商联系的公司无法创造以客户为导向的自我强化循环，也无法影响服务提供的方式，更无法成功兑现平台的全部潜力。

我们从未停止；我们努力创造更多的价值

在全球新冠肺炎大流行期间，我们为首次公开募股向美国证券交易委员会提交了机密文件。我们没有推迟上市进程，而是按计划前进，这也反映了我们专注于内生因素、尽量减少外部影响的信念。我们认为，公司的基本价值，而不是外部环境，是成功上市的关键因素。

展望未来，我们相信，公司能够为行业创造不可或缺的价值，将推动公司的长期增长和发展。为此，我们从未停止。

我们不断地进行战略思考，并通过找出如何在五年内从当前的A点发展到B点，并排除最容易达到B点的途径，来引导我们的组织成长和发展。尽管需要付出代价，我们仍通过对客户坚定不移的、真诚的承诺来引导我们的组织成长和发展。我们通过向未知领域扩张和征服具有巨大潜力的困难的新市场来引导我们的组织成长和发展。我们激励线下服务提供商利用在线工具发展壮大，同时也推动在线工程师深挖行业。

我们致力于技术，但也寻求理解我们的服务提供商和客户

我们致力于通过技术重塑行业。我们努力以理性、科学的方式理解本质，提高效率。

与此同时，同样重要的是，我们要有理解服务提供商和客户的想法和需求的愿望和能力，并在提供服务时注意所有细节，特别是考虑到我们面对的是一个庞大的服务提供商和客户群体以及超过100天的典型服务周期。

为社区创造价值

我们的业务在许多社区根深蒂固。我们建立了广泛的线下服务网络，培养了一支庞大的服务提供商队伍。我们致力于提供更多的社会价值，在社区中实现“更好的生活”。我们的经纪人教老年人使用智能手机，提供免费打印输出，并帮助在社区进行包裹递送和存储、旧书收集和捐赠服务。在新冠肺炎疫情期间，我们甚至帮助守卫大门和在街区巡逻。我们努力帮助平台参与者理解并完成我们的使命。

再次感谢你们阅读这封信。如今，许多受欢迎的公司寻求在不动摇基本面的情况下迅速改变世界。在我们看来，我们是一个拥有改变游戏规则的想法和方法的组织，从根本上改造和改善一个传统的、困难的、费力的行业。我们是一个激励传统行业向新的商业世界转型的组织。我们相信，在我们对未来的愿景中，我们是一家领先的公司。

贝壳集团创始人、董事会主席左晖

（腾讯科技编译/明轩）