广州买楼，谨记「IFC半径」

经过这次土拍，我是有点看不懂广州楼市了。

比如金沙洲的地价居然能拍到四万，金沙洲哦，就是那个被称为“睡城”的地方。再比如，知识城地价居然赶超科学城，8年内地价翻了21倍。番禺新造地块也拍到3.3万，只差61元就把万博踩在脚下了。

地价如此，房价也是。以10万+项目为例，过去只是珠江新城的专属，而如今10万+楼盘已遍地开花，以前一些不太瞧得上的地方，居然也10万+了，而有一些性价比不错的房子，居然纹丝不动。

01

城市快速膨胀，地段秩序混沌

以上种种现象该如何解释呢？用传统的性价比思维已经无法解释了，真正的原因是：城市快速膨胀，导致地段秩序混沌，打破了楼市以往的定价体系。

简而言之，原来的经验和逻辑不管用了，买房势必更难，稍有不慎就会踩坑。

怎么办、怎么买？这是未来5到10年，广州楼市的一个必答题。对当下混沌的楼市而言，我的理解如下：

第一，虽然新兴区域风起云涌、变幻莫测，但中心城区的确定性仍然在。看看广州土拍史上最贵的10块地，就能发现它们全部在中心城区啊，无一例外。

这次金沙洲土拍价格超过四万，也很能说明问题，虽然它有诸多缺点，但人家毕竟靠近核心区，再怎么也不会差到哪里去。一旦有好地块、好项目，一样可以卖出高价。

第二，虽然新面孔漫天飞，但龙头房企的可靠性仍然在。总结最近两年各大板块土拍的赢家，就能发现龙头房企的“择址观”还是非常准确的。

这个现象其实可以用股市的思维来理解，如果购房者比作是散户，那开发商就是基金经理，如果你不懂股票，可以买基金啊，专业的事情交给专业的人做。

也就是说，盯紧一个可靠的龙头房企，跟着它买，就相当于在楼市中选了一个明星基金经理，会很省心。

为什么呢？龙头房企，必然拥有丰富的实战经验，对城市、地段、产品都有着非常深入的研究和敏锐的嗅觉。他们每一次拿地，都是用几十亿上百亿的资金在投票，必须有强大的风控机制，跟着他们买，出错的几率会很小。

未来的楼市也会像股市一样复杂多变，因为政府造城会越来越多，地段逻辑会越来越混沌。相信自己，不如相信龙头房企的眼光。

02

广州楼市的「IFC半径」

那么在广州楼市，谁是最值得托付的明星基金经理呢？国企越秀当仁不让。

作为广州城建的先行者，越秀深度参与了广州每一轮城市扩张，是广州新中轴地标建筑群的重要缔造者，从天河北的市长大厦、财富广场，珠江新城的IFC（西塔）到越秀金融大厦（北塔）、广州环贸中心（ICC）都出自它的手笔。

同时，它还是广州人居住宅的先行者。其参与开发的二沙岛社区，至今仍是国际化文艺岛居生活典范；在珠江新城CBD打造的星汇园、星汇云锦等，成为精品住宅的代名词；新入市的越秀和樾府，更是炙手可热的网红盘。

广州房产曾就越秀地产的项目分布，总结出一个“IFC半径”，什么意思呢？

从香港到上海，从北京到广州，很多超级城市的CBD都有一座全城瞩目的IFC（国际金融中心）。IFC所在之地，必是城市之巅。

广州IFC

在广州，IFC大厦（西塔）亦是全城最醒目的地标之一，同时还是珠江新城的坐标原点。如果以IFC为原点，可以划出三个资产圈：

第一个，在IFC半径3公里内。这个圈有二沙岛、珠江新城、琶洲、东山口等板块，被称为顶豪区，是广州人的终极置业梦想。

第二个，在IFC半径12公里内。这里是广州中产的核心圈层，从西部的广钢，到北部的白云新城、同和，再到东部的天河智谷，南部的万博CBD、国际创新城，都在这个圈内。

第三个，则是IFC半径20公里内，这里是广州刚需的必争之地，科学城、白云湖、金沙洲、南站都在这个资产圈内。

这个“IFC半径”可谓对广州楼市底层逻辑的一次精准概括。

从数据来看，越秀的项目遍布三个圈层，而且在每个圈层都是引领市场的佼佼者，其对地段的判断、对产品的打磨，都是经过市场反复验证的，是广州楼市当之无愧的“明星基金经理”。

