南沙“中心”五年一换，只有它足足红了30年

说起南沙楼市，我们一直有个观点：南沙的“中心”是个快消品，几乎每隔五年就会转移一次，“流量小鲜肉”频出。

但很多事情都会有例外，最近研究地铁22号线时，就有一个新发现，南沙楼市仍有一个板块，它就像地产界的刘德华，从一出道就是顶流，红了30年仍未过气，始终稳居C位。

写到这里，可能很多人已经猜到它的名字：南沙湾。

如果用一句话来形容南沙“板块轮动”的底层逻辑，我认为是：

流水的“小鲜肉”，铁打的南沙湾。

01

每个时代，南沙湾都是顶流

南沙湾为什么与众不同？从根本上讲，是受“地理决定论”的影响。

让我们打开地图来看一看它的位置：

从地理经济学来看，这里地处珠江入海口正中心，北望狮子洋、南俯伶仃洋，气象宏伟，是大湾区城市群向珠江口聚拢的核心点，堪称湾区中的湾区。

早在上个世纪90年代，霍英东先生就慧眼识珠，相中了这片小湾区，并以拓荒者的角色披荆斩棘，并深耕30多年。

南沙湾的开发，直接和间接地促成了广州的南拓战略，还为今天的粤港澳大湾区战略开启了序幕，背后一连串的蝴蝶效应令人感叹南沙湾的独特之处。

霍先生选择从此地登陆南沙，而不是其他片区，有着细致入微且谋略深远的考虑。

一方面，这里背山面海，气象开阔，是整个南沙山水格局最优的地方。另一方面，这里和东莞只有一水之隔，和香港、深圳隔海相望，交通便捷。

而且，这里地质条件良好，适合城市建设，且港阔水深，适合修建码头。广州要开发南沙，南沙湾一定会抢占先机。

事实证明，霍先生的判断是无比正确的。从上世纪90年代开始，在南沙开发的每一个重要节点，南沙湾都是雷打不动的主角。

上世纪90年代，珠江口第一条跨海通道——虎门大桥就是从南沙湾登陆的，并独霸珠江口近20年。

与此同时，广州第一个直通港澳的码头就选址在南沙湾。从客流量来看，如今南沙湾已建成为中国（内地）第三大、广东省第一大邮轮母港，2019年11月已经正式启用，人气爆满。

广州南沙国际邮轮母港外景 图源：广州南沙发布

除此之外，南沙第一家五星级酒店、第一个超级名校（华师附小）、第一条地铁（4号线）的起始站、香港科大在广州的第一个产业园区也都选在南沙湾。政策层面，无论是国家新区还是自贸区，南沙湾都是重要组成部分。

正在建设的南沙科学城，同样少不了南沙湾。南沙科学城99平方公里，其中庆盛片区仅8平方公里，另外91平方公里主要就在南沙湾以及周后区域，如下图所示：

可见，提前占位多么重要。只要占位对了，哪怕接下来什么都不干，都能“躺赢”。

简而言之，无论是公路时代还是地铁时代，无论是国家新区时代、自贸区时代还是南沙科学城时代，都能清晰地看到南沙湾的名字。

这种穿越周期的力量、这种长期主义的魅力，就好比是娱乐圈的刘德华，是任何一个“流量小鲜肉”都不能比的。

02

广深地铁来了，C位还是南沙湾

既然是地产界刘德华，南沙湾的故事当然还会继续。湾区时代，南沙湾还有一个更大的招！

众所周知，18号线一度被誉为“地表最强地铁”，因为它的速度快、跨度长，未来要从广州一直开到中山、珠海，但其实大湾区还有一条地铁比它更猛，那就是22号线。

为啥呢？18号线只是从广州开到珠海，但22号线是从广州开到深圳，等级更高、风头更劲，被媒体誉为“广深地铁”。

2021年2月24日，在《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布两周年之际，广州市政府新闻办于举行推进全球重要交通枢纽建设情况发布会，官方确认22号线将延伸至东莞、深圳。

至此，“广深地铁”的蓝图被官方确认。

图片来自网络，仅供参考

从规划来看，22号线穿梭南沙的时候，没有走明珠湾，也没有走万顷沙，而是南沙湾。

广深双城联动，南沙湾再一次抢占先机。

这意味着，未来的南沙湾将形成地铁4号线+15号线+22号线+32号线+虎门大桥+南沙客运港+邮轮母港+莞佛高速的交通格局，成为广州联系港澳、串联广深的超级支点，是粤港澳大湾区名副其实的超级枢纽。

