“波特营”一个文创和资产运营的高地

创意之帮

在世纪大道、崂山路的路口，墙上巨幅素描画“波特营”三个大字在楼宇林立的背景下，醒目、鲜活，仿佛让人看到了镌刻在建筑里的活的灵魂。这就是波特营文创产业园。“创意之帮”便是营中的一个平台。

平台基于规模，园区规模化发展，得益于近十年上海城市更新和创意产业的推动：其一， 基于2010年前创意园区的成功积累，新改造空间喷涌而出；其二，城市更新推动了新物业空间的需求；其三，政策机制持续加码，尤其是“十二五”创意产业发展规划和2017年“文创50条”。市场和产业的双重推动下，规模化发展的运营商逐渐形成平台，构建出一套标准化的产品体系，走上创意产业与资本联姻的道路。

跨城市、跨区域的规模化连锁化发展

当前两种类型园区运营商，虽同时起步于2005年前后，对于规模化发展有两种不同理念：

一部分精耕上海本土，甚至扎根中心城区不出外环；对于上海的项目需求，仅输出理念和咨询服务为主，典型如弘基、汇橙文化投资等；

△ 图片：武汉 · 红坊

另一部分坚持走出上海，走向武汉、南京、成都、杭州等地二线城市，甚至于三线在城市扩张。其中，也不乏因水土不服停滞外扩的公司。

△ 图片：徐州 · 圣博华康旗下彭城壹号

这些运营商中，以规模最大的两家上市公司来说，截至2021年：

德必集团运营管理项目达52个，面积约88万平方米；锦和商业运营管理项目达68个，面积约100万平方米；

园区数量和管理面积已遥遥领先于其他运营商。规模化发展的另一面，运营商逐步形成园区投资、设计、建设、招商、运营、平台式整合创新服务为一体的平台。

标准化产品体系

规模化的发展，必然促生标准化产品体系。从创意产业的角度，打造“一园一面”是理想境界；但对于规模化扩张的运营商来说，必须要有可快速复制的模式体系支撑。

创意园区均为老旧物业改造，无法按新建项目模式统一建设形态、统一招商内容，只能在“求同存异”，在产品局部形态、细分特征、形象系统、服务体系构建标准化体系；目前的园区产品中，锦和商业“越界”、“新荟”有标准化雏形，德必“易园”、“We”系列等已形成标准化产品体系。

空间设计和形象系统的标准化

对于物业空间内部分割、立面风格、园区景观绿化、文化视觉标识等进行统一，标配式的空间和形象系统成为产品的符号，也符合入驻企业和形象外包的需求。

△ 图片：上海 · 德必“易园”系列

锁定细分产业特征、聚焦特定目标客户群

德必对于“易园”系列定位于中消费企业集群；“We”服务头部企业；“运动LOFT”强调活力特性。

△ 图片：上海 · 德必“易园”系列

围绕入驻企业“产业链”构建体系化服务

德必清晰而明确地梳理出7项“产业链”增值服务，作为服务型创意园区的根基；聚焦于企业服务：人才服务、投融资服务、基础法律和政策服务、企业管理咨询服务、财务顾问服务、品牌推广服务、产业资源配置与高层交流上网等。

相较而言，红坊文化的“红坊”系列，弘基的“创邑”系，圣博华康的“壹号”系产品，表面上与德必标准化产品系类同，但实际运营层面，均围绕单个项目构建园区定位，品牌、空间形象及服务体系。

△ 图片：上海 · “创邑”系列

平台的终端：文化创意的资本化

2014年圣博华康集团新三板上市，成为国内第一个上市的文化创意园区运营商；

2020年德必集团、锦和商业先后登陆创业板和主板，成为平台型运营商的代表，也是市场对平台型运营商的认证。

△ 图片：德必上市现场

文化创意与资本的联姻对产业发展是一大幸事，但商业资本逻辑与创意产业发展规律能否兼容？

理论上，人力资本与知识产权是创意产业园区发展的主要依托，固定资产在创意产业园中所占比重较小，其投资回报主要体现在专利、就业的提升以及文化融合等方面，而不是租金收入。

但以承租经营为依托的园区运营商，绕不开这个难题，德必与锦和商业的租金收益超80%，成为公司最主要收入来源；规模的持续扩张可带来业绩的稳定，但如何提升服务增值的比值、优化收益结构，是两家企业尚待突破的天花板。

在既定的资本逻辑中，平台型运营商致力打造清晰的商业模式、标准化的产品体系、专业化服务能力。德必集团董事长贾波表示“之后我们业务的增长，可能通过直营、兼并收购、加盟托管等方式实现。当然，我们也一定会努力把直营业务规模做大，护城河越宽、项目整体盈利能力越高，对新项目拓展就会起到更好的支撑作用。”

△ 图片：硅谷 · 德必“We”系列

平台型创意园区的核心，是推广物业功能性设计改造和综合运营管理的能力优势，提升了物业租赁收入，进而为物业资产增值；依托标准化产品体系和规模化发展，持续壮大平台。

立足物业资产的增值，带来另一个问题：产业办公成为主导业态，园区内容与产业园区、商业地产日趋接近，创意产业的功能已被逐渐弱化。

标准化产品体系和规模化发展，从单个运营商和资本视角而言，无疑是成功的；但对创意产业而言，这个方向能否主导未来还是未知！