当然，越秀的产品系中，最擅长的还是“中心大盘”。

“中心大盘”这四个字，听上去就不容易，为啥呢？因为中心和大盘，往往是不可兼得的：中心区往往都是小盘，想住大盘基本都在郊区。

但是越秀不同，正如前文所述，它是广州城建的深度参与者，是广州新中轴的重要缔造者，在拿地、产品方面都有先发优势，所以“中心大盘”是很多越秀项目的共性。

“中心大盘”的优势很明显：

首先，前面说过，无论政府造多少新城，无论市场怎么变，都不影响中心城区的确定性。

其次，大盘才有大花园、大配套。举个简单的例子，小楼盘往往撑不起一个学校，只能蹭周边的学校；而大盘一般都会自己配建幼儿园、小学甚至中学，确定性更强。

所以，中心+大盘，就是最理想的人居产品，无论是生活的便利度，还是成长空间，都是最佳选择。

数据显示，近年来广州出让的176宗宅地中，天河、越秀、海珠、白云、荔湾五区占了50宗。其中，占地面积约20万方的只有2宗，均出自越秀地产：越秀·星汇云城、越秀·星汇海珠湾，均是“中心大盘”的典范。

正值五一假期，这里给大家梳理一下越秀地产目前在售/待售的几个“中心大盘”。

03

越秀全城“中心大盘”齐推

越秀·星汇云城

越秀·星汇云城位于白云山东麓、临近南湖，占地面积约20万m²，建筑面积约66万m²，可容纳近4500户，是一个”长在中心城区的生活大盘“。

项目今年一季度创下了持销单月劲销14亿、季度523套的惊人记录，是当之无愧的主城区网红盘。

项目与珠江新城的直线距离仅8公里，从华南快速出发，驱车约20分钟即可抵达珠江新城。小区楼下还有公交总站，轻松接驳地铁3号线同和站，3站直达天河、7站直抵珠江新城，高效CBD生活圈。

制图：广州房产

作为一个城央大盘，有山有湖已足够稀缺，但星汇云城精益求精，在小区内设计了约5万m²中轴园林，相当于十个足球场大。走进小区，绿意盎然，层次分明，“住在公园”也不过如此吧。

小区的生活配套也十分丰富，包括建面约1.3万㎡的悦汇时光商业街，贯穿整个社区的有氧跑道和漫步栈道，以及泳池、篮球场、轮滑场、儿童天地、启蒙乐园、漫游天地、友邻广场等等，满足家庭每一个成员的康体教育、休闲娱乐需求。

“鸡娃”时代，星汇云城更懂家长的焦虑，项目引进的公立名校——广大附中实验小学已于2019年正式开学。据介绍，该学校不仅沿袭了广附的教育经验、管理团队，师资也是共享，且为36班设置，可容纳1620名学生，学位比较充足。

五一假期，星汇云城加推瞰景楼王，涵盖建面约98-120m²双阳台复式，自家阳台就可以俯瞰CBD璀璨；同时还有约94-123m²园景三到四房，5万m²的园林景观尽收眼底。

更让人欣喜的是，新品均为准现楼发售，确定性更佳。

加推的同时，星汇云城还准备了云上仲夏艺术节、现场主题COSEPLAY、爱丽丝梦游仙境舞台剧等丰富活动，来访还能享多重好礼，让你看房、欢乐两不误。

越秀·星汇海珠湾

越秀·星汇海珠湾地处广纸新城江畔，旁边就是广佛线燕岗站，更是广州第一条环线地铁11号线南石路站（在建中）上盖。该线路拥有21座换乘站，串联起广州中心五区。无论是金融城、琶洲等核心商务区，还是广州火车站、广州东站等交通枢纽，都可以通过楼下地铁轻松到达。

作为建面约56万m²的大体量江岸商住综合体，项目不仅自建丰富配套，周边的自然资源、生活配套也非常丰富。

家门口就是广纸文化公园（规划中），周边还有庄头公园、滨江公园（规划中），整个小区被珠江与三大公园环绕，真正的江园大盘。

社区内已进驻约40家商家，约800米范围内还有肉菜市场、广纸天地荟、足球场、广州医学院第二附属医院等配套，如果尽情逛街、休闲娱乐，附近的乐峰广场、江南西、太古仓等大型商圈任你选择。

五一期间，星汇海珠湾推出建面约47-79m²5米层高V-MAX创意空间，户型方正阔绰，生活分层，使用率高达150%-180%，自住投资两相宜，给你的主城生活更多选择。

