建筑业如何扭转气候危机？带你认识备受瞩目的「房地产科技」

想象，有一天你住的房子、工作的办公室，成了现在像是手机、汽车的载体，因为 5G、物联网、AI 等技术，让家中或办公室的各式设备都高速连网、彼此沟通协作，并执行运算大数据可被用来节省能源、处理废弃物、更预测水塔、电梯更换维修的时间；甚至如共享经济 Airbnb 出租，或买服务但不买设备的智慧电器订阅制；而当你要买卖房时，应用区块链进行房地产交易或衡量出租效益等等。

因此，这些不再单以空间使用为其房地产买卖的最终价格，而是达到节能或共享经济的效益来彰显其价值的技术，才是影响传统房地产开发及营运商角色的致命关键；更直白地说，未来发号司令的是擅长于房地产这个载体上，将永续、买卖、租赁、产权保险、金融等各方面去提升效率和价值并整合运用的科技公司，都通称为房地产科技（Prop Tech）。

然而，全球房地及建筑产业的未来，还无法立即亮丽起来，据国际能源总署（IEA）显示，房地产及建筑产业消耗了全球约 40％的能源，排放了所有温室气体的 30％，消耗原材料的 40％，比交通运输和工业制造部门都还多，简直是造成气候变迁的最大祸首！

三重挑战

因此，各国政府纷纷将建筑节能列入节能减碳之重点工作，藉由建筑物节能减碳法规或绿建筑的推行，以达减排放及降低能耗目的。如欧盟绿色新政之永续欧洲投资计划经费达 1 千亿欧元，揭示 2050 年要达到碳中和，2030 年减碳 50%至 55%。而建筑能源效率证书制度，如欧盟最高指令欧盟建筑节能指令 EPBD（Energy Performance of Buildings Directive, EPBD）规定境内的不动产在买卖、租售等交易必须检附能源效率证书、分级标示作为交易双方与主管机关审核的必备文件。

更甚，股东及投资人也动了起来，已明确优先投资那些能执行低碳和净零碳排放的公司和资产。如由荷兰养老基金资产管理公司 APG 与 PGGM、及挪威央行投资管理公司 Norges 等机构资助建立房地产标准之新计划，以便能全盘地评估其全球房地产投资组合中的脱碳途径及气候变化风险。这些机构是起草全球房地产可持续标准（Global Real Estate Sustainability Benchmark，GRESB）的发起者，其势在必行的决心不容忽视。

来自商办空间的客户或租户更要求房东「必须配合」他们以降低碳排放，如微软宣布到 2030 年将实现碳负排放，含其拥有和租赁的建筑物。 纽约市最大的租户之一 Google，对于商办空间制定了积极碳中和目标。

虽挑战连连，却兴起无限商机。若房地产业者从长远看永续发展，投资创新技术和研发上，除规避可能面临的法规罚款及风险，更减少为整体营运的负面冲击；更有翻新工程和节能改造大需求，估计可创造比新建物高出两倍的经济价值，连同加惠供应链中的广大中小企业。

如何落实？

据商业房地产技术研究公司 CREtech 预估，2019 年投入房地产技术（Property Technology, Prop Tech）投资则高达为 31.6 亿美元。表示全球管理房地产资产（价值约 50 兆美元）的企业决策团体之一，已责无旁贷地必须参与此一急迫的创新永续新科技；而企业创投（Corporate Venture Capital, CVC）更是被用来协助他们完善其房地产创新科技的价值评估，以期让核心业务华丽转身。

其中，看准市场缺口的美国 B 型企业——第五强创投（Fifth Wall Venture Capital），就是专攻房地产科技（PropTech）及其相关零售、物流业科技的投资机构。2017 年成立以来，快速崛起至今管理总资产约为 12 亿美元（约 336 亿新台币）；背后有超过全球 60 个有限合伙（Limited Partners）出资者，亦是企业创投伙伴，包含全球房地产与零售仓储业巨头如：世邦魏理仕集团（CBRE Group, Inc.）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）、万豪酒店集团 （Marriott International Inc.）、英国欧洲房地产投资及仓储物流开发商 Segro、全美前 3 大住宅建筑商霍顿（D.R. Horton）及莱纳建筑商（Lennar Corporation）及三菱房地产株式会社（Mitsubishi Estate Co., Ltd.）等。 投资组合中有如：智能住宅保险科技 Hippo Insurance、共同工作空间 Industrious 、在线定制家具 Interior Define 等新创。