没有什么可以解释这种“永不落败”的优势？除了地理决定论。

03

南沙湾，真正的”长期主义”资产

一个区域的价值感，最终还是要反映在地价和房价上。

过去的2020年，南沙的土拍市场可谓震撼人心：整个广州共出现3宗摇号地块，竟然全都在南沙。其中，南沙地价最高的3宗涉宅地，有2宗位于南沙湾。

南沙湾的热度，大家感受一下：

土拍火热，房价更甚。克而瑞数据显示，2020年南沙湾均价从年初2.6万元/㎡，涨至年末的3.5万元/㎡，全年涨幅高达33%，这个涨幅在整个南沙首屈一指。

没有什么比开发商和购房者的真金白银，更能说明问题了！

无论从地价还是房价，南沙湾之于南沙楼市，都是深圳湾之于南山、珠江新城之于天河，是整个市场的价值锚点。

眼下南沙即将进入一下轮土拍，供应量较大的横沥岛备受关注，而开发接近尾声的灵山岛开始变得冷清，这很正常，正如前文所言，南沙的“中心”是个快销品，流量小鲜肉层出不穷，每隔五年就换一批。

真正在这个市场承担“刘德华”角色的，只有南沙湾。在不确定的年代，我们更相信“长期主义”的力量。

大家知道，2020年是货币宽松年，很多资产都在涨，但2021年是货币收缩年，很多完全靠预期、靠PPT撑起来的资产都在下跌。

换句话说，在货币收缩的年份，我们的资产配置逻辑需要作出调整，要去选择那些真正具备“长期主义”力量的资产。

毋庸讳言，在南沙，有很多流量板块，当90%的配套都还在PPT上时，价格却已提前兑现。而在南沙湾，包括交通、教育、医疗、产业这些配套都是肉眼可见的，而且还有“广深地铁”这样的超级规划等待兑现，无论是现状，还是成长性，都是很棒的。

货币收缩年份，特别是广州升级调控之后，我们更应该关注南沙湾这种“长期主义”资产。

04

南沙湾新C位：佳兆业悦伴湾

编辑了解到，去年拍下南沙最贵地价的南沙湾地块即将上市，和它美丽的地理位置一样，它有一个十分动听的名字，叫做：佳兆业·悦伴湾。

在佳兆业悦伴湾，我们可以感受它壮美开阔的山海格局。

在项目，整个南沙湾的山海气魄与万千气象，尽收眼底，给人一种无比豪迈的情绪体验。

能够拍出南沙最高价，佳兆业悦伴湾的地理位置当然是无可匹敌的，如下图所示：

项目位于南沙湾核心区，距离海边不到1公里，南沙邮轮母港综合体、南沙客运港，南沙大酒店、蒲洲花园、南沙游艇会、南沙天后宫等休闲娱乐配套均环伺四周，风景这边独好。难怪这宗地块能拍出2020年最贵楼面价。

更重要的是，项目拥有地铁、高速公路、高铁、海航、机场等多重交通路网，可达性非常强。

项目交通线路示意图 制图：广州房产

地铁：距离地铁4号线南沙客运港站约1公里，未来还能在这里乘坐22号线，半小时到深圳。

高速公路：驱车3分钟通过莞佛高速南沙出口，直上虎门大桥。

高铁：地铁两站直达庆盛高铁站，21 分钟抵达深圳。未来还可通过地铁15号线，4站换乘至交通枢纽万顷沙。

海航：距离南沙客运港约800米，可35 分钟直达深圳机场、75 分钟直达香港中港城和香港国际机场；华南最大的国际邮轮母港，9 条航线，快速通航东南亚。

机场：1小时通达广州、深圳、香港、澳门、珠海5大国际机场。

左手广式生活，右手深圳style，这就是佳兆业悦伴湾的生活方式。

外面的世界很精彩，小区内部同样丰富多彩。

悦伴湾是佳兆业在南沙布局的第三个项目，在产品上传承“悦”字系品质，也是首次采用了佳兆业首创的全新换代产品，打造的旗下最高端标杆作品。

项目效果图

项目占地约3万㎡，总建筑面积约14.7万㎡，由6栋洋房组成，容积率约3.3，绿化率约33%，引人舒适。

项目效果图

项目自带幼儿园，周边也被多所名校围绕，与广州市二中南沙天元学校仅一路之隔，附近还有华南师范大学附属南沙小学、英东中学等名校，可满足全龄段教育。

南沙湾部分教育资源示意图 制图：广州房产

拥有如此稀缺山海河景，岂能随意辜负！项目对产品可谓精雕细琢，独创性地推出了约82-108㎡的三至四房，这也是全南沙唯一约83㎡做三房两卫、约98㎡做四房两卫的极致户型，户型实用率高达91%左右。

同时，这也是南沙唯一一个全户型采用“四面宽”户型设计，所有主功能区朝外，不仅能获得最大的通风采光面，还能最大化地享受海景、山景和河景。

效果图

以下是户型图鉴赏：

2+1房2厅2卫

2+1房2厅2卫

3+1房2厅2卫

3+1房2厅2卫

我们也注意到，下周广州的集中供地，南沙仅有5宗涉宅地，其中南沙湾1宗都没有。而整个南沙湾板块，在售的楼盘更是凤毛麟角。想在这个顶流板块置业，选择已经越来越少了。

流量小鲜肉常有，而刘德华不常有。这一次，希望你能选对。