越秀·天悦江湾

越秀·天悦江湾位于海珠区的“当红炸子鸡”板块——海珠创新湾。

定位为城市中轴线滨水生态、科技创新集聚区的海珠创新湾，独占中轴线+珠江航道两大黄金带，且拥有长达20.5公里的珠江后航道，可谓自带江景豪宅区DNA。

得天独厚的临江优势，越秀地产自然不能辜负，利用对江景土地和江景产品的建筑经验，地块被打造成越秀最高产品标准的天字系产品：越秀·天悦江湾。

越秀·天悦江湾效果图

天悦江湾是珠江后航道唯一南向江景高端住宅产品，项目周边还有全球最大的城央湿地公园——海珠湿地公园，以及1.5万㎡江岸公园、瀛洲生态公园，宜居指数爆表。

项目将于5月中旬开放云端江幕会客厅，加推2栋建面约112-130㎡天际顶奢四房，有兴趣的朋友可以多多关注。

越秀·天悦云湖

越秀·天悦云湖位于白云湖西南侧、白云湖数字科技城内，拥有“中心城区+科创板块”双重利好。

这里先介绍一下白云湖数字科技城，它定位科创高地，规划总用地面积28平方公里，重点引进高端软件、云计算、人工智能等六大产业，目前已吸引华为、中关村、北大科技园等上百家龙头企业进驻，是一个有“产”有“人”的当红科创板块。

除了傍身“科创产业”，天悦云湖自身条件也非常优越：占地面积9.2万㎡，总建筑面积45.7万㎡，距离3000亩面积的白云湖仅约50米，一线湖景尽收眼底，步行100多米就到地铁8号线亭岗站，真正的地铁上盖大盘，这在广州可以说是绝无仅有。

项目定位城央生态智慧大城，包含住宅24栋、人才公寓1栋、幼儿园1所，生活配套和教育资源丰富，加上白云湖数字科学城的科技产业赋能，已成为近期热度最高的几个城央大盘之一。

据透露，项目首推建面约75-125㎡三至四房，5月1日现场生活体验馆盛大开放，欢迎大家前往品鉴。

电话：020-87588818

地址:白云湖·8号线亭岗站

越秀·滨湖悦府

获得“2020年度人居城市封面大盘”的越秀·滨湖悦府，位于“广州第二个二沙岛”——花都滨水新城，这里东接空港经济圈，北连区府商务区，西接广州北站，南接广州中心城区，通过地铁18号线（预计年内开通）4站可达珠江新城（冼村站），不仅区位优越，还拥有花都湖等自然资源，是花都近十年最宜居的板块。

越秀地产正是看重了滨水新城的价值潜力，在此开发了一个70万㎡的豪宅大城——越秀·滨湖悦府。项目配建了10万㎡主题社区园林，1万㎡社区商业越秀·悦汇时光、两座800㎡标准社区泳池，400米山林健身环跑径，真正的“大尺度”、“大手笔”。

越秀·滨湖悦府效果图

滨湖悦府还在家门口引进了省级名校公办广大附中花都附属小学，并配置了两所省级公办幼儿园，用心又贴心。

广州大学附属中学花都附属小学实景图

越秀·星汇文玺

越秀·星汇文玺位于广州第三中轴（科创轴）的重要组成部分——广州国际创新城内，被华工国际校区、暨南大学、广州中医药大学等所环绕，是目前广州唯一在售的真正建在大学里的新房。

值得一提的是项目所处的华工国际校区，由教育部、广东省、广州市与华南理工大学四方共建，是全国唯一教育部参与签约共建的校区。

该校区采用“中方为主、国际协同”的新机制，实现与剑桥大学、哈佛大学、南洋理工大学等强强合作，瞄准世界科技前沿，打造广州“智谷”，立志于在周边培育出一个高精尖的世界级产业集群。

在此意义上，星汇文玺不仅是一个“长在大学里的新盘”，更是全球顶级科技产业区的稀缺物业，产品价值和成长空间不言而喻。

越秀·星汇文玺效果图

5月1日，星汇文玺开放了两大体验中心，有兴趣的朋友可以前往了解。

体验中心地址：

广州·珠江新城·越秀金融大厦首层

广州·大学城·星汇文玺首层体验中心

越秀·和樾府

“一半公园一半城”，凭着前有万博CBD、后有长隆的区位优势，以及中央公园+文化中心的强IP，越秀·和樾府成为今年最火爆的网红盘之一。

越秀·和樾府是越秀地产不惜成本打造出来的一个低密度社区，项目邀请了国际顶级设计大师团队做设计，建造技术与工艺也是采用越秀地产住宅产品系列的最高标准，项目配建了4.6万㎡市政绿地，西侧就是10.6万㎡的山体公园及133万㎡的长隆旅游度假区，如此得天独厚的生态环境，放眼整个广州都是绝无仅有，何况还是在万博CBD。

越秀·和樾府园林效果图 图源：景观周

此外，项目一期西南侧规划有教育用地，二期配建了一所幼儿园，方便适龄小业主们就近入学。果然是“大盘才有大配套”啊。

时值五一黄金假期，越秀地产推出“越秀湾中5.1购房节”，为每一位奋斗者准备了丰富活动和精美礼品，有兴趣的朋友可以积极参与进来哦。