据国际能源总署显示，房地产及建筑产业消耗全球约 40％的能源，排放的温室气体占总比 30％

第五墙创投共同创办人兼管理合伙人华莱士（Brendan Wallace）就于《路透社》访问时说明这产业的挑战有多急迫：「2008 年全球金融危机之后，房地产从业者已意识到他们的业务不能再是买卖资产，而成为对环境及社会更好的营运商。他们都愿意投资那些无论是在房地产科技、零售业科技，气候科技等一流的新创公司。」

「因此当我们募集第一支房地产科技（PropTech）基金的 9 位企业创投伙伴时，他们都清楚的表示其目的不只要寻求财务回报，更重要的是，要采用技术后所带来的相对应综效和所从其投资技术所节省下来的成本。」

或许从投资者之一的建商自己的口中说会更有力些。全美前 3 大房地产公司之一的莱纳建筑商（Lennar Corporation）的执行总裁米勒（Stuart Miller），就大大赞扬此企业创投的方向及与第五墙的合作，他对分析师表示：「使用第五墙所投资的房地产科技等目标，如不动产电商平台 Opendoor、产权保险公司 States Title、及在线房贷中介服务平台 Blend 等，都帮助莱纳降低成本及增加毛利。」

改变与合作缺一不可

华莱士强调：「第五墙不同于一般的创投，更像是连结企业创投投资者与新创科技公司的影响力创投平台，在此平台上，将房地产、零售业及气候科技上找到共同的洞察及综效，如更好的信息流、交易流程、合约条款等，以能有超越大盘的附加价值，而最终希望能获得更永续的回报。」

「就正如第五墙的名字源于：传统一方屋顶四面墙的时代已不复见，因此第五道墙则是创新技术与传统四道墙的汇集点。」

他继续：「房地产建筑产业的脱碳是工程与创新的问题。因此，第五墙一开始所策划的碳影响力计划， 分为影响力企业创投及集体行动两部分。首先要识别投资那些最有希望的减少城市和建筑温室气体的解决方案及创新技术、企业及试图解决最棘手问题的团队。再透过召集全球最大、最具远见的房地产业领袖所需承担的责任，共同采取大胆而积极的行动，以识别，开发和采用关键的创新技术来真正解决产业中最急迫的问题。」

成为 B 型企业，说到做到

而正当第五墙的影响力企业创投计划如火如荼展开时，《富比士》访问中谈到与B型企业的相遇，起因来自于其企业创投伙伴关切他们如何更好的展现第五墙本身的营运是否达到ESG？

第五墙策略幕僚长迈克尔・纽（Michael New）回复：「与其他风险投资公司相比，第五墙拥有不同的利益相关者及对这些利益相关者的价值主张，我们企业使命定位就是以负责任的态度行事并在过程中善待我们的员工和所有利益相关者，以追求房地产产业的永续进步。因此，当下被问到时，我们就认知到，第五墙需要说到做到（walk the talk）。」

「因此，第五墙开始了 B 型企业的商业影响力评估（B Impact Assessment, BIA）流程，我们相信『若无法衡量就无法管理』」（No measurement, No management）的事。老实说，刚开始我们并没有期望达到认证标准，只是抱持着想更好地衡量和检视内部的流程及作法，并了解我们改进成长的蓝图，作为品牌差异的竞争优势。」

他继续：「虽然认证过程不适合胆小者，过程中得知我们所做的某些事情在许多方面都是相当进步，正式制定了员工关系、供应链和营运的各种政策及流程。如通过《员工健康政策》提高了员工福利，并增加了一项小区服务政策，使员工有 3 天小区服务假，也制定了环境和本地采购政策，以支持绿色与本地企业。当完成 BIA 时，才意识到将已做的事正式书面化，就能达到一定的门槛的极大成就感，同时感受到第五墙的客户影响力其实还有很多需要做的。」

「因此，获得 B 型企业认证对第五墙来说是一个有意义的里程碑，因为这是一个更大的旅程的开始——就是运用我们的投资专业，以有效且持续地帮助房地产行业重新评估其对扭转全球气候危机的贡献。」